RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00367 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDRI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M. [F] [T] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [E] [O] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative principale assermentée faisant fonction de Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [G] [X] [E] [O], selon contrat de location du 15 avril 2022, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 670,41 euros charges comprises.

Par acte d’huissier de commissaire de justice en date du 8 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [G] [X] [E] [O] pour la somme en principal de 3.391,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 23 avril 2025, la SODIAC a fait citer Madame [G] [X] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [X] [E] [O],

— autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Madame [G] [X] [E] [O] lors de la restitution des clés et ce aux frais exclusifs de cette dernière, lesquels seront réputés abandonnés,

— autoriser la SODIAC de détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à toute association de son choix,

— condamner Madame [G] [X] [E] [O] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.569,29 euros,

— condamner Madame [G] [X] [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 718,23 euros jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [G] [X] [E] [O] au paiement de la somme de 300 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [G] [X] [E] [O].

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 3 juillet 2025, mise en délibéré au 4 septembre 2025, fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette date, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 8.171,90 euros.

Madame [G] [X] [E] [O], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour la régler.

Elle a un enfant à charge, déclare 635 euros de ressources mensuelles, 700 euros de charges mensuelles (hors loyer) et n’a pas fait de proposition quant au règlement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [G] [X] [E] [O] par courrier du 22 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SODIAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 avril 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [X] [E] [O] le 8 février 2024 pour la somme en principal de 3.391,66 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 8 avril 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [G] [X] [E] [O] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 8 avril 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après déduction des frais d’enquête biennale de 45,72 euros non justifiés, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 180,42 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [G] [X] [E] [O] est débitrice de la somme de 7.945,76 euros au 30 septembre 2025.

Madame [G] [X] [E] [O] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SODIAC la somme de 7.945,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.569,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SODIAC qu’un règlement de 502 euros a été enregistré au crédit du compte de Madame [G] [X] [E] [O] le 03/09/2025, caractérisant une reprise momentanée du versement du loyer et des charges.

Cependant, il résulte des éléments déclaratifs communiqués à l’audience par Madame [G] [X] [E] [O] (635 euros de ressources mensuelles, 700 euros de charges mensuelles à abonder du montant du loyer résiduel de 432,37 euros, soit un total de charges de 1.132,37 euros à rapporter à un total de ressources de 635 euros) qu’elle n’est pas en situation de régler son arriéré locatif même de manière échelonnée.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [G] [X] [E] [O] sera également condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 718,23 euros révisable, à compter du 1er octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent purement hypothétiques à ce stade.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [G] [X] [E] [O] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SODIAC sera déboutée de ce chef de demande.

Madame [G] [X] [E] [O] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 entre la SODIAC et Madame [G] [X] [E] [O], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 8 avril 2024,

CONDAMNE Madame [G] [X] [E] [O] à payer à la SODIAC la somme de 7.945,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.569,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [G] [X] [E] [O],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [G] [X] [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [X] [E] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [X] [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [G] [X] [E] [O] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 718,23 euros révisable, à compter du 1er octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE Madame [G] [X] [E] [O] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE