TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/201

RG n° : N° RG 24/01356 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CN3Q

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Z]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9]

RCS [Localité 10] 645 520 164

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Z]

né le 02 Juin 1995 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

Madame [G] [U]

née le 22 Juillet 1997 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 11 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le : 19/05/25

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 31 octobre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST a consenti à Madame [G] [U] et Monsieur [L] [Z] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer initial de 429,22 euros et une provision sur charges de 20,17 euros payables mensuellement à terme échu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré aux locataires le 08 juillet 2024 pour la somme de 1 858,27 euros dont 1 725,10 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 1er octobre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à lui payer :

la somme de 2 713,72 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 09 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a réclamé la somme actualisée de 2 477,46 euros selon décompte arrêté au 03 mars 2025. Elle a précisé qu’aucun contact n’avait pu être établi avec les locataires.

Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 17 juin 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 30 septembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 08 juillet 2024 aux locataires pour un arriéré de loyers et charges de 1 725,10 euros.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 09 septembre 2024 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 09 septembre 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 09 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs y compris pour les indemnités d’occupation, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

Sur les sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aussi, selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 03 mars 2025, que Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] restent devoir la somme de 2 209,85 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation de février 2025 incluse), déduction faite de la somme de 267,61 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Il ne résulte pas des éléments de la cause que les défendeurs se soient acquittés du règlement de cet arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] seront condamnés à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 209,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur les délais de paiement examinés d’office

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, si Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] paraissent être en situation de régler leur dette locative, ainsi qu’il résulte du diagnostic social et financier, force est de constater qu’ils ne règlent leur loyer que de manière irrégulière et sporadique, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de leur accorder d’office de tels délais.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’article 695 du même code.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

L’équité justifie de condamner in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation ayant pris effet le 31 octobre 2022 sont réunies au 09 septembre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 6], se trouve donc résilié au 09 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, à compter du 09 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 2 209,85 euros (deux mille deux cent neuf euros et quatre-vingt-cinq centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 mars 2025 (indemnité d’occupation de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office à Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] des délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [G] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 13 mai 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT