RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00325 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVX4

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [Y] [C] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3] (RÉUNION)

comparante en personne assistée de Maître Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [N] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [Y] [V] née [E] a donné à bail à Monsieur [R] [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] selon contrat en date du 1er août 2007 moyennant un loyer mensuel de 300 € euros.

Se prévalant de loyers impayés comme de l’absence de souscription d’une assurance habitation, Madame [G] [Y] [V] née [E] a fait assigner Monsieur [R] [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Madame [G] [Y] [V] née [E] et Monsieur [R] [N] [V] le 1er août 2007 en raison d’inexécutions graves dudit contrat par le locataire ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [R] [N] [V] dans un délai d’un mois et à défaut son expulsion sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la fin du délai d’un mois et ce jusqu’à complète libération ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt de meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur

— condamner Monsieur [R] [N] [V] au paiement d’une somme de 6.692,24 € correspondant aux loyers et charges impayés ;

— condamner Monsieur [R] [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 € par mois à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux

— condamner Monsieur [R] [N] [V] à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles

— condamner Monsieur [R] [N] [V] aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 février 2025.

Madame [G] [Y] [V] née [E] était assistée par son conseil. Aux termes de ses conclusions n°3, elle a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales en actualisant la dette locative au 9 décembre 2024 à la somme de 8.769,90 €.

Au soutien de sa demande, Madame [G] [Y] [V] née [E] a exposé que les relations avec son fils étaient délétères et que l’appartement qu’il occupe sans régler le loyer convenu d’un montant de 329 € par mois est un T4. Elle a 87 ans et ce loyer représente pour elle sa seule source de revenus. Madame [G] [Y] [V] a précisé que son fils avait repris le paiement en octobre 2024. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement et a souhaité que l’appartement soit remis en état.

Monsieur [R] [N] [V] était représenté par son conseil. Aux termes de ses conclusions n°4, il a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [G] [Y] [V] de sa demande de résiliation du bail

— ordonner un délai de paiement sur 36 mois de l’arriéré locatif en plus du loyer courant

— dire que les paiements s’effectueront désormais par virement bancaire

— ordonner la transmission par Madame [G] [Y] [V] de son relevé d’identité bancaire ainsi que des quittances de loyer futures

— condamner Madame [G] [Y] [V] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [R] [N] [V] a précisé que le congé qui lui avait été délivré n’était pas valable. Il a ajouté avoir essayé en vain d’envoyer des lettres recommandées contenant des chèques mais que Madame [G] [Y] [V] ne récupérait jamais les recommandés. Il s’est estimé bien fondé dans sa demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie d’huissier à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 05 avril 2024, soit plus plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [G] [Y] [V] née [E], et notamment de l’historique du compte, que Monsieur [R] [N] [V] ne règle plus son loyer depuis plusieurs années ce qui a pour conséquence un arriéré locatif d’un montant de 8.769,90 € selon décompte arrêté au 30 octobre 2024.

Seulement deux règlements du loyer ont été effectués sur les deux dernières années.

Monsieur [R] [N] [V] prétend que Madame [G] [Y] [V] n’irait pas récupérer les lettres recommandées adressées chaque mois et contenant le chèque correspondant au loyer. Il ne produit toutefois qu’un seul avis de réception revenu avec la mention « plis refusé par le destinataire ». Il n’a pas non plus consigné les sommes dues. Les règlements effectués en octobre et novembre 2024 par chèques transmis par lettres recommandées avec accusé de réception ont bien été reçus par Madame [G] [Y] [V] de sorte que l’argument soulevé en défense est non pertinent.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plus de deux ans caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [N] [V], avec effets au 10 mars 2025 ainsi que son expulsion des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [G] [Y] [V] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [R] [N] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants soit la somme de 329,28 € par mois à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [G] [Y] [V] née [E] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [N] [V] était débiteur de la somme de 8.769,90 € selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 au titre de la dette locative, TEOM comprise.

Monsieur [R] [N] [V] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif. En conséquence, il convient de le condamner à payer en deniers ou quittance à Madame [G] [Y] [V] née [E] la somme de 7.842,85 € euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date 30 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge qui prononce la résolution du contrat peut accorder un délai au débiteur.

Aux termes de l’article 1343-5 de ce même code : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [R] [N] [V] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois.

Monsieur [R] [N] [V] ne verse aux débats aucun élément sur sa situation financière. Il n’a fait aucun effort de règlement sur les derniers mois ce qui ne démontre pas sa réelle volonté d’apurer sa dette qui ne cesse d’augmenter.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [N] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [Y] [V], Monsieur [R] [N] [V] sera condamné à lui verser une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à la date du 10 mars 2025.

CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] à payer à Madame [G] [Y] [V] née [E] en deniers ou quittances la somme de 7.842,85 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date 30 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] à payer à Madame [G] [Y] [V] née [E] le solde de la dette locative.

AUTORISE Madame [G] [Y] [V] née [E] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [N] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [R] [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] à verser à Madame [G] [Y] [V] née [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 329,28 € révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] à verser à Madame [G] [Y] [V] née [E] une somme 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE