Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02120 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJD6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection, assisté lors des débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [O] munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 janvier 2022, la société ALLIADE HABITAT a donné en location à Monsieur [Z] [E], un immeuble à usage d’habitation situé logement [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 360,89 € (logement et dépendance) révisable ainsi que 60,71 € de provisions pour charge et chauffage.

La société ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 28 février 2023 à Monsieur [Z] [E] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 251,57 €.

Par courrier du 29 juin 2022, la société ALLIADE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée par huissier le 19 avril 2024, la société ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins que soit prononcé la résiliation par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La société ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 22 avril 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la société ALLIADE HABITAT a demandé de constater le jeu de la clause résutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E]. société ALLIADE HABITAT a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [Z] [E] au paiement des sommes suivantes :6 124,89 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ALLIADE HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :

qu’il n’y pas de reprise des paiementsque dans le cadre d’un dossier de surendettement, il a bénéficié d’un moratoire de 24 mois à compter d’octobre 2023, mais il n’a pas réglé ses loyers courants. Le plan a dès lors été dénoncé par le bailleur.

Monsieur [Z] [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Monsieur [Z] [E], convoqué à deux reprises ne s’est pas rendu aux rendez-vous du travailleur social

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la société ALLIADE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [E] le 28 février 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 251,57 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Z] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Monsieur [Z] [E] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Des délais de paiements doivent être accordés à la personne se trouvant en cours de moratoire de surendettement à conditions que le paiement des loyers en cours soit réalisé.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2024, à l’expiration du délai fixé par le contrat de bail lequel est antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [Z] [E] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et de dire que faute par Monsieur [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [Z] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 124,89 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 6 124,89 € actualisée au 30 septembre 2024, comprenant l’échéance d’octobre 2024 et la régularisation de la taxe des ordures ménagères, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [Z] [E] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [Z] [E] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [E] à payer à société ALLIADE HABITAT la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société ALLIADE HABITAT,

CONSTATE que le bail conclu le 31 janvier 2022 entre société ALLIADE HABITAT et Monsieur [Z] [E] concernant le bien sis [Adresse 2] à [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 6 124,89 € actualisée au 30 septembre 2024, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

éféré11CONDAMNEéféré11 Monsieur [Z] [E] à payer à société ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 456,21 €, à compter du 1 octobre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que faute par Monsieur [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE Le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE