RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00190 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD2L

MINUTE N° : 26/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [R] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003057 du 29/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, Monsieur [J] [F] [N] et Madame [R] [Z] veuve [E] concluaient un contrat aux termes duquel Madame [R] [Z] veuve [E] s’engageait à effectuer un prêt bancaire de 43896 euros en faveur de Monsieur [J] [F] [N] afin qu’il puisse rénover pendant trois mois, et ce dès l’obtention du prêt (c’est à dire à partir du 5 juillet 2021) la maison F3 dont il est propriétaire et qui se situe au [Adresse 3], en contrepartie de quoi Monsieur [J] [F] [N] s’engageait à lui permettre d’occuper pendant 5 années et demi (soit pendant soixante sept mois et demi) cette maison F3 rénovée en décomptant 43896 euros, soit un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2021, un contrat de bail a été conclu entre les mêmes parties portant sur le même bien, pour un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, faisant grief à Monsieur [J] [F] [N] de l’avoir contrainte par divers agissements à quitter les lieux de manière prématurée, le 26 août [Localité 2], sans lui rembourser les sommes exposées au titre des travaux de rénovation financés en contrepartie de son occupation, Madame [R] [Z] veuve [E] l’a assigné à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-BENOIT aux fins de le voir condamné à lui payer, outre les entiers dépens, les sommes suivantes en réparation de ses préjudices consécutifs à la résiliation anticipée du bail d’habitation :

37.561,97€ de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,3.000,00€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 26 mai 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, et a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

Suivant les dernières conclusions de son conseil déposées à l’audience du 15 septembre 2025, Madame [R] [Z] veuve [E] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1194 et 1231-1 du code civil, que Monsieur [J] [F] [N] n’a pas respecté les termes du contrat conclu entre les parties le 5 juillet 2021, en lui réclamant dès l’achèvement des travaux le paiement d’un loyer, puis, face à son refus, en mettant en œuvre diverses manœuvres pour la contraindre à quitter les lieux : coupures d’eau et d’électricité, injures, délivrance d’un congé pour vente irrégulier… Elle précise que cette situation a généré une dégradation de son état de santé l’ayant contrainte à quitter les lieux le 26 août 2022. En conséquence, sa durée d’occupation ayant été restreinte, elle estime que le défendeur doit être condamné à lui rembourser les sommes engagées pour la réalisation des travaux, au prorata de la durée d’occupation non effective du fait des agissements de ce dernier.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, elle conteste avoir rédigé le courrier dont se prévaut Monsieur [J] [F] [N] par lequel elle aurait abandonné toute demande de restitution sous forme d’imputation sur les loyers et se serait engagée à régler un loyer de 700 euros, déniant toute intention libérale et soulignant l’absence de signature apposée sur ce courrier. Elle conteste également être l’autrice du congé qu’elle aurait donné à Monsieur [J] [F] [N] en juin 2022, affirmant que le défendeur s’est constitué de fausses preuves pour tenter de s’exonérer de ses obligations contractuelles.

Suivant les dernières conclusions de son conseil en date du 3 novembre 2025, Monsieur [J] [F] [N] demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [R] [Z] veuve [E] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Madame [R] [Z] veuve [E] a abandonné, par courrier du 8 octobre 2021, toute demande de restitution sous forme d’imputation sur les loyers, marquant son intention libérale, s’est engagée à régler un loyer de 700 euros, et que si elle conteste être l’autrice de ce courrier, elle admet toutefois avoir signé le bail du 2 novembre 2021, prévoyant le versement d’un loyer. Il ajoute que Madame [R] [Z] veuve [E] a elle même mis fin à son droit au bail et ne peut donc imputer au bailler la perte de son droit d’occupation, estimant que le préjudice invoqué n’a aucun lien de causalité avec la faute revendiquée. Il affirme en effet que le congé pour vente délivré ne prenait effet qu’à l’échéance du bail et n’était susceptible d’entraîner le départ de la locataire qu’au plus tôt le 2 novembre 2024, mais que Madame [R] [Z] veuve [E] a entendu donner congé au bailleur et a quitté les lieux le 26 août 2022. Il précise que si la locataire conteste avoir rédigé le congé manuscrit, portant pourtant sa signature, elle produit elle même une confirmation de résiliation de bail du 26 août 2022.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales en paiement de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant qu’un contrat de bail a été conclu entre les parties, qui s’opposent en revanche sur le montant et les modalités de paiement du loyer.

Madame [R] [Z] veuve [E] se prévaut d’un loyer de 650 euros par mois, dont elle s’est acquittée dès avant son entrée dans les lieux et pour une durée de 67 mois et demi au moyen du financement de travaux de rénovation des lieux loués à hauteur de 43896 euros, conformément à l’accord des parties. A l’appui de ses affirmations, elle produit le contrat du 5 juillet 2021 signé par les deux parties reprenant les termes de leurs engagements, ainsi que les factures correspondantes, pièces qui ne sont au demeurant pas contestées par Monsieur [J] [F] [N].

Monsieur [J] [F] [N] fait quant à lui valoir que Madame [R] [Z] veuve [E] a entendu lui faire don des sommes déboursées pour la réalisation de ces travaux et s’est par la suite engagée à lui régler un loyer de 700 euros au titre du contrat de bail, en produisant notamment un courrier en date du 8 octobre 2021 faisant état de l’intention libérale de la locataire.

Or, ce courrier, qui n’est pas signé, est contesté par Madame [R] [Z] veuve [E], et le bailleur ne produit aucune autre pièce susceptible de caractériser l’intention libérale alléguée de sa locataire, dont la preuve n’est ainsi pas rapportée. En revanche, il se prévaut également d’un contrat de bail signé par les deux parties le 2 novembre 2021 prenant effet le même jour, soit postérieurement à l’accord des parties en date du 5 juillet 2021 et qui n’est pas contesté par Madame [R] [Z] veuve [E], portant le montant du loyer convenu par les parties à hauteur de 700 euros par mois.

Il y a dès lors lieu de retenir l’existence entre les parties d’un contrat de bail prenant effet le 2 novembre 2021 pour un loyer mensuel de 700 euros par mois, conformément à l’accord de volonté des parties résultant du contrat signé le 2 novembre 2021 qui n’est pas contesté, ce qui ne peut toutefois avoir pour effet de remettre en cause la convention parallèle passée entre les parties le 5 juillet 2021, en l’absence de démonstration de l’intention libérale de la locataire, qui ne peut se présumer, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le loyer dû par la locataire à hauteur de 700 euros par mois a été payé d’avance, au moyen du financement de travaux, à hauteur de 43896 euros, devant ainsi correspondre à 62,7 mois d’occupation.

Il est par ailleurs constant que pour autant, Madame [R] [Z] veuve [E] a quitté les lieux le 26 août 2022, expliquant ce départ anticipé par des agissements de son bailleur et voisin, qui sont suffisamment établis par les pièces produites par la demanderesse à l’appui de ses affirmations, et notamment par les trois attestations de témoins rapportant l’agressivité du défendeur à l’encontre de la demanderesse pour lui faire quitter les lieux et des coupures d’électricité à son domicile causées par le bailleur, mais également par le congé pour vente délivré à la locataire seulement quelques mois après son entrée dans les lieux, qui n’est pas contesté, et qui caractérise clairement l’intention du bailleur de reprendre les lieux en violation de l’accord des parties qui devait permettre une occupation pour une durée de plus de 5 années.

En agissant ainsi, Monsieur [J] [F] [N] a manqué à son obligation contractuelle, en ne permettant pas à Madame [R] [Z] veuve [E] d’occuper les lieux loués pour la durée convenue, malgré les sommes effectivement engagées par cette dernière pour la rénovation du logement avant son entrée dans les lieux, conformément à sa propre obligation contractuelle.

Ces circonstances conduisent à devoir condamner Monsieur [J] [F] [N] à indemniser la demanderesse en réparation de son préjudice financier, à hauteur de ce qui s’analyse comme un trop-perçu de loyer conservé indûment par le bailleur concernant la portion des sommes avancées au titre des loyers qui n’ont pas donné lieu en contrepartie à une mise à disposition effective du bien après le départ des lieux de la défenderesse.

Madame [R] [Z] veuve [E] ayant occupé le logement du 2 novembre 2021 au 26 août 2022, elle était redevable à l’égard de Monsieur [J] [F] [N] des loyers suivants :

676 euros pour le mois de novembre 2021 au prorata des jours d’occupation,700 euros par mois pour les mois de décembre 2021 à juillet 2022, soit 5600 euros,587 euros pour le mois d’août 2022 au prorata des jours d’occupation,

soit la somme totale de 6863 euros.

Il convient ainsi de déduire cette somme de la somme totale réglée par Madame [R] [Z] veuve [E] au titre des travaux de rénovation des lieux pour évaluer le montant de son préjudice financier devant être réparé par le défendeur pour non-respect de ses obligations contractuelles, soit la somme de 37033 euros (43896 – 6863).

Les circonstances établies précédemment ayant abouti au départ des lieux de la locataire caractérisent également un trouble de jouissance manifeste, d’une particulière gravité au regard des agissements dénoncés (coupures d’eau et d’électricité, insultes et pressions au quotidien, délivrance d’un congé irrégulier) et du contexte de leur commission (rapport bailleur/locataire, situation de voisinage entre les parties, vulnérabilité de la demanderesse à la suite du décès de son mari). Il est en outre suffisamment établi par le certificat médical du 5 mai 2023 versé aux débats que cette situation a généré un état de stress et a accru la souffrance de Madame [R] [Z] veuve [E], justifiant que soit alloué à la demanderesse la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [F] [N], partie perdante, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée conformément à l’article 700 du même code.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] [N] à payer à Madame [R] [Z] veuve [E] la somme de 37.033,00 euros en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] [N] à payer à Madame [R] [Z] veuve [E] la somme de 3.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection