N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00513 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZF

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 26 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Octobre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [N]

né le 29 Décembre 1991 à [Localité 5] (59)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 12 août 2021, [M] [F] représenté par son agence mandataire LE PACTE IMMO, a donné à bail à [U] [N] un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] (87) pour un loyer mensuel révisable fixé à 295 euros charges comprises, pour une durée de trois ans à compter du 13 août 2021, et renouvelable par tacite reconduction.

Par contrat Visale n°A10111762297 en date du 12 août 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu un cautionnement avec le bailleur représenté par LE PACTE IMMO ès-qualité de mandataire de [M] [F], afin de le garantir d’un éventuel impayé locatif de la part de [U] [N].

Des loyers sont restés impayés de sorte que le bailleur a sollicité la caution et lui a délivré quittance subrogative. Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son Directeur général dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 671,95 euros au titre des loyers impayés dans un délai de deux mois, l’acte visant en outre la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné [U] [N] devant le Juge des contentieux de contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir le défendeur condamné à lui payer les sommes dues au titre des loyers impayés.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES le 03 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son acte introductif d’instance, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts de [U] [N] ; ORDONNER l’expulsion de [U] [N] et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; CONDAMNER [U] [N] à lui payer la somme de 1.658,87 euros avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 13 juillet 2024 sur la somme de 671,35 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ; FIXER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux et CONDAMNER [U] [N] à lui payer ladite indemnité d’occupation ; CONDAMNER [U] [N] à lui payer la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER [U] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience et par l’intermédiaire de son conseil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses prétentions, en actualisant sa demande en paiement au titre des loyers impayés à la somme de 4.307,41 euros à la date du 23 septembre 2025, et en sollicitant que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à 295 euros, outre 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, la demanderesse expose que la caution qui a payé la dette du débiteur est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier à l’égard du débiteur. Elle ajoute que s’agissant du contrat de bail d’habitation, la caution qui a réglé au bailleur la dette de loyer du locataire est subrogée dans son droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire, en résiliation et en expulsion.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le contrat de bail conclu avec [U] [N] contient une clause résolutoire, que des loyers n’ont pas été réglés, qu’un commandement de payer visant ladite clause a été délivré au locataire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et qu’à l’expiration du délai de deux mois imparti, la dette demeurait de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Subsidiairement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES explique que le paiement du loyer est une des obligations principales du locataire, de sorte que son inexécution justifie une résiliation du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES indique qu’à la suite de plusieurs impayés de loyer, le bailleur a mobilisé l’engagement de la caution, que [U] [N] ne s’est pas rapproché de la caution afin de mettre en place un échéancier de remboursement, de sorte que le montant restant dû par [U] [N] s’élève à la somme de 1.658,87 euros, actualisé à la somme de 4.307,41 euros à l’audience.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, [U] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Les quittances subrogatives produites stipulent que conformément aux termes de l’article 2309 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, l’action est recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la cause, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (page 6 du bail).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié à [U] [N] le 16 juillet 2024 par commissaire de justice, pour un montant de 671,95 euros au titre des loyers et charges outre 78,32 euros correspondant au coût de l’acte, soit un total de 750,27 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 août 2021 à compter du 17 septembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [U] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose au moyen d’un décompte actualisé du 23 septembre 2025 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 4.307,41 euros.

Dès lors, il convient de condamner [U] [N] au paiement de la somme de 4.307,41 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 sur la somme de 671,95 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’expulsion :

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient d’ordonner l’expulsion de [U] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 17 septembre 2024.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les mesures accessoires :

Les dépens :L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [U] [N] succombe. Il supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ainsi que de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, [U] [N] devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité qu’il convient de fixer à 300 euros.

L’exécution provisoire :Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 août 2021 entre [U] [N] et [M] [F] concernant le logement sis [Adresse 3] à la date du 17 septembre 2024 ;

CONDAMNE [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.307,41 euros (quatre mille trois cent sept euros et quarante-et-un centimes) arrêtée au 23 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 sur la somme de 671,95 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

ORDONNE l’expulsion de [U] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [U] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL