RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03648 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4VY

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) Inscrite au Registre du Commerce sous le n° 310 863 592 (74 B 118), représentée par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SERENITE CONSEIL PLUS

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 828 099 077, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

domiciliée chez Monsieur [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 28.04.2026

CCC délivrée le :

à M^e Marie françoise LAW YEN, M^e Rohan RAJABALY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 Mars 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Avril 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Avril 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous signature privée du 13 mars 2018, la Société immobilière du département de [Localité 4] (SIDR) a donné à bail à la société Sérénité conseil plus, un local à usage commercial situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé, charges comprises de 291.29 euros (278.71 euros + 12.58 euros).

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juin 2024 resté sans effet, la SIDR a assigné la société Sérénité conseil plus devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion aux fins de voir constater la résolution de son bail, de prononcer son expulsion et de la condamner à lui payer les sommes restant dues.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2026, la SIDR demande au tribunal de :

— juger recevable l’action formée par la SIDR ;

— constater la résiliation du bail commercial survenue le 24 juillet 2024, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers ;

— ordonner l’expulsion de la société Sérénité conseil plus ainsi que de tout occupant du local commercial, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— condamner la société Sérénité conseil plus à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle et révisable, d’un montant équivalent à celui du loyer, charges comprises, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux (951, 01 euros en décembre 2025) ;

— condamner la société Sérénité conseil plus à lui payer :

* la somme de 925,82 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation augmentée d’un intérêt équivalent à trois fois le taux d’intérêt au taux légal à compter du 24 juin 2024 sur la somme de 2 204,37 € visée par le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire ;

* la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait KBis, l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil ;

— juger que la SIDR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de la preneuse sortante, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ;

— juger que la SIDR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ;

— rejeter les demandes de délais de paiement rétroactifs et de suspension de la clause résolutoire, et toutes autres demandes de la défenderesse ;

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; dans ce cas, l’expulsion du preneur pourra avoir lieu.

Au soutien de ses prétentions, la SIDR invoque le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et soutient que la preneuse a accumulé des impayés. Elle indique lui avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivant acte extra-judiciaire du 24 juin 2024. Elle précise que la locataire n’avait pas régularisé ses impayés à la date de l’assignation, et que même postérieurement, elle a systématiquement réglé son loyer après le 20 du mois, soit hors du délai stipulé au bail.

Elle sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges locatives comprises, à titre de dommage-intérêts, tant en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la faculté de disposer de son bien, qu’en compensation de l’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux.

En outre, elle se prévaut des stipulations contractuelles du bail conclu pour solliciter l’autorisation de pouvoir, par tout moyen qu’elle jugera approprié, enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par le preneur lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés.

Elle s’oppose aux délais de paiement rétroactifs sollicités, soulignant que la défenderesse ne justifie nullement des conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 février 2025, la société Sérénité conseil plus demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SIDR de toutes ses demandes ;

— ACCORDER à la société Sérénité conseil plus un délai de paiement à titre rétroactif à compter du 23 juillet 2024 et expirant le 19 décembre 2024 ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;

— CONDAMNER la SIDR à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître RAJABALY.

En défense, elle fait valoir qu’elle s’est intégralement acquittée, le 19 décembre 2024, des causes du commandement de payer délivré le 24 juin 2024. Elle soutient être à jour de ses règlements et demande donc à bénéficier d’un délai de paiement rétroactif en raison de sa bonne foi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la SIDR pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ses prétentions.

Par ordonnance du 16 mars 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 23 mars 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 13 mars 2018 entre la SIDR et la société Sérénité conseil plus comporte un article 14 stipulant une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SIDR justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024 remis à personne. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant au preneur pour se mettre en conformité avant résiliation.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 24 juillet 2024, le preneur restait débiteur de 1 225,24 euros de loyers et charges impayées, de sorte qu’en principe la clause résolutoire était acquise.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la défenderesse ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière ou des difficultés qui expliqueraient ses retards de paiement. En outre, et surtout, contrairement à ce qu’elle prétend, elle n’avait pas apuré sa dette le 19 décembre 2024, puisqu’elle devait encore la somme de 280,71 euros à la bailleresse. Enfin, les loyers sont payés systématiquement en retard sur les stipulations du bail, le compte locataire montant des paiements aux alentours du 20, quand le bail prévoit au plus tard le 10 du mois.

Par conséquent, la demande de bénéficier de délais de paiement rétroactifs sera rejetée et l’acquisition de la clause résolutoire constatée, à la date du 24 juillet 2024.

Par ailleurs, le bail contient un article 6.c. stipulant une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. De plus, il est stipulé que huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, tous frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, sont reconnus dus par le preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.

Cette clause revêtant un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, il convient de la modérer et de majorer les sommes restantes dues par le preneur au terme des loyers et charges impayées d’un intérêt égal à deux fois l’intérêt au taux légal. En outre, ne justifiant pas d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception rappelant cette clause pénale, les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par la bailleresse à l’encontre du preneur, ne seront pas mis à la charge de ce dernier en application de cette clause. Ils seront toutefois portés aux dépens.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, le maintien dans les lieux de la société défenderesse en dépit de la résiliation du bail commercial cause nécessairement un préjudice financier à la SIDR qui n’a pu tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ainsi, à compter du 24 juillet 2024, la défenderesse, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges.

En conséquence, la société Sérénité conseil plus sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 920,87 euros charges comprises, due à compter du 24 juillet 2024, puis 951,05 euros, charges comprises, due à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’état du dernier décompte versé aux débats (en date du 5 janvier 2026), la société Sérénité conseil plus sera condamnée à régler la somme de 639,98 euros, correspondant à l’ensemble des arriérés dus au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés (déduction faite du coût des commandements de payer et de l’assignation), avec intérêts au double du taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024.

Il y aura lieu également d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte, la possibilité de solliciter le concours de la force publique constituant une mesure suffisamment incitative pour la libération des locaux.

Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ont vocation à s’appliquer pour le sort des meubles laissés dans les locaux.

Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait K Bis et de l’état des inscriptions, ainsi qu’à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Les dépens ne sauraient comprendre le coût de l’expulsion, qui n’est qu’hypothétique à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résolution du bail commercial signé le 13 mars 2018, liant la Société Immobilière du Département de [Localité 4] et la société Sérénité conseil plus, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE la libération du local n°9009 – [Adresse 4] situé au [Adresse 5] à [Localité 5] et l’expulsion de la société Sérénité conseil plus et de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à la somme de 920,87 € (neuf cent vingt euros et quatre-vingt-sept centimes) par mois, à compter du 24 juillet 2024, puis 951,05 € (neuf cent cinquante et un euros et cinq centimes) par mois à compter du 1er avril 2025, le montant de l’indemnité d’occupation à payer jusqu’au complet délaissement des lieux ;

CONDAMNE la société Sérénité conseil plus à payer à la Société Immobilière du Département de [Localité 4] la somme de 639,98 € (six cent trente neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés ;

DIT que cette somme portera intérêts au double de l’intérêt légal à compter du 24 juin 2024, jusqu’à parfait paiement de la somme au principal et des intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’extrait K BIS et de l’état des inscriptions, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat – conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE à payer à la Société Immobilière du Département de [Localité 4] la somme de 1.500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

La greffière La présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.