TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07307 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6X

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 Juin 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 18 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. SCI D&L

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0962

DÉFENDERESSE

S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALÉRIE GONDARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0125

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 12 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 26 avril 2016, Madame [X] [R] veuve [T] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. L’UNIVERS DU PAIN des locaux composés d’une boutique avec cuisine et chambre à farines ainsi que d’un studio en rez-de-chaussée, et d’un fournil avec sanitaires en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 10] cadastré section [Localité 8] numéro [Cadastre 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu’y soit exercée une activité de boulangerie, de pâtisserie, de confiserie et de traiteur, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 22.200 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte notarié en date du 18 février 2019, Madame [X] [R] veuve [T] a apporté la nue-propriété de l’immeuble susvisé à la S.C. SCI D&L.

Par acte sous signature privée en date du 17 mars 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°61 A des 27 et 28 mars 2021, la S.A.S. L’UNIVERS DU PAIN a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2021, la S.C. SCI D&L a fait signifier à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY un congé pour le 31 décembre 2021 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 37.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C. SCI D&L a, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, fait signifier à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 37.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025 et remis au greffe par RPVA le 11 février 2025, la S.C. SCI D&L demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce, et de l’article 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, la déclarer recevable et bien fondée en son action en fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 37.000 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY à lui payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de délivrance de l’assignation et de leur date d’exigibilité ;ordonner la capitalisation des intérêts ;juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire avec pour mission de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits allégués par les parties, notamment en ce qui concerne les travaux d’amélioration des locaux et la modification des facteurs locaux de commercialité ; rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2021 (sic), suivant les indices applicables, en faisant figurer les termes et les modalités de son calcul ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 ;en tout état de cause, débouter la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY de l’intégralité de ses prétentions ; condamner la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY aux dépens ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.C. SCI D&L fait valoir qu’au cours du bail précédant le bail expiré, c’est-à-dire entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2012, les locaux ont fait l’objet de travaux d’amélioration consistant en la suppression du water-closet du sous-sol en vue d’agrandir le laboratoire, et en la suppression de la chambre à farines de l’entresol remplacée par une cuisine et un water-closet. Elle ajoute qu’au cours du bail expiré, des constructions nouvelles ont été édifiées, à savoir, d’une part une résidence de 104 logements et d’une superficie commerciale de 724 m2 au [Adresse 3], d’autre part le quartier Charolais-Rotonde comprenant 342 logements neufs, 89 logements destinés à des chercheurs, des bureaux d’une superficie de 12.437 m2, des commerces d’une superficie de 589 m2, le conservatoire municipal de danse et de musique et une crèche de 66 berceaux, et enfin le campus universitaire de l’université [11] au sein duquel 6.000 étudiants sont accueillis quotidiennement, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle en conclut que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative.

Elle souligne que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 525 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la surface commerciale et de 31,20 euros par mètre carré s’agissant du studio à usage d’habitation, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 55,60 m2 concernant la partie commerciale et de 20,86 m2 concernant le studio à usage d’habitation, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 37.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 décembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 6 décembre 2024, la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce, de :

à titre principal, juger irrecevable le motif de déplafonnement invoqué par la S.C. SCI D&L tiré d’une modification notable des caractéristiques des locaux, laquelle est intervenue lors du précédent renouvellement de bail ;juger infondé le motif de déplafonnement invoqué par la S.C. SCI D&L tiré de la prétendue modification notable des facteurs locaux de commercialité ;en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 24.567 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la désignation d’un expert judiciaire ;fixer le loyer provisionnel qu’elle devra régler pendant la durée de l’instance à compter du 1er janvier 2022 au montant du loyer contractuel dont elle s’acquitte actuellement ;en tout état de cause, condamner la S.C. SCI D&L à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SCI D&L aux dépens ;juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY conteste toute modification notable des caractéristiques des locaux, faisant observer que les travaux allégués ne constituent aucunement des améliorations, mais de simples mises en conformité. Elle récuse également toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, exposant que les nouvelles constructions invoquées ne sont pas situées dans sa zone de chalandise, et qu’en tout état de cause celles-ci ne lui ont pas apporté une clientèle nouvelle. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 24.567 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025, puis prorogée au 18 avril 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2013 par acte sous signature privée en date du 26 avril 2016, a expiré le 31 décembre 2021 consécutivement au congé signifié par la S.C. SCI D&L à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY par acte d’huissier en date du 18 juin 2021, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2022 (pièces n°1 et n°3 en demande, et n°1 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que la S.C. SCI D&L se prévaut de l’existence de travaux d’améliorations réalisés par la preneuse et d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe des améliorations apportées aux locaux loués ainsi qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, force est de constater que la S.C. SCI D&L ne produit aux débats aucun élément susceptible de démontrer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, se contentant de communiquer huit pièces consistant en les différents actes de renouvellement successifs du contrat de bail commercial litigieux, les différents actes de cession de fonds de commerce successifs des différents preneurs, un certificat de surface, une attestation de propriété et le congé portant offre de renouvellement qu’elle a fait signifier par acte d’huissier en date du 18 juin 2021 (pièces n°1 à n°8 en demande), mais ne versant ni rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale, ni même de quelconques articles de presse relatifs aux constructions nouvelles dont elle se prévaut, étant observé qu’il n’y a pas lieu de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

Dès lors, la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.C. SCI D&L de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’améliorations apportées aux lieux loués

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, les premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil disposent que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date d’effet du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l’effet de l’accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d’autre part, en l’absence de caractère d’ordre public de l’article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d’accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d’une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu’une telle clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2013 conclu par acte sous signature privée en date du 26 avril 2016 stipule que : « Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit et, en outre, sous celles suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir sous peine de tous dommages-intérêts et même de résiliation si bon semble au Bailleur, savoir : […] 10) De ne faire aucun changement de distribution, construction, démolition, ni percement quelconque sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur et de laisser en fin de bail toutes les améliorations que les preneurs pourraient faire dans les lieux loués à moins que le Bailleur préfère faire rétablir les lieux dans leur état primitif » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 6 et 7).

Force est de constater que cette clause prévoit expressément une option dont dispose la bailleresse lui permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu’il est établi que l’accession, nonobstant l’utilisation de l’expression « en fin de bail », ne joue en réalité qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n’est nullement à l’occasion d’un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine.

Dès lors, pour ce simple motif, il y a lieu de retenir que les travaux d’amélioration allégués par la demanderesse sont insusceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer puisqu’ils ne peuvent devenir la propriété de cette dernière qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail.

En conséquence, il convient de retenir que la S.C. SCI D&L n’est pas fondée à se prévaloir des travaux d’amélioration prétendument effectués par les prédécesseures de la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY d’une part, et en l’absence de qualité de propriétaire par accession de la S.C. SCI D&L des travaux d’amélioration prétendument réalisés dans les locaux d’autre part, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2013 conclu par acte sous signature privée en date du 26 avril 2016 prévoit que : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 22.200 € (Vingt-deux mille deux cents euros) » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9).

De plus, la clause intitulée « INDEXATION DU LOYER » énonce que « le loyer sera, tous les ans, automatiquement indexé en plus ou en moins à chaque anniversaire de la date de prise d’effet du présent bail, sans l’accomplissement de formalités judiciaires ou extrajudiciaires, en fonction et dans les mêmes proportions que la variation de l’indice ILC publié par l’INSEE. Le dernier indice connu à la date de l’indexation, qui sera l’indice multiplicateur, sera comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente, qui sera l’indice diviseur » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9), sans cependant fixer un trimestre de référence de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Pour autant, il n’est pas contesté que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année 2021, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°298 du 23 décembre 2021 à la date d’effet du renouvellement du 1er janvier 2022, et au troisième trimestre de l’année 2012, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°5 du 6 janvier 2013 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 119,70 et de 108,17, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 s’élève à la somme annuelle de : (22.200 x 119,70 ) ÷ 108,17 = 24.566,33 euros.

Cependant, dès lors que la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY sollicite la fixation d’un loyer d’un montant arrondi à l’unité supérieure, et dans la mesure où la juridiction ne peut statuer infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI D&L de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.567 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, l’acte de cession de fonds commerce conclu entre la S.A.S. L’UNIVERS DU PAIN et la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY en date du 17 mars 2021 stipulant que « le loyer annuel s’élève actuellement à la somme de VINGT-TROIS MILLE DEUX CENT CINQUANTE ET UN EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES (23.251,48 €) hors taxes et hors charges » (pièce n°2 en demande, page 4), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 4 juin 2024, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2022 d’autre part, à compter du 4 juin 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 4 juin 2024, date de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. SCI D&L, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI D&L à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY, et portant sur les locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris 12ème cadastré section BY numéro [Cadastre 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022,

CONSTATE l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY dans les locaux donnés à bail,

CONSTATE l’absence de qualité de propriétaire par accession de la S.C. SCI D&L des prétendus travaux d’amélioration réalisés par les prédécesseures de la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.C. SCI D&L de sa demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2022 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.567 (VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SEPT) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI D&L à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY, et portant sur les locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à Paris 12ème cadastré section BY numéro [Cadastre 6], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE la S.C. SCI D&L de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2022 d’autre part, à compter du 4 juin 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 4 juin 2024, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024,

DÉBOUTE la S.C. SCI D&L de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SCI D&L à payer à la S.A.S. LES BOULANGERS DE REUILLY la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SCI D&L aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Avril 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM