TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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Charges de copropriété

N° RG 19/01647

N° Portalis 352J-W-B7D-CO6SL

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté son syndic le CABINET LEPINAY MALET

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS

La SCI POMMEAU ET COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représenté par Maître Claude POLLET BAILLEUX de la SCP C.P.B.A, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0550

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE48)

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par Maître Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0490

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 19/01647 – N° Portalis 352J-W-B7D-CO6SL

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Pierre 48, devenue Novapierre résidentiel, et la SCI Pommeau et Compagnie sont respectivement nue-propriétaire et usufruitière des lots n° 2 et 27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété, correspondant, pour le premier, à un appartement situé au rez-de-chaussée côté escalier, dans la grande cour, à gauche du porche [Adresse 16] et, pour le second, à une cave.

Elles sont également propriétaires, selon les mêmes qualités, du lot n°39 situé au sein de l’immeuble du [Adresse 11] [Localité 8], également soumis au statut de la copropriété, correspondant à la jouissance exclusive et particulière d’un jardin d’agrément ayant accès à la cour et à la [Adresse 16] par le passage du numéro 9 de cette rue et ayant également accès à l’immeuble du [Adresse 1].

L’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] a pour syndic le cabinet Oralia Lepinay Malet.

L’immeuble situé [Adresse 10] a pour syndic le cabinet Immobilière Ile de France.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] les a fait assigner, par acte en date du 07 février 2019 aux fins de paiement de la somme de 8542,71 euros au titre des charges impayées au 31 janvier 2019 outre celle de 1500 euros au titre de dommages et intérêts.

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, le syndicat des coproprietaires sollicite, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 62 du décret du 17 mars 1967, de :

«Condamner in solidum la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 5.917,02 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

A titre subsidiaire,

Condamner la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 5.917,02 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 1.107,17 € au titre des charges dites locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

Condamner la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 4.809,85 € au titre des charges non récupérables, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

En toutes hypothèses,

Condamner in solidum la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner in solidum la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL et la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 06 décembre 2023, la société Novapierre résidentiel sollicite de :

« dire la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE 48) recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit :

A titre principal :

DEBOUTER le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet LEPINAY MALET de l’intégralité de ses demandes;

A titre subsidiaire :

CANTONNER les éventuelles condamnations à l’encontre de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE 48) aux charges dont elle est redevable en qualité de nue-propriétaire, dont le montant est à démontrer par le demandeur.

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE à garantir la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL (anciennement dénommée PIERRE 48) des condamnations qui seraient prononcées à son encontre qui concerneraient les charges dont la SCI POMMEAU ET COMPAGNIE est redevable.

En tout état de cause :

DEBOUTER le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet LEPINAY MALET de sa demande de condamnations aux frais de relances et mises en demeure en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL; Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la ou les parties succombante(s) in solidum à payer à la société PIERRE 48 la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles,

Vu les articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la ou les parties succombante(s) in solidum aux entiers dépens. »

La SCI Pommeau et Compagnie, assignée à étude, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 08 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

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Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale, mis à jour en 2018, que la SCI Pommeau et Compagnie et la société Novapierre résidentiel (anciennement Pierre 48) sont propriétaires, respectivement en qualité d’usufruitière et de nue-propriétaire, du lot n°2 au sein de l’immeuble susvisé.

Il ressort toutefois de l’acte notarié de vente, établi le 07 mars 2017, qu’elles sont également propriétaires, selon les mêmes qualité, du lot n°27 situé dans le même immeuble, ce point n’étant au demeurant pas contesté.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale du:

-12 juin 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2016 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2018 et voté divers travaux (décision de missionner un architecte pour effectuer un diagnostic des couvertures de l’immeuble, travaux de remplacement des réseaux de distribution de l’eau chaude et de l’eau froide sanitaire, accompagné de son attestation de non recours,

-18 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2017 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2019 et voté divers travaux (décision de missionner un architecte pour étudier la réfection de la couverture de l’immeuble), accompagné de son attestation de non recours,

-19 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2018 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020 et ayant voté divers travaux (travaux de confortement de deux ballons d’eau chaude en chaufferie, travaux en chaufferie, travaux de réfection de la cabine d’ascenseur de l’escalier A, installation d’une rampe dans la cour, travaux de réfection de la cage d’escalier A, peinture, maçonnerie, électricité, travaux de réfection de la cage d’escalier A et B), accompagné de son attestation de non recours,

-21 janvier 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021, réajusté l’avance de trésorerie pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021, et ayant voté divers travaux (remplacement du matériel défectueux de la WMC dans les bâtiments A, B et C), accompagné de son attestation de non recours,

-19 juillet 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, réajusté l’avance de trésorerie pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022 et ayant voté divers travaux (mise en conformité des ascenseurs A,B, C et D), accompagné de son attestation de non recours,

-15 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, réajusté l’avance de trésorerie pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023 et ayant voté divers travaux (travaux de réfection de la loge de gardien, travaux de jardinage, remise en état de la porte cochère), accompagné de son attestation de non recours,

-20 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2022, révisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, réajusté l’avance de trésorerie pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, réajusté l’avance de trésorerie pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, et ayant voté divers travaux (mise en place d’un dispositif de vidéo-surveillance, travaux de réfection de la loge de gardien, travaux de transformation de l’espace entre la batterie de boîtes aux lettres et la loge, travaux de maçonnerie dans la chaufferie, travaux de réfection de la porte cochère, travaux de jardinage, travaux de remplacement de l’ensemble vitré menant à l’escalier A), accompagné de son attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues par l’usufrutier, sur la période du 02 octobre 2017 au 15 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 1107,17 euros,

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— le décompte des sommes dues par le nu-propriétaire, sur la période du 11 septembre 2017 au 10 septembre 2018, faisant apparaître un solde débiteur de 4809,85 euros, pour des travaux de remplacement des réseaux d’eau et des audit de la couverture,

— le décompte général faisant apparaître, sur la période du 11 septembre 2017 au 15 avril 2024, un solde débiteur de 5917,02 euros, frais de recouvrement s’élevant à la somme de 1723,69 euros inclus.

— sur la demande de condamnation in solidum

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre principal la condamnation in solidum de la société Novapierre résidentiel et de la SCI Pommeau et Compagnie.

Il fait en effet valoir qu’il n’est pas partie aux conventions conclues entre les deux sociétés, de telle sorte que l’acte de vente, dont se prévaut la société Novapierre résidentiel, fixant une répartition spécifique des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ne lui est pas opposable et qu’il est donc bien fondé et recevable à solliciter la condamnation in solidum des deux sociétés.

Toutefois, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où cette convention serait considérée comme lui étant opposable, il sollicite le règlement de l’intégralité des sommes dues par l’usufruitier et à titre infiniment subsidiaire, il demande la condamnation de chaque société selon la répartition des charges incombant à chacune.

La société Novapierre résidentiel explique, pour sa part, qu’elle a acquis la nue-propriété des lots n°2, 27 et 39 et qu’aux termes de l’acte de vente en date du 07 mars 2017, la SCI Pommeau qui en a conservé l’usufruit, est tenue de s’acquitter notamment du paiement des charges relatives à l’entretien et au fonctionnement des parties communes, les autres charges devant être réglées par le nu-propriétaire, par remboursement sur justificatif à l’usufruitier.

Elle précise que ce même acte prévoit que le vendeur est nommé mandataire commun auprès du syndic et que la notification du transfert de propriété a été faite au syndic par courrier recommandé en date du 08 mars 2017.

Elle considère qu’au vu des mentions figurant dans l’acte de vente, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter une condamnation in solidum et que les frais de relance dont il est demandé paiement ne peuvent lui être imputés puisque d’une part, il ne lui appartient pas de régler les charges auprès du syndic et, d’autre part, elle n’est pas destinataire des convocations aux assemblées générales, procès-verbaux de ces assemblées, des décomptes et appels de charges, adressés à la SCI Pommeau et Compagnie, ce qui explique qu’elle ne peut procéder à aucun règlement, la SCI ne lui communiquant au surplus aucun justificatif permettant de lui rembourser la quote-part des charges lui incombant.

Elle sollicite donc, à titre principal, le débouté de l’intégralité des demandes formées à son encontre.

A titre subsidiaire, si elle devait être condamnée, elle s’oppose à toute condamnation prononcée in solidum et sollicite une condamnation uniquement à hauteur des sommes dont elle est redevable en qualité de nue-propriétaire.

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Enfin, à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation in solidum, elle sollicite la garantie de la SCI Pommeau et Compagnie pour les sommes dont cette dernière est redevable.

Aux termes de l’acte notarié en date du 07 mars 2017, la SCI Pommeau et Compagnie a vendu à la société Pierre 48, devenue Novapierre résidentiel, la nue-propriété des lots n°2 et 27 situés dans l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 5] à Paris 5ème et celle du lot n°39 situé dans l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4].

La société Novapierre fait ainsi valoir les dispositions particulières contenues dans l’acte de vente, dont le syndicat des copropriétaires soutient toutefois qu’elles lui sont inopposables.

L’acte de vente précise en effet expressément en page 6, dans un paragraphe consacré aux charges et conditions concernant le démembrement de propriété, que :

«Le vendeur qui sera titulaire de l’usufruit sous sous le titre « usufruitier » et l’acquéreur, qui sera titulaire de la nue-propriété sous le titre « nu-propriétaire », conviennent en ce qui concerne l’exercice de leurs droits respectifs, ce qui suit :

(…)

2° L’usufruitier acquittera à compter de ce jour et pendant toute la durée de l’usufruit :

— la taxe d’habitation et la taxe foncière,

— les charges de copropriété relatives à l’entretien et le fonctionnement des parties communes et des éléments d’équipements communs, correspondant aux charges récupérables telles que définies par l’article 23 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

— les réparations d’entretien des biens à compter de ce jour, par remboursement à l’usufruitier et sur justificatif, et, pendant toute la durée de l’usufruit:

— les autres charges de copropriété incombant, par opposition aux charges incombant à l’usufruitier,

— les grosses réparations des biens telles que visées par l’article 605 alinéa 2 du code civil et telles que définies par l’article 606 alinéa 1 et 2 du code civil

(…)

10° les parties conviennent de nommer comme mandataire commun auprès du syndic le vendeur.

Le vendeur s’engage à transmettre sans délai les appels de charges correspondant à des travaux à la charge de l’acquéreur. »

La notification, au syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4], du transfert de propriété ainsi effectué a été réalisée par courrier recommandé en date du 08 mars 2017.

Toutefois, aux termes de ce courrier, le syndic a seulement été informé que la SCI Pommeau et Compagnie avait vendu à la société Pierre 48, devenue Novapierre résidentiel, la nue-propriété des lots n°2 et 27 et qu’elle avait conservé l’usufruit desdits biens, aucune information ne lui ayant été communiquée sur la répartition du paiement des charges convenues entre elles.

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Au contraire, il est lui bien précisé que la SCI Pommeau et Compagnie avait été désignée, à l’égard du syndic, comme mandataire commun.

Par conséquent, c’est à bon droit que ce dernier n’a adressé qu’à la SCI Pommeau et Compagnie les appels de fonds, les convocations et les notifications des procès-verbaux d’assemblée générale.

De plus, les stipulations sur la répartition du paiement des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, contenues dans l’acte de vente, ont un effet relatif aux relations entre les parties à l’acte et elles sont inopposables au syndicat des copropriétaires.

Le règlement de copropriété n’étant pas produit, il n’est par conséquent pas justifié de l’existence d’une clause de solidarité permettant au syndic de solliciter le paiement de la totalité des charges à l’un des quelconques propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande de condamnation in solidum, le syndic étant contraint de poursuivre chacune des deux sociétés en fonction de la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, laquelle s’effectue selon les dispositions des articles 605 et suivants du code civil, en distinguant les grosses réparations dont le nu-propriétaire est redevable des dépenses d’entretien, incombant à l’usufruitier.

L’article 605 du code civil prévoit que «l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Aux termes de l’article 606 du même code les grosses réparations sont définies comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le décompte général, d’un montant de 5917,02 euros fait ainsi apparaître des dépenses constitutives de grosses réparations et des dépenses d’entretien, qui ont donné lieu à l’établissement de deux décomptes distincts.

Le syndicat des copropriétaires produit ainsi le décompte des sommes dues par la société Novapierre résidentiel, nue-propriétaire, faisant apparaître des dépenses de remplacement du réseaux des eaux et des audit de la couverture de l’immeuble, débiteur à hauteur de 4809,85 euros.

Au vu de la nature de ces travaux, il apparaît qu’ils incombent bien au nu-propriétaire.

La société Novapierre résidentiel est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4809,85 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 07 février 2019, date de la délivrance de l’assignation.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Le décompte des sommes dues par la SCI Pommeau et Compagnie fait apparaître un solde débiteur de 1107,17 euros intégrant toutefois, outre les sommes dues au titre des charges proprement dites, les sommes suivantes facturées au titre de frais de recouvrement :

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Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 18 juin 2018 au 30 juin 2019 ainsi que celui conclu pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024.

Il n’est par conséquent pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 18 juin 2018 ni pour celles facturées entre le 01 juillet 2019 et le 30 juin 2023 qui ne seront donc pas retenues.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, facturés sur la période retenue, ils doivent être justifiés par la production de la mise en demeure accompagnée de l’accusé de réception et le coût de la relance ne peut être retenu que si la mise en demeure correspondante est également versée aux débats.

En l’espèce ne sont produites aux débats que les mises en demeure du 09 août 2018, 17 septembre 2018, 25 octobre 2018, 25 janvier 2019, non accompagnées des accusés de réception correspondant, et les relances en date du 15 octobre 2018 et 23 novembre 2018 sans que les mises en demeure associées ne soient versées aux débats.

Ces frais ne sont pas donc retenus.

S’agissant enfin des frais d’huissier pour la signification des conclusions, facturés 169,69 euros, ils ne font pas partie des frais de recouvrement, mis par le contrat à la charge du copropriétaire débiteur, ce dernier ne prévoyant que la facturation de la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce, étant au surplus relevé que la facturation figurant au contrat ne correspond pas à celle réclamée.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 1723,69 euros, et ce faisant, au vu du solde du compte de la SCI Pommeau et Compagnie, de sa demande en paiement dirigée à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Le syndicat des copropriétaires qui ne formule une demande de dommages et intérêts que dans le dispositif de ses écritures sans l’expliciter dans le corps de ses conclusions, est débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société Novapierre résidentiel, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Décision du 13 Mars 2025

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Il convient donc de condamner la société Novapierre résidentiel, à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision conduit à la débouter de sa demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] de sa demande de condamnation in solidum ;

CONDAMNE la société Novapierre résidentiel à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] la somme de 4809,85 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 07 février 2019, date de la délivrance de l’assignation, au titre des charges impayées au 15 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] de sa demande en paiement formulée à l’encontre de la SCI Pommeau et Compagnie ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Novapierre résidentiel, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société Novapierre résidentiel, à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 1] et [Adresse 4] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Novapierre résidentiel de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 15] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Céline CHAMPAGNE