RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00929 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4J6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FAG

[Adresse 3]

[Localité 6] (RÉUNION)

représentée par M^e Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI F.A.G. a donné à bail à Madame [Z] [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 28 juillet 2023, pour un loyer mensuel révisable d’un montant de 690 euros charges comprises.

Par contrat sous signature privée du même jour, Monsieur [V] [R] s’est engagé en qualité de caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI F.A.G. a fait signifier à Madame [Z] [X] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 juin 2024 pour la somme en principal de 1761,48 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [V] [R] en sa qualité de caution solidaire le 21 juin 2024.

La SCI F.A.G. a ensuite fait assigner Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 26 septembre 2024, aux fins de

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— obtenir la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l’expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,

— condamner in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 3216,59 euros, à actualiser au jour du jugement,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation à la somme de 721,19 euros, et dire qu’elle sera révisable sur l’IRL publié par l’INSEE,

— condamner in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération du logement,

— condamner in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à payer le montant de la TEOM au prorata et sur justificatif,

— être autorisé à faire constater par huissier les dégradations à l’issue du bail ;

— être autorisé à séquestrer les meubles laissés dans le logement à sa libération pour sûreté ;

— condamner in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après renvois à la demande d’au moins une des parties, la SCI F.A.G.- représentée par Me [T] [B] – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2435,99 euros. Elle sollicite toutefois d’accorder un délai de paiement suspensif de la clause résolutoire aux débiteurs afin de pouvoir encaisser deux chèques de paiement du solde à hauteur de 1218 euros par chèque, devant être encaissé les 30 mai 2025 et 30 juin 2025, un premier chèque de 1218 euros ayant été encaissé le 30 avril 2025 et décompté de la créance.

Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R], tous deux cités à étude, ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable après le 29 juillet 2023.

Le SCI F.A.G. étant une SCI familiale, elle n’a pas à saisir la ccapex.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;

or, bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d’une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2023 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 1761,48 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 14 août 2024.

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :

Depuis la résiliation, Madame [Z] [X] [O] est occupante sans droit ni titre du logement de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à la fois à compenser l’occupation des lieux, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 721,19 euros ; elle sera révisée sur l’IRL de l’INSEE au jour du présent jugement.

En outre, au vu de l’engagement de caution régulièrement contracté par Monsieur [V] [R], il convient de condamner ce dernier, solidairement avec Madame [Z] [X] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire seront solidairement condamnés à payer cette indemnité d’occupation à la SCI F.A.G., chaque mois d’occupation du logement, et ce jusqu’à parfaite restitution des clés en mains propres ou par LRAR au bailleur ou à son mandataire.

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

La SCI F.A.G. produit un décompte arrêté à la date du 15 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2435,99 euros, tenant compte d’un premier versement par chèque de 1218 euros en avril 2025.

Le montant de l’arriéré locatif dont peut être tenu Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyer et les charges locatives, à l’exclusion des frais de commandement de payer qui relèvent des dépens.

À cet égard, il ressort du décompte produit que Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire sont redevables de la somme de 1912,11 euros au titre des loyers impayés à la date du 15 mai 2025, après expurgation des frais de commandement de payer par commissaire de Justice.

Madame [Z] [X] [O] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur.

En conséquence, Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en sa qualité de caution solidiare seront solidairement condamnés à payer à la SCI F.A.G. la somme de 1912,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [Z] [X] [O] a repris le paiement du loyer courant et a établi 3 chèques de 1218 euros à encaisser les 30/04/2005, 30/05/2025 et 30/06/20025 ; il peut également être constaté que le premier chèque de 1218 euros a été encaissé fin avril 2025.

La demande de délais de paiement émanant du bailleur lui-même, il n’y a pas lieu de s’y opposer.

Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] seront par conséquent autorisés à se libérer de la dette en deux échéances correspondant aux chèques déjà établis à hauteur de 1218 euros le 30 mai 2025 et de 1218 euros le 30 juin 2025, ces sommes couvrant également le montant des dépens.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande du bailleur et de ce qui précède, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SCI F.A.G. sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [X] [O] et celle-ci sera condamnée, solidairement avec Monsieur [V] [R] à verser à la SCI F.A.G. une indemnité d’occupation mensuelle de 721,19 euros révisable annuellement à la date du présent jugement sur la base de l’IRL publié par l’INSEE.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors qu’en cas de caducité des délais de paiement, l’expulsion de Madame [Z] [X] [O] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation fixée, dont la locataire et la caution sont solidairement tenus.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les dégradations et le sort des meubles

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d’une part que l’existence de dégradations n’est ni présumée ni établie en l’espèce et d’autre part que les formalités de réalisation d’un état des lieux sont prévues à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera rejetée, même dans l’hypothèse d’une caducité des délais de paiement.

S’agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [Z] [X] [O] dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

La demande de séquestration des biens pour sûreté sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire, partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment, pour chacun, le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI F.A.G., Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est par principe attachée aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2023 entre la SCI F.A.G. et Madame [Z] [X] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à payer à la SCI F.A.G. la somme de 1912,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 mai 2025 (comprenant l’échéance de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 1218 euros, payable le 30 mai 2025 et le 30 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée avant l’expiration des délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SCI F.A.G. à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [X] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à verser à la SCI F.A.G. une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant de 721,19 euros, indexée sur l’IRL publié par l’INSEE à la date du jugement ;

DÉBOUTE la SCI F.A.G. de ses demandes tendant au prononcé d’une astreinte assortissant l’obligation de libérer les lieux, à statuer sur la désignation d’un commissaire de Justice pour estimer les réparations locatives et à statuer sur le sort des meubles à titre de sûreté ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire à verser à la la SCI F.A.G. une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [X] [O] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection