Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 17 septembre 2024, n° 24/00066

TJ Orléans 17 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que les conditions de notification étaient remplies, rendant la demande des bailleurs recevable.
Accepté
Résiliation du bail pour loyers impayés
La cour a jugé que la résiliation du bail était justifiée par le non-paiement des loyers, ordonnant l'expulsion du locataire.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait effectivement les sommes réclamées, ordonnant leur paiement.
Accepté
Obligation de produire l'attestation d'assurance
La cour a jugé que le locataire était tenu de produire cette attestation dans le délai imparti.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a reconnu que les bailleurs avaient engagé des frais pour la procédure, justifiant l'octroi de l'indemnité demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 17 sept. 2024, n° 24/00066
Numéro(s) :	24/00066
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Texte intégral

•

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00066 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GS5O

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [E] [W] [Z] épouse [B]

demeurant 31 rue Henri Nantois – 45130 BAULE

comparante en personne

Monsieur [H] [C] [A] [B]

demeurant 31 rue Henri Nantois – 45130 BAULE

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F] [M] [N]

demeurant 4C rue Roger Toulouse – Bât C, porte B02, RDC – 45000 ORLÉANS

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 29 avril 2022, Monsieur [H] [C] [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [D], [F] [M] [N] un bien à usage d’habitation et un parking (n°58) situé 4 C rue Roger Toulouse (bâtiment C, porte B02, rez-de-chaussée) – 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel initial de 610 euros, payable d’avance chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Z] épouse [B] ont fait signifier par procès-verbal remis à étude le 27 septembre 2023 à Monsieur [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.220 euros, selon décompte incluant l’échéance du mois de septembre 2023.

Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Z] épouse [B] ont fait assigner en référé Monsieur [D], [F] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 29 avril 2022, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes,En conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 4 C rue Roger Toulouse (bâtiment C, porte B02, rez-de-chaussée) – 45000 ORLEANS avec un parking portant le numéro 58, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 et suivants et R 411-1 à R.442-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Le condamner au paiement :

D’une provision s’élevant à la somme principale de 3.050 euros, pour les causes énoncées avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 au visa de l’article 1231-6 du Code Civil au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2024 ;D’une indemnité d’occupation mensuelle de 610 euros, à compter du mois de février 2024 et ce jusqu’à son départ effectif et de tout occupant de son chef des locaux outre intérêts au taux légal ;De la somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;Des frais et dépens de la présente instance qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX au visa de l’article 696 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.

À l’audience du 11 juin 2024, Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Z] épouse [B] ont maintenu leurs demandes et ont indiqué n’avoir aucune nouvelle de Monsieur [D] [N] et que celui-ci a retiré son nom de la boîte aux lettres. Ils ont actualisé la dette la somme de 6.388,47 euros avec les frais d’huissier et précisé que le dernier versement du loyer a été réalisé au mois d’octobre 2023. Ils ont déclaré en outre avoir souscrit un crédit pour financer l’appartement à hauteur de 1.118 euros par mois. Ils font état par ailleurs de problèmes de voisinage. Enfin, les époux [B] ont ajouté que l’attestation d’assurance n’a pas été fournie, et ils en demandent la production.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [D], [F] [M] [N] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mais fait état que Monsieur [D] [N] ne s’est pas présenté au rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 29 avril 2022 contient une clause résolutoire (page 3 du contrat de bail).

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme de 1.220 euros en principal.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 27 septembre 2023.

Monsieur [D], [F] [M] [N] avait jusqu’au 27 novembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période du 27 septembre 2023 au 27 novembre 2023 à 24 heures, Monsieur [D], [F] [M] [N] n’a procédé à aucun règlement, ce qui n’a pas permis d’éteindre les causes du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 29 avril 2022 et la résiliation de plein droit du bail à compter du 28 novembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [D] [F] [M] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Monsieur [D] [F] [M] [N] sera par ailleurs condamné à produire l’attestation d’assurance des lieux loués le temps restant de son occupation et d’en justifier aux bailleurs dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [D], [F] [M] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 27 novembre 2023 et, à compter du 28 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2023, il a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 610 euros, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [H] [B] et Madame [E] [B] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [D], [F] [M] [N] reste devoir, la somme de 6.100 euros euros à la date du 5 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse et après déduction des frais de procédure (88,47 euros et 200 euros, qui relèvent éventuellement des dépens).

Absent à l’audience, Monsieur [D], [F] [M] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [D], [F] [M] [N] sera donc condamné à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [E] [B] une somme de 6.100 euros euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 610 euros à titre provisionnel, conformément à la demande contenue dans l’assignation et, ce à compter du 1er juillet 2024.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D], [F] [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation sans que les dépens portent intérêts ainsi qu’il est de solution constante.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [D], [F] [M] [N] sera condamné à leur verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre Monsieur [H], [C], [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B] et Monsieur [D], [F] [M] [N], concernant le logement à usage d’habitation et un parking (n°58) situé 4C rue Roger Toulouse, (Bâtiment C, porte B02, rez-de-chaussée)) – 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 28 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D], [F] [M] [N], occupant du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D], [F] [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H], [C], [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [D], [F], [M] [N] à Monsieur [H], [C], [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B] à compter du 28 novembre 2023 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 610 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [D], [F] [M] [N] à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [E] [Z] épouse [B], la somme provisionnelle de 6.100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte en date du 5 juin 2024 incluant l’échéance du mois de juin 2024 avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [D], [F] [M] [N] à verser à Monsieur [H], [C], [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 610 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNONS à Monsieur [D], [F] [M] [N] de produire l’attestation d’assurance des lieux loués et d’en justifier dans les 8 jours de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [D], [F] [M] [N] à verser à Monsieur [H], [C], [A] [B] et Madame [E], [W] [Z] épouse [B], une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [D], [F] [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La Juge des Contentieux de la Protection,