RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00967 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKVT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à :

— [A], [V] [R]

— [P] [Q] [D]

— [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Philippe BARRE

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3] (RÉUNION)

représenté par M^e Philippe BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A], [V] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne à l’audience du 8 décembre 2025

Madame [P] [Q] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [S] a donné à bail à Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], selon contrat de location du 10 juillet 2018, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 570 euros outre 30 euros de provision au titre des charges récupérables.

Monsieur [W] [K] [L] [J] s’est porté caution solidaire des locataires pour le paiement du loyer, des charges et des indemnités d’occupation, suivant acte de cautionnement du 26 juillet 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] pour la somme en principal de 4.216,52 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 mars 2025 le commandement de payer, signifié aux locataires le 27 février 2025, a été dénoncé à la caution.

Par assignation en date du 15 octobre 2025, Monsieur [G] [S] a fait assigner Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble que le tribunal désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais des débiteurs,

— condamner solidairement Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q] et Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [G] la somme de 3.258,18 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q] et Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [G] la somme de 671,37 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelles à compter du 1er juillet 2025,

— dire que les sommes dues produiront intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

— condamner solidairement Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q] et Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [G] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par actes d’huissier de justice en date des 21 et 22 octobre 2025, Monsieur [W] [K] a également été assigné devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion.

L’affaire appelée le 8 décembre 2025 a été renvoyée au 2 mars 2026.

A cette date, le bailleur était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé la créance locative à la somme de 3.480,85 euros,

Monsieur [R] [A], [V], a comparu à l’audience du 8 décembre 2025. Bien que régulièrement avisé de la date de renvoi fixée au 2 mars 2026, il ne s’est ni présenté, ni fait représenter.

Madame [D] [P] [Q], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.

Monsieur [W] [K], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action de Monsieur [G] [S] est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 10 juillet 2018 contient dans ses conditions générales (article 15) une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] le 27 février 2025 pour la somme en principal de 4.216,52 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 avril 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [G] [S] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 27 avril 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LA PORTEE DE L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION SOLIDAIRE

Suivant acte de cautionnement en date du 26 juillet 2018, Monsieur [W] [K] s’était porté caution solidaire de Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], jusqu’au 31 juillet 2024, pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dans la limite de 21.600 euros.

Il y a donc lieu de constater que l’engagement de Monsieur [W] [K] en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] a cessé au 31 juillet 2024.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SARL [Z], agence immobilière mandatée par Monsieur [G] [S] pour assurer la gestion locative de son bien immobilier, produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] sont débiteurs de la somme de 3.480,85 euros au 1er mars 2026.

Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], absents à l’audience, n’ont produit aucun élément susceptible de contester leur dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q] à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 3.480,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.258,18 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR L’ANATOCISME

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil (1154 ancien) les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les intérêts moratoires pourront être capitalisés lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais acc soit al somme ordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’analyse de l’extrait de compte produit par l’agence immobilière que le compte des locataires était soldé au 19 avril 2021, que depuis cette date, ils ont effectués de nombreux règlements au titre du loyer et des charges, que le dernier règlement enregistré le 2 décembre 2025, avant la date d’audience, au titre du loyer et des charges du mois de décembre 2025, soit 645,63 euros n’a pas été suffisant pour couvrir entièrement la somme appelée pour le mois de référence, soit 678,06 euros, à l’instar de nombreux règlements précédents, le reliquat non réglé cumulé aux mois non réglés en totalité expliquant la dette locative constatée au 1er mars 2026.

Compte-tenu des efforts financiers manifestes des locataires pour régler le loyer et les charges, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, Monsieur [G] [S] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [G] [S] une indemnité d’occupation mensuelle de 671,37 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [S] pour faire valoir ses droits, Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [A], [V], Madame [D] [P] [Q], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2018 entre Monsieur [G] [S], Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 27 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 3.480,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.258,18 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT que les intérêts moratoires porteront eux-mêmes intérêt lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies,

AUTORISE Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 23 mensualités de 145 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE Monsieur [G] [S] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] à verser à Monsieur [G] [S] une indemnité d’occupation mensuelle de 671,37 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] à verser à Monsieur [G] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [A], [V] et Madame [D] [P] [Q] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE