RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00002 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNMJ

MINUTE N° :26/00036

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [A]

Mme [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 MARS 2026

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PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1] ([Localité 2])

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A], propriétaires des lots n°79 et 240 de la résidence [A] située [Adresse 2] à SAINT ANDRE (97440), restent redevables de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société [I], les a assignés, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4.403,77 euros correspondant aux charges de copropriété impayées ;637,75 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;le tout avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ; 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026, lors de laquelle le conseil du demandeur a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation tandis que les défendeurs, cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds pour 2025/2026les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2023, 8 septembre 2023 et 30 mai 2025une mise en demeure par avocat en date du 19 octobre 2023 et son accusé de réceptionun extrait de compte en date du 6 octobre 2025

Il ressort de ces éléments que la dette de Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 6 octobre 2025 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 4.521,52 euros, après déduction :

des frais de mise en demeure en date du 14 juin 2021 (45€), du 15 juillet 2021 (45€), du 23 juin 2022 (45€), du 9 novembre 2022 (45€) et du 28 avril 2023 (40€) demeurés impayés par les défendeurs et non justifiés par le demandeur dans les pièces produites au soutien de sa demande en paiement ;des frais relatifs au protocole d’accord à hauteur de 300€ imputés au décompte à la date du 17 octobre 2023, non justifiés par le demandeur et ne relevant en tout état de cause pas de la liste limitative des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a dès lors lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] à payer cette somme de 4.521,52 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [I], avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.962,18 euros, et à compter du 26 novembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Il convient également de faire droit à la demande d’anatocisme, juridiquement fondée sur l’article 1343-2 du code civil, et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme à compter du jour de la mise en demeure, soit le 19 octobre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] dans le paiement des charges de copropriété, il y a lieu de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [A], représenté par son syndic, la société [I], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] supporteront les entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et seront condamnés solidairement à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [I], la somme de 4.521,52 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, somme arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 2.962,18 euros, et à compter du 26 novembre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur cette somme à compter du 19 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [I], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [I], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [A] et Madame [E] [A] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge