RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00077 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNX3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à :

— [I] [L]

— [R] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/05/2026

à : S.I.D.R.

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [W] [A] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 24 juin 2019, la société [O] a donné à bail à Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 408,99 euros, charges comprises.

Le 15 avril 2024, le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 5.594,28 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes séparés de commissaire de justice du 22 décembre 2025, délivrés respectivement à personne et à domicile, la société [O] a fait assigner Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] ;

— la condamnation solidaire de Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 13.024,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 460,26 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 257,59 euros ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance et ce jusqu’à transmission de leur attestation ;

— leur condamnation solidaire aux entiers dépens et aux frais d’expulsion.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

La société [O], représentée par Madame [W] [A], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance principale à la somme de 13.836,55 euros. Elle ne s’est opposée ni à ce que des délais de paiement soient accordés aux locataires, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [R] [N] a comparu en personne. Elle a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a précisé que le couple a repris le paiement du loyer, déduction faite de l’APL, et a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [L] régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, remis à domicile, n’est ni présent ni représenté à l’audience du 9 mars 2026.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [O] a précisé avoir été avisée de la décision datée du 29 janvier 2026 de la commission de surendettement des particuliers de la REUNION d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [R] [N].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l’article 473 du même code prévoit que lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Madame [R] [N] a comparu en personne à l’audience du 9 mars 2026.

Monsieur [I] [L] régulièrement par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, remis à domicile, n’est ni présent ni représenté à l’audience du 9 mars 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 29 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique dont il a été accusé réception le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE POUR DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 24 juin 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de six semaines a été signifié à Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 5.594,28 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois , il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 juin 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société [O] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [R] [N] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 30 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société [O] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [I] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 15 juin 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société [O] produit un décompte dont il ressort que Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 13.836,55 euros à la date du 1er mars 2026.

Monsieur [I] [L] ne comparaît pas à l’audience et n’apporte aucun élément de nature à contester la dette.

Madame [R] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

Madame [R] [N] a saisi la commission de surendettement des particuliers qui, dans sa séance du 29 janvier 2026, a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il n’est pas justifié, lors de l’audience du 9 mars 2026, d’une quelconque contestation élevée à l’encontre de cette décision dans un délai de 30 jours à réception du courrier de notification, et en particulier d’aucune contestation de la [O]. Les mesures adoptées par la commission de surendettement des particuliers s’imposent.

Dès lors, aucune condamnation en paiement ne peut intervenir à l’encontre de Madame [R] [N] pour la période antérieure au 29 janvier 2026, compte tenu de la décision prise à son égard par la commission de surendettement des particuliers de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Monsieur [I] [L] sera seul condamné à payer à la société [O] la somme de 13.836,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.594,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Concernant Madame [R] [N] :

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Madame [R] [N] a saisi la commission de surendettement des particuliers le 20 janvier 2026. Son dossier a été déclaré recevable le 29 janvier 2026 et par décision du 29 janvier 2026, la commission de surendettement des particuliers a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il n’est pas justifié, lors de l’audience du 9 mars 2026, d’une contestation élevée contre cette décision dans un délai de 30 jours à réception du courrier de notification, et en particulier d’aucune contestation de la [O].

Dès lors, les effets de la clause de résiliation contenue au contrat sont suspendus de plein droit à l’égard de Madame [R] [N] pendant un délai de deux ans à partir du 29 janvier 2026, date de la décision imposant les mesures d’effacement, à charge pour elle de s’acquitter des loyers et charges courants pendant cette période.

Concernant Monsieur [I] [L] :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement du loyer avant la date d’audience. Ils ont versé les sommes de 500 euros en janvier 2026 et celle de 490 euros en février 2026.

Dans ces circonstances, et eu égard à l’accord des parties comparantes, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [I] [L] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés concernant Monsieur [I] [L] et jusqu’au 29 janvier 2028 concernant Madame [R] [N], les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont aujourd’hui sans objet.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la société [O] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires qui seront condamnés dans cette hypothèse à payer à la société [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 460,26 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LA RECLAMATION AU TITRE DE L’ASSURANCE :

L’article 8 du contrat de bail prévoit que le locataire doit :

— s’assurer immédiatement auprès d’une compagnie d’assurance solvable et légalement autorisée, contre tous les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. L’assurance couvrira les risques d’incendie, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion de toute nature, ainsi qu’au titre de sa responsabilité civile en tant que locataire et ce aussi bien pour les dommages causés à la partie immobilière que pour ceux causés aux tiers et voisins.

— maintenir ces assurances pendant tout le cours de la location, en payer régulièrement les primes et surprimes et justifier du tout à chaque réquisition de la [O], notamment à chaque échéance du bail par des reçus ou quittances remises à la [O] des copies complètes des polices et avenants conformes par les compagnies.

Le bailleur ne peut pas renouveler le bail au cas où le locataire ne lui présenterait pas l’attestation d’assurance au cours de la location, ce refus constituant un motif légitime et sérieux de non renouvellement par le bailleur du contrat.

En outre, à défaut de remise de l’attestation d’assurance, et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure infructueuse, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Les frais et coût de souscription de cette assurance obligatoire seront récupérables sur le locataire, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La [O] réclame la condamnation solidaire de Madame [R] [N] et de Monsieur [I] [L] à lui payer la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance du bien loué, et ce jusqu’à transmission de l’attestation.

Elle expose que la mise en demeure adressée aux locataires afin d’obtenir une attestation d’assurance du logement étant restée infructueuse, elle a facturé, depuis le mois de mai 2024, une assurance de 5,55 euros par mois.

Elle justifie de la msie en demeure adressée aux locataires par courrier sous contrôle d’un commissaire de justice le 15 avril 2025 ainsi que l’assujettissement à l’assurance “locataire non assuré” qui a été adressé aux locataires le 15 mai 2025, pour un montant de 5,55 euros par mois.

La première facturation de l’assurance apparaît au décompte le 30 juin 2025, puis tous les mois jusqu’au 28 février 2026.

La souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des locataires étant spécialement prévue au contrat et la [O] ayant respecté la procédure applicable au cas où les locataires ne justifieraient pas de leur attestation d’assurance du logement conforme aux exigences prévues au contrat de bail, Monsieur [I] [L] et Madame [R] [N] seront condamnés à payer à la [O] la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance, à compter du présent jugement et jusqu’à transmission de leur attestation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L], parties perdantes, supporterot la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 257,59 euros, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2019 entre la société [O] et Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Adresse 7] sont réunies au 15 juin 2024.

CONSTATE qu’aucune condamnation en paiement ne peut être prononcée à l’encontre de Madame [R] [N] au bénéfice de la [O] pour la période antérieure au 29 janvier 2026.

CONSTATE la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire à l’égard de Madame [R] [N] pendant deux ans à compter du 29 janvier 2026.

DIT que si Madame [R] [N] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de suspension de plein droit des effets de la clause de résiliation de plein droit, celle-ci sera réputée ne pas avoir joué.

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à la société [O] la somme de 13.836,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5.594,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [I] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité de 6.836,55 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [I] [L] pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si Monsieur [I] [L] respecte entièrement les délais de paiement qui lui sont accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DIT que faute pour Madame [R] [N] de s’acquitter du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de suspension de plein droit des effets de la clause de résiliation, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet à l’égard de Madame [R] [N].

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [L] et de Madame [R] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [R] [N], celle-ci pour la période postérieure au 29 janvier 2026 exclusivement, à payer à la société [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 460,26 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [R] [N] à payer à la [O] la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance, à compter du présent jugement et jusqu’à transmission de leur attestation.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [I] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 257,59 euros, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE