TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ANCELET (P0501)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/08973

N° Portalis 352J-W-B7I-C5EE7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

12 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet [O]

représentée par Maître Guillaume ANCELET de la S.C.P. G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0501

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

Décision du 07 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/08973 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EE7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 1949 déposé au rang des minutes de Maître [M], notaire à [Localité 10], a été conclu le règlement de copropriété en vue du partage et de la vente par appartement d’un immeuble appartenant à Monsieur [N] [X] et Madame [W] [I], Monsieur [K] [J] et Madame [H] [X] et enfin, Monsieur [F] [B] et Madame [U] [X], et situé à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 2] à [Localité 11]. Par ce même règlement, les copropriétaires établissent l’origine de la propriété de cet immeuble, rappellent les servitudes le grevant, et stipulent les conditions générales des ventes d’appartements en sorte que ledit règlement constitue le cahier des charges auquel seront soumis les attributaires ou acquéreurs.

L’immeuble en copropriété a été divisé originellement en sept appartements appartenant exclusivement à chacun des propriétaires des divers locaux qui sont décrits de la façon suivante :

« Appartements :

1° Étage ([Adresse 8]) chambres quatre et dix sept (sixième étage) cave six (sous-sol supérieur) et cave dix (sous-sol inférieur)

2°Étage ([D]) chambres cinq et douze (sixième étage) cave un (sous-sol supérieur) et cave douze (sous-sol inférieur)

3° Étage ([P]) chambres six et quatorze (sixième étage) cave trois (sous-sol supérieur) et cave onze sous sol inférieur

4°étage A ([G]) chambres huit et onze (sixième étage) et cave sept (sous-sol supérieur)

4° étage ([C]) chambre dix (sixième étage) et cave treize (sous-sol supérieur)

5° Étage A ([A]) chambres un et trois au sixième étage et cave cinq (sous-sol supérieur)

5° Étage B ([Y]) chambre sept (sixième étage) et cave quatre (sous-sol supérieur). »

La destination de l’immeuble en copropriété est définie par le règlement de copropriété précité de la façon suivante en son article 2 : « La maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie, d’une nature quelconque, ni une profession comportant l’emploi de la radiographie, n’y être établi une clinique, un laboratoire, d’expériences insalubres, malodorantes ou dangereuses, ni salle de conférence et… Toutefois, et particulièrement l’appartement du troisième étage les appartements pourront être affectés à l’expérience d’une profession libérale ne changeant pas la destination bourgeoise de l’immeuble et ne comportant que la réception des visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées, aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur, ni qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel. »

Par acte notarié en date du 16 janvier 2014, Maître [E] [S], notaire à [Localité 10], a reçu la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble situé à [Localité 11] au [Adresse 4] et [Adresse 2] qui comprend la modification du lot 8 appartenant à Monsieur [V] [P] en six nouveaux lots numérotés de 35 à 40, la création du lot 41 et l’annulation du lot 39. Le nouvel état de descriptif de division de l’immeuble fait état de 41 lots de copropriété et décrit notamment le lot 37 comme un débarras numéroté porte 6, situé au sixième étage du bâtiment, accessible au sixième étage du bâtiment par l’escalier de service et d’un droit au water-closet et poste d’eau communs à l’étage, dont la quote-part est fixée à 1/1000ème du sol et des parties communes générales.

Par procès-verbal du 15 janvier 2024, les copropriétaires réunis et présents ou représentés en assemblée générale ont désigné, à la majorité, en qualité de syndic, le Cabinet [O] pour une durée de treize mois du 15 janvier 2024 au 28 février 2025 et lui ont donné mandat, à la majorité, pour les représenter en justice, afin d’ester en justice à l’encontre de Monsieur [Z] [R] afin de faire cesser la location de sa chambre en AIRBNB ainsi que pour les travaux réalisés dans les combles sans accord de la copropriété. Monsieur [Z] [R], convoqué en sa qualité de copropriétaire, a été absent à l’assemblée générale et n’a pas été représenté.

Par courrier avec avis de réception du 17 avril 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par le syndic le Cabinet [O] a mis en demeure Monsieur [Z] [R] de cesser son activité de location de courtes durées de son appartement et de remettre en état son appartement compte tenu des travaux d’aménagement effectués sur son lot de copropriété qui affectent la structure de l’immeuble et touchent les parties communes, plus particulièrement les combles.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O], a assigné Monsieur [Z] [R] devant le présent tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, aux fins de voir :

• Condamner Monsieur [Z] [R] à cesser la location du débarras représentant le lot n°37 et lui restituer sa destination initiale de débarras et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

• Condamner Monsieur [Z] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• Condamner Monsieur [Z] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose essentiellement que Monsieur [Z] [R] met en location son lot de copropriété n°37 via la plateforme internet « AIRBNB » et ce pour des périodes de courte durée. Il indique que Monsieur [Z] [R], par son activité commerciale de location saisonnière au sein de la copropriété, viole la clause de destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble prévu au règlement de copropriété et cause un préjudice à la copropriété dès lors que cette activité engendre de nombreux passages de personnes étrangères à l’immeuble. Il ajoute qu’une offre de location habituelle voire permanente détourne l’immeuble de sa vocation première et de son usage d’habitation pour le transformer en meublé de tourisme.

Monsieur [Z] [R] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 25 mars 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [Z] [R] à se conformer à la destination de l’immeuble résultant du règlement de copropriété sous astreinte

Les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au visa de ces articles, il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il est par ailleurs constant que les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige.

Enfin, il est admis de façon constante que la clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou son locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Dès lors, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble.

En l’espèce, la clause de destination de l’immeuble (article 2 du règlement de copropriété du 3 juin 1949 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11]) stipule que : « La maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie, d’une nature quelconque, ni une profession comportant l’emploi de la radiographie, n’y être établi une clinique, un laboratoire, d’expériences insalubres, malodorantes ou dangereuses, ni salle de conférence et… Toutefois, et particulièrement l’appartement du troisième étage les appartements pourront être affectés à l’expérience d’une profession libérale ne changeant pas la destination bourgeoise de l’immeuble et ne comportant que la réception des visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées, aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur, ni qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel. »

Cette clause stipule ainsi de façon claire et sans ambiguïté que « la maison » entendue comme l’immeuble est destinée uniquement à l’habitation bourgeoise et qu’il est interdit l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle, de quelque nature que ce soit.

Par ailleurs, l’article 16 du même règlement de copropriété stipule que les propriétaires peuvent louer leur appartement « en totalité ou en partie » et que ces locations « ne pourront être consenties qu’à des personnes de bonne vie et moeurs » et que « la location ou sous-location en meublé sera tolérée mais à condition expresse que les locataires ou sous locataires soient, de bonne vie et moeurs, qu’ils observent en ce qui les concernera le présent règlement et le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne sont pas chargées, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdite. »

Il s’évince de la lecture combinée de ces éléments que la destination de l’immeuble est exclusivement bourgeoise et que les restrictions apportées à l’usage possible des parties privatives par leurs propriétaires, tant sur le principe de leur mise à disposition au profit de tiers que des professions pouvant y être exercées, illustrent une volonté de préserver l’équilibre global de la copropriété, qui est de taille moyenne voire « familiale », et la tranquillité de ses occupants, ce qui est une préoccupation légitime quelque soit le niveau de standing de l’immeuble.

L’interdiction de la location en meublé, prévu à l’article 6 du règlement de copropriété susvisé, doit s’entendre comme incluant les locations de courte durée et/ou saisonnières, compte tenu du souci de ses rédacteurs d’éviter les allers et venues répétitives subséquentes à ce genre de mise à disposition sur de brèves périodes de temps.

Or, il est de jurisprudence constante que la location meublée touristique de type « Airbnb » constitue une activité commerciale et que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il est par ailleurs admis que la notion de courte durée s’entend de toute location inférieure à un an.

Il sera rappelé que la location non saisonnière, de longue durée, est en revanche compatible avec la clause d’habitation bourgeoise et la destination d’habitation de l’immeuble. Le règlement de copropriété autorise d’ailleurs la location totale d’un appartement meublé ou d’une chambre par appartement.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 27 mai 2024, qu’une offre de location saisonnière sur le site internet « Airbnb » a été publiée pour un « Studio central » – "logement entier : appartement-[Localité 10], France" composé d’une chambre, d’un lit et d’une demi salle de bain par « [Z] » qualifié d’hôte depuis un an. L’annonce précise qu’il s’agit d’un "Joli petit studio situé à 3 minutes à pied de la Gare de l'[7] et de la Gare du [9]. Au dernier étage d’un immeuble ancien, le studio est calme et cosy. Pied-à-terre idéal à [Localité 10]. Charme de l’ancien avec poutres apparentes. Le studio est équipé d’un lit simple avec coffre de rangement. Douche carrelée, cuisine équipée avec plaques de cuisson, four à micro-ondes, lave-linge. Il n’y a pas de toilettes dans le studio d’où le prix bas …" À la lecture du constat, il apparaît que la location est possible pour des courtes durées, et était possible, au moment du constat, pour une période allant de mai à juillet 2024. L’hôte « [Z] » peut percevoir la somme de 206,45 euros pour une location dudit appartement du 14 au 16 juin 2024. Le logement concerné a été mis en location pour des périodes antérieures tel que cela ressort des six commentaires de visiteurs de l’appartement datant d’il y a un jour, deux semaines, trois semaines ou d’avril 2024 à la date du constat.

Il résulte également des copies écrans de ladite annonce publiée sur le site « Airbnb » par « [Z] » dont le nom n’est pas précisé que le logement concerné correspond au lot n°37 tel que décrit par le descriptif de division de l’immeuble et appartenant à Monsieur [Z] [R]. En effet, le logement concerné numéroté porte 6 est un débarras situé au sixième et dernier étage de l’immeuble accessible par l’escalier de service et d’un droit au water-closet et poste d’eau communs à l’étage, et qui faisait partie de l’ancien lot de copropriété n°8 et était décrit comme une chambre par l’état descriptif de division de l’immeuble.

La mise en location saisonnière du lot n°37 par Monsieur [Z] [R] comme un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue une activité commerciale qui contrevient directement à la clause d’habitation bourgeoise ainsi qu’à la destination d’habitation de l’immeuble prévues dans le règlement de copropriété qui interdit toute activité commerciale.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [R] à cesser ou faire cesser dans le lot n° 37 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] toute activité de location touristique de courte durée (type « Airbnb ») et à lui restituer sa destination initiale de débarras.

En revanche, il ne sera pas prononcé d’astreinte, les circonstances de l’espèce ne le commandant pas, dans la mesure où aucun élément ne permet de penser a priori que Monsieur [Z] [R] ne s’exécutera pas spontanément, en ce qu’une seule mise en demeure de cesser son activité lui a été adressée le 17 avril 2024, soit peu de temps avant l’assignation délivrée le 12 juillet 2024.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [Z] [R] à des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

En l’espèce, s’il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [R] a commis une faute en ce qu’il a violé la clause de destination de l’immeuble régie par le règlement de copropriété en exerçant une activité commerciale dans son lot n°37, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] ne fait qu’alléguer l’existence d’un préjudice résultant d’un passage régulier et « incessant » de touristes dans l’immeuble et n’établit pas la réalité d’un préjudice qu’il aurait subi de façon personnelle et certaine.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à cesser ou faire cesser dans le lot n° 37 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] toute activité de location touristique de courte durée (type Airbnb) et à lui restituer sa destination initiale de débarras,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O], de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [O], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA