RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00988 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLEQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : SCI SODEMA

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/SON SYNDIC LA SARL [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

SCI SODEMA

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SODEMA est propriétaire du lot n° 62 (chambre) au sein de la résidence [Etablissement 1], située [Adresse 6] SAINT-DENIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (SARL [J]) a fait assigner la SCI SODEMA devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  1.167,54 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience, outre la capitalisation des intérêts,

—  478,16 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire au jour de l’audience,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à la date du 2 mars 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 104,55 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] fait valoir que la SCI SODEMA ne règle plus ses charges de copropriété depuis le 25 janvier 2023.

La SCI SODEMA, citée à personne morale, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— le mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2028,

— les convocations aux assemblées générales des 13 août 2020, 12 avril 2022,1er décembre 2022, 19 juin 2023, 15 mai 2024, 28 avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 août 2020, 12 avril 2022, 1er décembre 2022, 19 juin 2023, 15 mai 2024, 28 avril 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel des exercices suivants et des provisions pour travaux,

— les appels de fonds pour les années 2022 à 2025,

— la mise en demeure du 20 septembre 2024,

— la mise en demeure du 26 janvier 2025,

— le décompte arrêté au 1er octobre 2025,

— le décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2026.

A l’examen du décompte arrêté au 1er janvier 2026, il s’avère que la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] est établie et fondée pour un montant de 104,55 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI SODEMA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [J], la somme de 104,55 euros arrêtée au 1er janvier 2026, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

— les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectués au profit de ce copropriétaire.

— les honoraires du syndic aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L.1333-29-1 et L.1334-2 du code de la santé publique et aux articles L.129-2 et L.511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [J], réclame la somme de 478,16 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires.

Ces frais étant intégralement couverts par le virement de 1.907,99 euros enregistré au crédit du compte du copropriétaire le 14 novembre 2025, la réclamation du syndicat des copropriétaires est sans objet. Il y a donc lieu de l’en débouter.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] dès l’acte introductif d’instance du 31 octobre 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sera dès lors ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il appert à la lecture du décompte produit que la SCI SODEMA a cessé tout règlement au titre de ses charges de copropriété depuis le 25 janvier 2023.

La reprise récente du paiement des charges de copropriété ne permet pas d’occulter les manquements répétés de la SCI SODEMA à son obligation de régler les charges de copropriété lors des appels de fonds, ce qui a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et obligé les autres copropriétaires de faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice direct distinct de celui causé par le simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation au syndicat des copropriétaires d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

La SCI SODEMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [J], de sa demande de condamnation de la SCI SODEMA aux frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI SODEMA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [J], la somme de 104,55 euros arrêtée au 1er janvier 2026, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de la mise en demeure.

CONDAMNE la SCI SODEMA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [J], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus,

CONDAMNE la SCI SODEMA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL [J], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI SODEMA au paiement des dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE