Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 17 février 2026, n° 24/01909

TJ Saint-Denis de la Réunion 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect du délai de convocation
Le tribunal a constaté que le délai de convocation n'a pas été respecté, ce qui entraîne automatiquement l'annulation de l'assemblée générale, même en l'absence de grief.
Accepté
Droit aux dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser une somme à la demanderesse au titre de l'article 700 du CPC, en raison de la perte du procès par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 17 févr. 2026, n° 24/01909
Numéro(s) :	24/01909
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BARREJulien LAURENT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ], S.A.S CITYA FRANCE IMMOBILIER

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/01909 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXU2

NAC : 71F

JUGEMENT CIVIL

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [O] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

REPRÉSENTÉ PAR CITYA [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S CITYA FRANCE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 17.02.2025

CCC délivrée le :

à M^e Julien BARRE, M^e Julien LAURENT

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Décembre 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Février 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 17 Février 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La société CITYA [Localité 1] est syndic de la [Adresse 1], située [Adresse 1] à [Localité 1].

Madame [O] [E] est copropriétaire au sein de la [Adresse 1].

Une assemblée générale annuelle s’est tenue le 25 avril 2024.

Madame [O] [E] n’y a pas assisté.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Madame [O] [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société CITYA [Localité 1], en sa qualité de syndic de la [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire afin notamment d’obtenir l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 juin 2025, Madame [O] [E] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2024, du PV d’assemblée générale, de toutes les résolutions prises à cette AG,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société CITYA [Localité 1] de l’ensemble de leurs demandes,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société CITYA [Localité 1] à payer à Mme [E] [O] la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la convocation pour l’AG litigieuse lui a été adressée par un courrier recommandé daté du 3 avril 2024, présenté pour la 1e fois à son domicile le 8 avril 2024, et réceptionné le 10 avril 2024. Elle soutient que la convocation ne lui a donc pas été notifiée dans le délai de 21 jours avant l’AG prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et tel que calculé en application de l’article 64 du même décret.

En réponse aux arguments des défendeurs, elle soutient que l’action est tout à fait recevable à l’égard de la société CITYA, en sa qualité de syndic, puisqu’elle a commis une faute de gestion en lui adressant une convocation hors délai. Elle considère encore que ce n’est que parce qu’elle a engagé la présente action que CITYA a convoqué, peu après avoir été assignée, une nouvelle AG annuelle pour le 12 août 2024, en pleine période de vacances.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la société CITYA demandent au tribunal de :

— DECLARER les demandes de Madame [O] [E] formées contre la SAS CITYA FRANCE IMMOBILIER irrecevables,

— DEBOUTER Madame [O] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [O] [E] à payer à la SAS CITYA FRANCE IMMOBLIER la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;- CONDAMNER Madame [O] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [O] [E] aux entiers dépens.

En défense, ils invoquent l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale en ce qu’elle est dirigée contre le syndic personnellement, alors que le syndic n’est responsable que sur un fondement quasi-délictuel à l’égard des tiers au mandat signé avec le syndicat des copropriétaires, ce qui nécessite la démonstration d’une faute excédant le cadre de sa mission et un préjudice personnel du copropriétaire. Ils s’opposent à la demande de condamnation solidaire aux frais irrépétibles, rappelant les dispositions de l’article 1310 du code civil. Ils considèrent que même une condamnation in solidum ne serait pas possible, toujours en l’absence de faute prouvée.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’exception prévue à l’article 9 du décret, qui permet de déroger au délai de convocation en cas d’urgence, et laissent entendre que certains des travaux soumis à l’assemblée générale litigieuse en relevaient.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 19 décembre 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir de la demande dirigée contre la société CITYA

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances en cours à cette date: « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes du dernier alinéa de l’article 802 du même code, également dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024 : « Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à défendre de la société CITYA, qui n’est pas survenue ni n’a été révélée après l’ordonnance de clôture, n’est pas recevable devant le tribunal statuant au fond, mais aurait dû être soumise au juge de la mise en état avant son dessaisissement, par des conclusions d’incident distinctes de celles au fond.

Sur la demande d’annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024

— sur la tardiveté de la convocation

Selon l’alinéa 3 de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

En vertu des dispositions de l’article 64 du même décret, dans sa version applicable au présent litige, toutes les notifications prévues par le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai qu’elles font courir ayant pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il est de jurisprudence constante que toute irrégularité dans la convocation de l’assemblée générale est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [E] a été convoquée pour l’assemblée générale annuelle prévue le 25 avril 2024 par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 avril 2024, qui a été présentée pour la première fois à son adresse le 8 avril 2024. Le délai de vingt-et-un jours prévu par l’article 9 précité a donc commencé à courir le 9 avril 2024, conformément à l’article 64 précité. Il est donc évident que le délai prévu par les textes, qui est d’ordre public, n’a pas été respecté : pour être régulière, la convocation aurait dû être présentée au plus tard le 3 avril 2025 pour la première fois à l’adresse de Madame [E].

L’urgence qui permet de déroger à ce délai impératif n’a jamais été invoquée dans la convocation par CITYA, et pour cause, il s’agissait bien d’une assemblée générale annuelle, et les défenderesses ne développent d’ailleurs nullement dans leurs écritures en quoi les travaux soumis à l’assemblée générale litigieuse auraient été urgents. S’agissant de remise en peinture de coursives et de remplacement de carrelage abîmé dans les escaliers, il est évident qu’aucune urgence n’était caractérisée.

Ainsi, même sans grief, et bien qu’une nouvelle assemblée générale ait été reconvoquée postérieurement, il y a lieu d’en tirer les conséquences automatiques qui s’imposent et d’annuler l’assemblée générale du 25 avril 2024, ainsi que toutes les résolutions prises à cette occasion.

Sur les mesures de fin de jugement

Le syndicat des copropriétaires, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à régler à la demanderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, bien que les parties aient discuté sur l’existence ou non d’une faute délictuelle de la société CITYA en tant que syndic, le tribunal observe que la société CITYA n’a jamais été assignée en son nom personnel mais bien en qualité de syndic de la copropriété, de sorte qu’elle ne saurait en tout état de cause pas être condamnée, en son nom personnel, aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société CITYA ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 25 avril 2024 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer la somme de 2 000 (deux mille) euros à Madame [O] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

La greffière La présidente,