Du 17 mai 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02876 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGEO

Société AQUITANIS

C/

[U] [V]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 17/05/2024

Avocats : M^e Laura CEBERIO-NERY

la SELARL COULAUD-PILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

AQUITANIS Office public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole

RCS Bordeaux B 398 731 489

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Louis COULAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [U] [V]

née le 20 Juin 1984 à [Localité 8] (ALBANIE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Emanuela HAXHI, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 27 décembre 2017, la société AQUITANIS a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [V] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 428,36 euros, des provisions d’entretien locatif de 20,94 euros, des provisions TOM 13,11 euros et des provisions sur charges locatives de 48,83 euros, soit un total de 511,31 euros par mois.

Par deux courriers en date des 19 février et 23 mai 2019, la société AQUITANIS a demandé à Madame [U] [V] de cesser les nuisances et lui a rappelé son obligation d’user paisiblement des lieux loués conformément au bail d’habitation.

Par un courrier en date du 4 septembre 2019, la société AQUITANIS a rappelé à Madame [U] [V] son obligation d’user paisiblement des lieux loués conformément au bail d’habitation en raison d’incivilités dont Monsieur [D] [H], son enfant mineur, serait à l’origine.

Par un courrier en date du 20 août 2021, la société AQUITANIS a rappelé à Madame [U] [V] son obligation d’user paisiblement des lieux loués conformément au bail d’habitation en raison d’un comportement insultant dont son fils serait à l’origine.

Un procès-verbal de constat a été établi le 8 février 2023 par Maître [E] [A], commissaire de justice, à la demande de la société AQUITANIS.

Par un courrier en date du 9 février 2023, la société AQUITANIS a demandé à Madame [U] [V], au plus tard le 17 février, d’évacuer les affaires de son fils des parties communes.

Par une lettre recommandée avec avis de réception daté du 10 février 2023, AQUITANIS a mis en demeure Madame [U] [V] de respecter ses obligations contractuelles et parentales.

Par acte introductif d’instance délivré le 2 août 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BORDEAUX MÉTROPOLE AQUITANIS a fait assigner Madame [U] [V] à l’audience du 10 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :

— Juger que le non-respect des dispositions du contrat de bail du 27 décembre 2017 et l’existence de troubles de voisinage permanents sont caractérisés ;

En conséquence,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27 décembre 2017 signé entre elle et Madame [U] [V] au jour du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef, notamment de son fils Monsieur [D] [H], des lieux loués ;

— Condamner Madame [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du contrat de bail du 27 décembre 2017, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Madame [U] [V] au paiement d’une somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [V] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2023, puis après trois renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 18 mars 2024.

Lors de cette audience, la société AQUITANIS, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, elle se fonde sur le contrat de bail d’habitation signé le 27 décembre 2017, les articles 371-1, 1242 alinéa 4 et 1729 du code civil et l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que Madame [U] [V] est la responsable légale et la titulaire de l’autorité parentale de Monsieur [D] [H] qui est à l’origine de troubles anormaux du voisinage permanents.

En défense, Madame [U] [V], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Juger qu’elle jouit paisiblement des lieux loués,

— Débouter AQUITANIS de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Lui accorder un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir pour quitter le logement.

A l’appui de ses demandes principales, elle soutient que si son fils, Monsieur [D] [H], a été à l’origine de troubles du voisinage, ces derniers ont cessé depuis le début de l’année 2023 en raison de son placement en centre éducatif fermé à [Localité 9] puis de son incarcération à la maison d’arrêt de [Localité 7]. Elle précise que depuis elle jouit paisiblement des lieux.

A l’appui de sa demande subsidiaire, elle se fonde sur l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution et sollicite l’octroi d’un délai qui ne saurait être inférieur à 6 mois pour quitter les lieux. Elle indique vivre seule avec un enfant de trois ans et des ressources de 1.500 euros mensuelles ce qui ne lui permet ni d’obtenir un logement dans le parc immobilier privé ni d’obtenir rapidement un logement social au regard des délais particulièrement longs.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

— Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que le « locataire est obligé : d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

L’article 1729 du code civil prévoit que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1224 du code civil indique que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice. »

L’article 1242 alinéa 4 du code civil prévoit que « le père et la mère, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs habitant avec eux. »

Selon la clause relative aux obligations du locataire stipulée au contrat de location conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] MÉTROPOLE AQUITANIS (la société AQUITANIS) et Madame [U] [V], le locataire "doit user paisiblement des locaux loués, de leurs annexes et également des parties communes suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, veiller à ne troubler en aucune façon le repos, la tranquillité ou la sécurité de ses voisins (…).".

L’obligation de jouissance paisible des lieux consiste pour le preneur à user du bien loué de manière raisonnable, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage. A ce titre, les juges du fond apprécient souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, étant ajouté qu’ils doivent apprécier la situation au jour où ils statuent, si bien que si l’attitude répréhensible du locataire a cessé à ce jour, ils ne doivent pas prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, par un acte sous seing privé signé le 27 décembre 2017, AQUITANIS a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [V] portant sur un logement situé [Adresse 4].

Il est également constant que Monsieur [D] [H] est l’enfant mineur de Madame [U] [V].

Par courriers datés des 19 février, 23 mai et 4 septembre 2019, 20 août 2021, 8 et 9 février 2023, la société AQUITANIS a informé Madame [U] [V] de l’existence de plaintes de son voisinage concernant des nuisances sonores nocturnes, des jets de déchets divers, d’incivilités, des comportements dangereux et des dégradations dans les parties communes, causés par son enfant mineur, Monsieur [D] [H], produisant au demeurant neuf attestations émanant de locataires en date des 22, 23 et 24 octobre 2022, 28 novembre 2022, 28 décembre 2022, et 6 février 2023, ainsi que des courriers électroniques émanant également de locataires des 11, 14, 17 et 25 octobre 2022, 1er, 8, 9, 21 et 23 novembre 2022, 5, 6, 7, et 13 février 2023, confirmant que Monsieur [D] [H] est à l’origine de ces nuisances.

Par ailleurs, selon lettre recommandée avec avis de réception du 10 février 2023, la société AQUITANIS a mis en demeure Madame [U] [V] de respecter ses obligations contractuelles et parentales et l’a informée qu’en raison de la récurrence des faits et des dégradations une plainte serait déposée contre Monsieur [D] [H] et une procédure en résiliation de bail serait entamée à son encontre. A ce titre, elle produit aux débats deux procès-verbaux de plainte des 9 décembre 2022 et 24 février 2023 de Monsieur [L] [P] et Madame [Z] [I] épouse [M] confirmant la mise en demeure et les dégradations réalisées par Monsieur [D] [H].

D’autre part, un procès-verbal de constat dressé le 8 février 2023 a relevé la présence d’affaires dans les parties communes du premier étage de l’immeuble. Le commissaire de justice a également remarqué, au sous-sol, une tâche noire sur le sol, ainsi que d’autres affaires et des déchets divers. Il est également constaté un trou au niveau de la serrure de la porte d’accès au parking et des traces blanches sur le sol provenant du vidage des extincteurs. Ces constatations viennent confirmer les dégradations et l’occupation des parties communes reprochées à Monsieur [D] [H] par les attestations, courriers électronique et procès-verbaux d’infraction.

En outre, une tentative de réunion de conciliation à l’initiative de la société AQUITANIS avait été organisée avec Madame [U] [V] et Madame [R], locataire du logement n°03, le 5 juillet 2019 de laquelle il en est résulté la volonté de Madame [U] [V] de remédier aux agissements de son fils. Ainsi, il apparaît que cette dernière a été informée dès cette date du comportement de son fils. Á la suite les plaintes du voisinage ont cessé pendant une année puis ont reprises.

Par conséquent, il est établi que Monsieur [D] [H], enfant mineur sous la responsabilité de Madame [U] [V], est à l’origine de nuisances répétées et importantes au sein des parties communes de la résidence dans laquelle se situe l’appartement qu’elle occupe, portant atteinte à la tranquillité des autres locataires. Outre la gêne occasionnée, le comportement de ce dernier excède celui d’une personne raisonnable dans des circonstances similaires. Il apparaît que ces troubles de jouissance ont eu lieu entre février 2019 à février 2023, étant observé que leur existence n’est pas contestée par Madame [U] [V].

En revanche, Madame [U] [V] allègue que ces troubles ont cessé depuis le placement de Monsieur [D] [H].

En effet, aucun élément versé aux débats par la société AQUITANIS ne permet d’affirmer que ces nuisances ont perduré au-delà du début du mois de février 2023. Les courriers électroniques de locataires des 27 février, 7 et 10 avril 2023 faisant état de la présence de Monsieur [D] [H] et lui reprochant d’avoir laissé des déchets sont à eux seuls insuffisants à caractériser une attitude répréhensible, lui étant imputable, et constitutive d’un trouble anormal du voisinage. De plus, aucune pièce ne permet d’établir que ces nuisances ont persisté à ce jour, étant précisé que sept mois se sont écoulés entre les derniers éléments les démontrant et la délivrance de l’assignation à Madame [U] [V]. Ainsi, aucune difficulté n’a été constatée depuis février 2023, les voisins de Madame [U] [V] ne se plaignant plus du comportement de Monsieur [D] [H].

Dès lors, aucun trouble anormal du voisinage constitutif d’un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible n’est caractérisé au jour de l’assignation ni postérieurement.

En conséquence, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] MÉTROPOLE AQUITANIS sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27 décembre 2017 aux torts exclusifs de sa locataire Madame [U] [V] et par conséquent, il sera également débouté de ses demandes relatives à son expulsion et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

— Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] MÉTROPOLE AQUITANIS, qui succombe, sera tenu aux dépens et sera donc débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] MÉTROPOLE AQUITANIS de toutes ses demandes ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5] MÉTROPOLE AQUITANIS aux dépens ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la

protection