RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00796 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI7W

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat en date du 19 juillet 2023, la SEDRE a donné à bail à Monsieur [D] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 248,62 euros, charges comprises.

Le 30 janvier 2025, la bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 534,08 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la SEDRE a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [I] ;

— l’autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout gadre-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du preneur ;

— la condamnation de Monsieur [D] [I] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.049,24 euros, augmentée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, révisable, jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a été régulièrement retenue à l’audience du 9 mars 2026.

A l’audience du 9 mars 2026, la SEDRE, représentée par Maître Fabrice SAUBERT, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.534,55 euros au 26 février 2026. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement réclamés par le locataire, dès lors qu’il justifiera de la reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [D] [I] comparaît en personne à l’audience du 9 mars 2026. Il précise qu’il a réglé les loyers des mois de janvier et de février 2026 et sollicite des délais de paiement. Il est autorisé à en justifier en cours de délibéré et la SEDRE autorisée à une note en délibéré sur ce point.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 10 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEDRE justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Monsieur [D] [I] par un courrier du 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 juillet 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [I] le 30 janvier 2025, pour la somme en principal de 534,08 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 30 mars 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [D] [I] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 30 mars 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [I] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.352,87 euros à la date du 26 février 2026.

Monsieur [D] [I] ne conteste pas le principe de la dette de loyers mais prétend s’être acquitté du loyer du mois de janvier 2026 et de celui du mois de février 2026. invité à en justifier en cours de délibéré, il s’est abstenu.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SEDRE la somme de 1.352,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de preuve d’une reprise du versement du loyer avant la date d’audience, la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [D] [I] sera rejetée.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [D] [I] sera également condamné à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 262,73 euros révisable, à compter du 1er mars 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [D] [I] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SEDRE sera déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2023 entre la SEDRE et Monsieur [D] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 8] [Adresse 9] – [Localité 4] sont réunies au 30 mars 2025.

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à verser à la SEDRE la somme de 1.352,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Monsieur [D] [I] de sa demande de délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [D] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEDRE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 262,73 euros révisable, à compter du 1er mars 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SEDRE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [D] [I] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE