Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02696 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKVB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [D] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [L] [I] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 mars 2018, la SA ALLIADE HABITAT a donné en location à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] son mari, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 8] (logement 015109), moyennant un loyer mensuel de 455,06€, 64,73 € de chauffage et 56,80 € de provisions pour charges révisable.

Monsieur [D] [W] adressait un courrier en date du 28 mars 2023, indiquant qu’il ne résidait plus au domicile sans toutefois que le courrier revête la forme d’un congé.

La SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 10 mai et le 22 mai 2023 à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 620,96 €, et de justifier de l’assurance du logement.

Par courrier du 4 mai 2023, la SA ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Elle saisissait aussi la caisse d’allocations familiales.

Suivant assignation délivrée par huissier le 28 mai 2024, la SA ALLIADE HABITAT a attrait Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

La SA ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 6 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SA ALLIADE HABITAT a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W]. La SA ALLIADE HABITAT a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] au paiement des sommes suivantes :309,88 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA ALLIADE HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :

qu’elle acceptait l’octroi de délais de paiement, sa locataire ayant repris le paiement des loyers et réglant des sommes supplémentaires à hauteur de 50,00 €.

Madame [L] [I] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [D] [W] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [L] [I], mère de trois enfants, actuellement au RSA indiquait souhaiter de régler sa dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 6] par la voie électronique le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA ALLIADE HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] le 22 mai 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 620,96 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois prévu par le contrat de bail, Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2023, à l’expiration du délai de deux mois prévu par le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [D] [W]

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [D] [W] n’ayant pas donné son congé par lettre recommandée, comme cela est prévu par le contrat, il reste tenu des loyers.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 309,88 €, cette somme prend en compte le loyer du mois de septembre (facturé le 30) et le versement à cette même date des APL.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] à payer la somme de 309,88 € actualisée au 30 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] le 22 mai 2023, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Compte tenu de la condamnation de Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] à payer la somme de 309,88 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2024.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [L] [I] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 50,00 € par mois pendant 6 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si des paiements supplémentaires sont effectués par Madame [L] [I] ou Monsieur [D] [W] pour régler sa dette, ceux-ci s’imputeront sur les dernières échéances.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] devront régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,et faute par Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA ALLIADE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA ALLIADE HABITAT,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2018 entre SA ALLIADE HABITAT et Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies et que le bail est résilié à compter du 23 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] à payer à la SA ALLIADE HABITAT une somme de 309,88 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 (loyer du 31 août inclus), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

AUTORISE Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] à se libérer en 6 mensualités de 50,00 €, et une 7ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] dans le délai précité,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] devront régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024, date du dernier décompte, (le loyer dû pour le mois de septembre étant facturé), et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute par Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA ALLIADE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W],

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions des l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [I] et Monsieur [D] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE