TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2025

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZP46

DEMANDERESSE :

S.A. BANQUE POPULAIRE DU NORD

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Sakina BEN DERRADJI substituant M^e Geneviève FERRETTI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [S] [O] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

CREANCIERS INSCRITS :

— Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COLBERT

représenté par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

— Le COMPTABLE PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 12]

non comparant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Nicolas VERMEULEN

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIERS : Madame Coralie DESROUSSEAUX lors des débats

Madame Sophie ARES lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE

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Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [F] [J] à la demande de la Banque Populaire du Nord par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, publié le 13 mars 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 3, sous les références 5914P03 S00031, emportant saisie de l’immeuble suivant :

Sur la commune de [Localité 12]

un bien situé [Adresse 1]. [Adresse 10]

Figurant sur le cadastre section KS n° [Cadastre 3]

Lots n° 42 et 72

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la Banque Populaire du Nord a fait assigner M. [F] [J] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille.

Vu la dénonciation de la procédure au [Adresse 13], créancier inscrit, par acte d’huissier du 22 avril 2025.

Vu la dénonciation de la procédure au comptable public, responsable du service des impôts des particuliers de [Localité 12], créancier inscrit, par acte d’huissier du 22 avril 2025.

A l’audience du 2 juillet 2025, le juge a soulevé d’office les moyens tirés du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et du caractère excessif de la clause pénale.

Après plusieurs renvois à la demande du créancier poursuivant, l’audience d’orientation s’est tenue le 19 novembre 2025.

Aux termes de ses conclusions écrites, soutenues oralement à l’audience et signifiées au débiteur non comparant par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la Banque Populaire du Nord demande de :

— Constater la réunion des conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer, à titre principal, le montant de la créance à la somme de 66.321,37 euros arrêté au 28 février 2025 outre intérêts contractuels au taux de 3,85 % et frais postérieurs et, subsidiairement, à la somme de 13.622,82 euros correspondant aux échéances échues impayées au 30 septembre 2025 et, plus subsidiairement, à la somme de 7.257,07 euros correspondant aux échéances échues impayées au 28 février 2025 ;

— Ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi et fixer la mise à prix à la somme de 35.000 euros ;

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à étude d’huissier, M. [F] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 décembre 2025.

Motifs de la décision

Sur les conditions de la saisie immobilière.

1. L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est

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muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

2. En l’espèce, la partie poursuivante justifie :

— d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 4 novembre 2011, contenant un prêt consenti par la Banque Populaire du Nord à M. [F] [J] d’un montant de 141.000 euros au taux nominal de 3,85 % ;

— d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées sous peine de déchéance du terme en date du 5 janvier 2024 ;

— d’une lettre de déchéance du terme en date du 08 février 2024 ;

3. Néanmoins, le tribunal a mis dans les débats lors de l’audience d’orientation le caractère potentiellement abusif de la clause de déchéance du terme stipulée à l’acte de prêt.

4. Pour s’opposer au caractère abusif de la clause de déchéance du terme, la Banque Populaire du Nord soutient en substance que :

— La mise en demeure du 5 janvier 2024 accorde un délai de 8 jours à l’emprunteur pour régulariser les mensualités échues impayées ;

— La lettre de déchéance du terme a été notifiée plus d’un mois après la mise en demeure de régulariser les impayées ;

— Le délai de huit jours stipulé dans le contrat de prêt pour apurer les impayés est un délai raisonnable ;

— Le caractère abusif doit être apprécié eu égard à l’ensemble du contrat et que la clause de modulation octroyée à l’emprunteur contrebalance le délai de 8 jours laissé à l’emprunteur pour régulariser les mensualités échues et impayées après une mise en demeure ;

5. Sur ce, l’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution. ».

6. La Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Civ., 1ère 29 mai 2024, n° 23-12904).

7. En l’espèce, la clause de déchéance du terme est ainsi stipulée : (p. 16/24 de l’offre)

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« La totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du prêt objet de l’offre deviendra immédiatement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur en cas de non-respect des engagements de l’emprunteur ».

8. Contrairement aux allégations de la Banque Populaire du Nord, la clause de déchéance du terme stipulée au prêt litigieux ne mentionne aucun délai pour régulariser et prévoit au contraire un remboursement anticipé en sanction du non-paiement par l’emprunteur d’une seule mensualité et ce sans mise en demeure préalable ; la mise en œuvre de cette sanction étant par ailleurs laissée à la discrétion du prêteur.

9. Or, la clause qui prévoit l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur sans mise en demeure d’une durée raisonnable est de nature, s’agissant d’un prêt d’un montant de 141.000 euros remboursable en 240 mensualités comprenant les intérêts au taux nominal de 3,85 %, à créer un déséquilibre signification entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

10. Le déséquilibre manifeste créé par cette clause ne saurait être compensé par la stipulation d’une clause de modulation des mensualités (p. 19 de l’acte notarié) qui prévoit l’accord de la banque dans le cadre d’un avenant devant intervenir dans le délai de trois mois à compter de la demande de l’emprunteur.

11. La clause de déchéance du terme doit donc être réputée non écrite.

12. Par ailleurs, il est indifférent, pour apprécier le caractère abusif de la clause litigieuse, que le délai accordé à M. [F] [J] pour régulariser l’impayé suivant mise en demeure notifiée le 5 janvier 2024 soit de 8 jours ; qui, au demeurant, n’est pas une durée raisonnable compte tenu du montant et de la durée du prêt.

13. La notification de la déchéance du terme par lettre du 08 février 2024 est donc irrégulière.

14. La poursuivante n’est ainsi pas fondée à exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus outre une indemnité conventionnelle.

15. Cependant, la poursuivante est fondée à se prévaloir d’une créance égale aux mensualités échues et impayées à la date du commandement de payer. Selon le décompte versé aux débats en pièce n° 14, les mensualités échues entre le 30 octobre 2023 et le 28 février 2025 s’élèvent à la somme de 15.175,86 euros et les intérêts courus au 28 février 2025 s’élèvent à la somme de 266,53 alors que les paiements volontaires de M. [F] [J] s’élèvent à la somme de 12.970 euros. Il n’y a pas lieu de prendre en compte une indemnité forfaitaire alors que le prêteur ne justifie d’aucune résolution du contrat régulière au sens de l’article L. 313-51 du code de la consommation.

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16. Ainsi le décompte est le suivant :

— mensualités impayées au 28/02/25 : 15.175,86 euros ;

— intérêts : 266,53 euros ;

— paiement volontaire : – 12.970 euros ;

TOTAL : 2.472,39 euros.

17. La créance de la poursuivante sera par conséquent mentionnée à hauteur de 2.472,39 euros, outre les intérêts contractuels au taux de 3,85 % postérieurs au 28 février 2025.

Sur la vente forcée.

18. Conformément à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu, à défaut de demande d’autorisation de vente amiable, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

19. Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

20. Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

DIT que le montant de la créance de la partie poursuivante s’élève à la somme de 2.472,39 euros, outre les intérêts contractuels au taux de 3,85 % postérieurs au 28 février 2025 ;

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience d’adjudication du Mercredi 18 Mars 2026 à 14 H 00, qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, [Adresse 9] [Adresse 4], salle 1.16 ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R. 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

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DIT que tout huissier territorialement compétent et requis par le créancier, organisera la visite des lieux en accord avec les débiteurs ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par LRAR 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que le présent jugement devra être signifié aux éventuels occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite ;

DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et si besoin de la force publique conformément à l’article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

La Greffière Le Juge de l’exécution

Sophie ARES Nicolas VERMEULEN