N° RG 22/04430 – N° Portalis DBYQ-W-B7G-HTQT

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

ENTRE :

Monsieur [G] [S] [X]

né le 28 Juillet 1973 à [Localité 11] (18)

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Hervé ASTOR de la SELARL AVOCATS & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [R] [H] [M] [U]

née le 25 Février 1975 à [Localité 6] (36)

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL AVOCATS & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [A]

né le 03 avril 1980 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEXLUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [C] [A]

né le 18 Novembre 1983 à [Localité 9]

Profession : Entrepreneur, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEXLUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [N] [A]

né le 10 Juillet 1955 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEXLUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

SCI [A]

prise en la personne de son représentant légal

ayant pour siège social sis [Adresse 2]

non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Octobre 2024 tenue par Géraldine DUPRAT, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024, délibéré prorogé au 19 décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Géraldine DUPRAT

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DECISION : réputée contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 13 novembre 2009, M. [N] [A] et ses deux fils [O] et [C] [A] ont constitué la SCI [A]. Celle-ci a acquis le 10 février 2010 un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Des travaux de rénovation ont été réalisés et les appartements ont été mis en location.

Par acte notarié du 19 mars 2018, M. [X] et Mme [U] ont fait l’acquisition de manière indivise de cet ensemble immobilier, également à des fins locatives.

Par courrier recommandé en date du 2 décembre 2019, M. [X] et Mme [U] ont signalé à la SCI [A] des désordres relatifs à des remontées d’humidité par capillarité, générant une dégradation des murs et planchers de l’appartement du rez-de-chaussée.

Par ordonnance en date du 18 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, saisi par M. [X] et Mme [U], a ordonné une expertise.

Par décision d’assemblée générale en date du 7 juin 2020, MM. [B] ont décidé la liquidation anticipée de la SCI [A], les opérations de liquidation étant validées et clôturées le même jour. La société a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 25 juillet 2020.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes à MM. [A].

L’expert a déposé son rapport le 23 mai 2022.

Par acte d’huissier de justice de justice en date du 16 mars 2020, M. [X] et Mme [U] ont fait assigner la SCI [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en garantie des vices cachés et en indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer et le retrait du rôle. L’affaire a été réinscrite au rôle par ordonnance du 12 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, M. [X] et Mme [U] ont fait assigner en intervention forcée MM. [N], [O] et [C] [A].

Par dernières conclusions notifiées le 14 février 2024, M. [X] et Mme [U] demandent au tribunal de :

Dire que l’immeuble acquis le 19 mars 2018 par l’indivision [X] [U] auprès de la SCI [A] est affecté de vices cachés le rendant impropre à son usage,

Dire que la SCI [A] doit la garantie de ces vices cachés,

Dire l’indivision [X] [U] recevable et bien fondée à exercer son action estimatoire et à solliciter au titre de la réduction du prix le coût des travaux la réparation ainsi que l’indemnisation des préjudices subis,

Fixer la dette de la SCI [A] à :

—  16 501.28 € TTC au titre du coût des travaux ;

—  22 040,00 € de préjudice immatériel arrêté au mois de décembre 2023 à parfaire jusqu’au paiement du coût des travaux augmenté d’un mois ;

—  5 000,00 € au titre des préjudices moraux ;

—  5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise,

Condamner M. [N] [A], M. [O] [A] et M. [C] [A] chacun pour un tiers au paiement de :

—  16 501.28 € TTC au titre du coût des travaux ;

—  22 040 € de préjudice immatériel arrêté au mois de décembre 2023 à parfaire jusqu’au paiement du coût des travaux augmenté d’un mois ;

—  5 000,00 € au titre des préjudices moraux ;

—  5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise,

Condamner M. [O] [A] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI [A] in solidum avec MM. [C] et [N] [A] pour toute condamnation prononcée à leur encontre.

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024, MM. [N], [O] et [C] [A] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Juger que les MM. [O], [N] et [C] [A] n’ont commis aucune faute en procédant à la dissolution de la SCI [A] en ce qu’ils ignoraient les difficultés existantes et la procédure initiées par les consorts [X]-[U] ;

En conséquence,

Débouter M. [X] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de MM. [O], [N] et [C] [A] ;

A titre subsidiaire :

Débouter les consorts [X]-[U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions compte tenu d’une part de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et d’autre part de l’absence de démonstration de l’antériorité du vice ;

A titre infiniment subsidiaire :

Limiter le quantum des demandes formulées par les consorts [X]-[U] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

Condamner les consorts [X]-[U] à verser à MM. [O], [N] et [C] [A] la somme de 2 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite à Maître MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

La SCI [A] n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2024 et le délibéré a été prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS

I – Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Sur la clause d’exclusion

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente stipule en page 10 que « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

– des vices apparents,

– des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

La SCI [A] a été créée le 13 novembre 2009, soit quelques mois seulement avant l’acquisition de l’ensemble immobilier litigieux le 10 février 2010. Elle a procédé à sa rénovation et a mis les appartements en location. Elle a revendu l’ensemble immobilier cinq ans plus tard, certains appartements de l’immeuble étant toujours loués au jour de la vente. Par ailleurs, l’objet social de la SCI [A] était « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens, biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens immobiliers » (statuts de la société).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI [A] est un professionnel de l’immobilier. Elle ne peut donc se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Sur les vices cachés

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En sa qualité de vendeur professionnel, la SCI [A] est présumée connaître les vices affectant l’immeuble à la date de la vente.

Le commissaire de justice le 14 mars 2020 puis l’experte judiciaire, lors de sa seconde réunion d’expertise, ont constaté :

— des traces d’humidité derrière et au-dessus de la plinthe dans la zone cuisine / séjour,

— des traces d’humidité et de salpêtre derrière la plinthe de la zone couloir,

— des traces d’humidité derrières les plinthes du muret d’accès au couloir et sur le doublage du mur de façade à côté de l’entrée,

— le parquet flottant a cloqué.

L’experte judiciaire relève l’existence d’une fuite au niveau de l’arrivée d’eau dans le placard de la pièce principale. La dépose du parquet flottant a permis de constater que le ragréage était imbibé d’eau et que le carrelage ancien situé en dessous, posé sur de la terre battue ne tenait plus en raison de la détérioration du complexe permettant aux carreaux de tenir. L’eau a migré sur la totalité de la pièce et sur le bas des murs en placoplâtre, jusqu’au palier bas de l’escalier.

Elle évalue la période d’apparition des désordres entre le 3 octobre 2018 et le 22 février 2019. Le décollement des plinthes, qui a été relevé pour la première fois dans un état des lieux d’entrée d’un locataire, le 3 octobre 2018, est toutefois nécessairement antérieur.

En revanche, si l’experte indique que le désordre peut être antérieur à l’achat de l’immeuble, son hypothèse n’est corroborée par aucun élément antérieur et il se fonde principalement sur le fait que la fuite n’était pas visible et pouvait donc être assez ancienne, ce d’autant que l’alimentation en eau de l’appartement avait été coupée au moment de la vente. Le courrier des acquéreurs au notaire signalant le désordre est daté du 28 novembre 2018, soit plusieurs mois après la vente. Si les acquéreurs affirment que l’agence [Z], en charge de la gestion du bien, les avait informés d’un décollement des plinthes dès juillet 2018, cette assertion n’est corroborée par aucun élément probatoire.

Les défendeurs justifient du fait que le dernier locataire de l’appartement avant la vente était parti en raison d’une dette de loyer. Le seul fait que les murs aient été repeints avant la vente est insuffisant pour établir que les murs étaient déjà dégradés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’antériorité du vice n’est pas démontrée, de sorte que la garantie des vices cachés n’est pas due par les vendeurs. M. [X] et Mme [U] sont par conséquent déboutés de leurs prétentions.

II- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens. M. [X] et Mme [U], qui succombent, supportent in nsolidum les dépens et sont condamnés à payer à MM. [A] la somme totale de 2 500 € aux défendeurs constitués au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il est fait droit à la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute M. [G] [S] [X] et Mme [R] [U] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamne in solidum M. [G] [S] [X] et Mme [R] [U] aux dépens, comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat ;

Condamne M. [G] [S] [X] et Mme [R] [U] à payer à [N] [A], [O] [A] et [C] [A] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

M^e Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS

Le