RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00445 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKRW

MINUTE N° :26/00044

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [Q]

Mme [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e JAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

— 

PARTIES

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DIORE situé [Adresse 1], représenté par son syndic [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Q]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [O] [W] [N] épouse [Q]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par Maître Sandrine DAMOUR, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q], propriétaires des lots n°2, n°17 et n°18 au sein de la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 6] à SAINT ANDRE (97440), restent redevables de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société [K], les a assignés, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

5265,15 euros au titre des charges échues et provisions impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de première mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience,482,24 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndicat, à parfaire au jour de l’audience,1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires résultant des impayés,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025, a fait l’objet d’une première mise en délibéré puis d’une réouverture des débats à l’audience du 2 février 2026 du fait de l’arrivée tardive des défendeurs à l’audience, puis d’un renvoi à l’audience du 2 mars 2026 pour permettre au conseil mandaté par les défendeurs de déposer des conclusions dans leur intérêt, audience à laquelle l’affaire a été retenue, avec toutefois la possibilité pour les parties de déposer une note en délibéré sous un mois concernant l’actualisation du montant de la créance du demandeur d’une part, et la justification des ressources des défendeurs d’autre part.

A l’issue des débats, le conseil du syndicat des copropriétaires maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, demandes actualisées par note en délibéré reçue le 23 mars 2026 s’agissant des charges échues et provisions impayées à la somme de 5791,21 euros. Par observations orales effectuées à l’audience, le conseil du demandeur s’est par ailleurs opposé à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs en l’absence de justificatifs transmis concernant leurs ressources, ainsi qu’à leur demande reconventionnelle de condamnation du syndicat à leur payer la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral qui résulterait d’infiltrations dans leur lot empêchant sa location, faisant valoir d’une part que le syndic n’a pas été avisé de la difficulté et d’autre part que les infiltrations proviennent de parties privatives d’autres lots et non des parties communes.

Suivant les conclusions de leur conseil en date du 26 février 2026, Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] sollicitent des délais de paiement sur une durée de deux années afin de leur permettre d’apurer leur dette et demandent à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, faisant valoir d’importants problèmes d’infiltration dans leur lot, causés par des problèmes d’étanchéité du bâtiment et des réseaux, ne leur ayant pas permis de relouer leur bien depuis le mois d’avril 2025 et expliquant partiellement la constitution de leur dette. Suivant note en délibéré reçue le 12 mars 2026 au greffe, le conseil des défendeurs précise le montant des ressources du couple : 1222 euros d’allocation retraite par mois pour Monsieur [Q], tandis que Madame [Q] est sans profession.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit notamment à l’appui de sa demande :

une attestation de propriété et un relevé de propriétéun état descriptif de division et le règlement de copropriétéle contrat de syndicles convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2024, 24 avril 2023, 22 novembre 2024,des décomptes en date du 15 septembre 2025, 4 décembre 2025 et 3 mars 2026,deux mises en demeure des 21 novembre 2024 et 11 février 2025,les états de répartition des charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024,les appels de charges pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2025.

Il ressort de ces éléments, au demeurant non contestés, que la dette de Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 3 mars 2026 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 5973,45 euros, après déduction de la somme de 300 euros imputée au décompte le 16 avril 2025 sous la mention « constitution dossier », somme qui n’est pas justifiée.

Il y a dès lors lieu de condamner solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil, Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] à payer cette somme de 5973,45 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [K], avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 4105,91 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande principale de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, si les défendeurs justifient, par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, de l’existence d’infiltrations importantes affectant leur bien, entravant sa mise en location et la perception des revenus locatifs afférents depuis 10 mois, et expliquant ainsi leur difficulté à régler les charges de copropriété, pour autant force est de relever que les impayés remontent à l’année 2022, date à laquelle le bien était donné à bail, de sorte qu’il convient de considérer que Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] se sont montrés défaillants dans le paiement des charges de copropriété sans motif légitime. Cette carence a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires justifiant de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] rencontrent manifestement des difficultés financières actuelles en lien avec la modicité de leurs ressources, aggravées par les infiltrations affectant leur lot au sein de la résidence [Etablissement 1], ce dont ils justifient, et ils sollicitent en conséquence des délais de paiement sur deux années, qu’il convient de leur accorder dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] se prévale d’un préjudice moral résultant d’importants problèmes d’infiltration affectant leur lot, causés par des problèmes d’étanchéité du bâtiment et des réseaux, ne leur ayant pas permis de relouer leur bien depuis le mois d’avril 2025. S’ils justifient de l’existence desdites infiltrations par la production d’un constat de commissaire de justice, ce qui leur a nécessairement causé un dommage, en revanche ils n’allèguent ni ne démontrent aucune faute ou carence du syndicat des copropriétaires s’agissant de ce dommage.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [K], que les défendeurs ne démontent pas même avoir avisé des infiltrations, ne saurait être retenue, de sorte que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q], partie perdante, supporteront les entiers dépens et seront condamnés solidairement à payer une somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [K], la somme de 5973,45 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, somme arrêtée au 3 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 4105,91 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur la somme de 4105,91 pour une année entière à compter du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [K], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

ACCORDE à Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] la faculté d’apurer leur dette en 23 mensualités de 260 euros minimum et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, par des versement devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des provisions, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société [K], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Q] et Madame [O] [W] [N] épouse [Q] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection