MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01553 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPEV

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. LA FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE C/ S.A.S. LE BON ZEPIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 879 135 911, dont le siège social est sis 4-14 rue Ferrus – 75014 PARIS

représentée par M^e Sophie ANCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0212

DEFENDERESSE

S.A.S. LE BON ZEPIS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 887 509 099, dont le siège social est sis 1419 rue du Bernau – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juillet 2020, la S.C.I LES LUATS a donné à bail commercial à la S.A.S. LE BON ZEPIS des locaux situés 1419 rue de Bernau à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer mensuel de 600,00 €, payable mensuellement, par avance.

Par acte notarié du 6 juillet 2022, la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE a acquis les lieux loués.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024 à la S.A.S. LE BON ZEPIS pour une somme de 5 400,00 € au titre de l’arriéré locatif au 8 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE a fait assigner la S.A.S. LE BON ZEPIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2024,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. LE BON ZEPIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

– ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et péril de la S.A.S. LE BON ZEPIS qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs,

– condamner la S.A.S. LE BON ZEPIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 38,70 euros par jour à compter du 16 février 2024,

– condamner la S.A.S. LE BON ZEPIS à payer à la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 5 700,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté entre le 2 septembre 2022 et le 15 février 2024,

– condamner la S.A.S. LE BON ZEPIS à payer à la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 158,64 € au titre du commandement de payer,

– condamner la S.A.S. LE BON ZEPIS au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et d’exécution de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 janvier 2025, la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien qu’assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse de son siège social et de son établissement figurant à l’extrait Kbis, la S.A.S. LE BON ZEPIS n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 janvier 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 400,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. LE BON ZEPIS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Rien ne justifie en l’état du dossier d’assortir cette obligation d’une astreinte.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LE BON ZEPIS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière égale à 38,70 euros par jours, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE, l’obligation de la S.A.S. LE BON ZEPIS au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 15 février 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 700,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. LE BON ZEPIS.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. LE BON ZEPIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. LE BON ZEPIS ne permet d’écarter la demande de la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 février 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. LE BON ZEPIS et de tout occupant de son chef des lieux situés 1419 rue de Bernau à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LE BON ZEPIS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. LE BON ZEPIS à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. LE BON ZEPIS à payer à la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE la somme de 5 700,00 € au titre du solde des loyers, charges, et accessoires arriérés au 15 février 2024,

CONDAMNONS la S.A.S. LE BON ZEPIS aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la S.A.S. LE BON ZEPIS à payer à la S.A.S. FONCIERE PUBLIQUE D’ILE DE FRANCE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS