Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/01028 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-HYGX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Madame Sophie SIMEONE,

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Madame [D] [S] épouse [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [X] [S]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2023-000517 du 09/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie PECCHINI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail signé le 8 septembre 2022, la société ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] (ci-après « les époux [S] ») un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 498,16 euros, en plus d’une provision sur charges de 87 euros mensuels. Un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer hors charges a été remis au bailleur.

Le 8 décembre 2022, les époux [S] ont adressé par l’intermédiaire de leur conseil un courrier de mise en demeure sollicitant des travaux de clôture de la mezzanine ou un relogement dans un appartement de type T4.

Par assignation en date du 3 mars 2023, Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] ont attrait la société ALLIADE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de voir :

à titre principal

— condamner la société ALLIADE HABITAT à exécuter les travaux de fermeture de la mezzanine de leur logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner la société ALLIADE HABITAT à leur verser la somme de 1500 euros en réparation du préjudice matériel subi,condamner la société ALLIADE HABITAT à leur verser la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral subi,

à titre subsidiaire

— prononcer la nullité du bail pour dol,

— condamner la société ALLIADE HABITAT au remboursement des loyers versés, soit la somme totale de 2925,80 euros qu’il conviendra d’actualiser au jour de l’audience,

— condamner la société ALLIADE HABITAT à retrouver et proposer un nouveau logement aux consorts [S] répondant aux mêmes critères sous astreinte de 50 euros dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société ALLIADE HABITAT à régler aux consorts [S] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Les époux [S], représentés par leur conseil, ont modifié leurs prétentions, en sollicitant :

l’exécution sous astreinte des travaux de travaux de fermeture de la mezzanine de leur logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,la réduction du montant du loyer à la somme de 373,62 euros, depuis la signature du bail jusqu’à l’exécution des travaux sollicités,la somme de 2988,93 euros au titre de leur préjudice matériel,la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral,la condamnation de la société ALLIADE HABITAT aux dépens et la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi que les articles 1217 et 1231-1 du Code civil en indiquant que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle de fournir un appartement avec 3 chambres et que lors de la visite, ce dernier s’est engagé à clore la mezzanine pour réaliser une nouvelle chambre. Ils exposent que d’après une instruction figurant au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) en date du 11 juillet 2007, la mezzanine n’est pas considérée comme une pièce de vie mais qu’elle est rattachée à la pièce sur laquelle elle est ouverte. Ils indiquent également que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas une quatrième pièce mais fait référence à un dégagement.

Ils ajoutent qu’ils subissent un préjudice moral du fait de devoir vivre dans un appartement de type T3 plutôt que dans un appartement de type T4, mais également un préjudice matériel.

La société ALLLIADE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des prétentions des demandeurs ainsi que leur condamnation solidaire aux dépens et à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses, la société ALLIADE HABITAT invoque l’article 9 du Code de procédure civile, l’article 1104 du Code civil, l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que les articles 3 et 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Elle indique que l’instruction du BOFIP n’est pas applicable en l’espèce car elle concerne l’octroi d’un crédit d’impôt, mais que la mezzanine peut être considérée comme une pièce dès lors qu’elle dispose d’une hauteur sous plafond supérieure à 180 centimètres. Elle ajoute que la loi n’oblige pas le bailleur à indiquer le nombre de pièces sur le bail d’habitation et que le bail stipule que le preneur déclare accepter les lieux tels qu’il les a visités. La défenderesse affirme que les époux [S] ne se sont plaints de l’absence de la mezzanine que plus de deux mois après leur entrée dans les lieux, qu’ils ont insisté auprès des services sociaux pour que cet appartement leur soit attribué et que la transformation des locaux loués nécessite l’accord écrit du bailleur.

Enfin, la société ALLIADE HABITAT expose que les époux [S] ne peuvent bénéficier d’une réduction de loyers ni de dommages et intérêts en attente de la réalisation de travaux auxquels ils ne peuvent prétendre, qu’une partie de leur loyer est pris en charge par l’aide au logement et qu’ils ne subissent aucun préjudice moral.

La décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux de fermeture de la mezzanine

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs mentionne que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. »

L’article 6 de la même loi précise que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Par ailleurs, selon l’article 1353 alinéa 1er du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, le bail indique que le bien loué est un appartement de quatre pièces, et a été signé après la visite par les époux [S] qui avaient donc connaissance de la disposition des lieux. Le bail stipule d’ailleurs que « le preneur déclare avoir visité les lieux et les accepter tels quels ». L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement par la société LEXIMPACT mentionne également que le bien loué est un appartement de quatre pièces.

Si à la lecture de l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement, il est indiqué que l’appartement litigieux ne comporte que deux chambres, il est toutefois mentionné la présence d’un « dégagement ». Or, un dégagement est défini par l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) comme « toute partie de la construction permettant le cheminement d’évacuation des occupants : porte, sortie, issue, circulation horizontale, zone de circulation, escalier, couloir, rampe ». A l’examen de la photographie du « dégagement », il y a lieu de constater que la zone visée s’apparente à une mezzanine en tant qu’espace de vie, et non à un dégagement qui s’apparente à une aire de circulation dans une construction.

De plus, le bail ne mentionne nullement un quelconque engagement de la part du bailleur relatif à l’exécution de travaux d’aménagement.

Les époux [S] ne peuvent donc se fonder sur les stipulations du bail pour solliciter des travaux d’aménagement de l’appartement.

Par ailleurs, l’instruction du 11 juillet 2007 figurant au Bulletin Officiel des Finances Publiques qui mentionne que « l’ensemble constitué d’une mezzanine ouverte sur une autre pièce telle que le séjour doit être considéré comme une seule pièce de vie » est applicable au calcul du crédit d’impôt et ne peut donc s’appliquer au cas d’espèce.

Enfin, l’attestation fournie par Monsieur [Z] [S], selon laquelle la société ALLIADE HABITAT devait s’engager à exécuter les travaux de réaménagement de la mezzanine en chambre ne donne aucune précision quant à la date, le lieu ou la personne ayant pris un tel engagement. Sa force probante est donc insuffisante pour établir l’existence d’une telle obligation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever que les demandeurs échouent à démontrer l’existence de l’engagement contractuel du bailleur à effectuer les travaux de fermeture de la mezzanine lors de la visite de l’appartement ou lors de l’état des lieux d’entrée, alors même qu’il leur incombe de prouver l’existence de cette obligation pour pouvoir solliciter son exécution forcée en nature.

Leur demande d’exécution sous astreinte des travaux de fermeture de la mezzanine sera donc rejetée.

Sur la demande de réduction du montant du loyer

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, les parties ont librement stipulé un loyer de 585,16 euros charges comprises, révisable selon la loi en vigueur. Le montant du loyer est fixé non pas de manière proportionnelle en fonction du nombre de pièces mais en fonction de critères tels que l’emplacement, la surface ou l’état général du bien. Il n’appartient donc pas au juge de réviser le montant du loyer librement fixé entre les parties conformément aux règles applicables. Au surplus, il n’est pas démontré que la mezzanine ne peut pas constituer une pièce habitable et que la qualification d’appartement de « type 4 » est erronée.

La demande au titre de la réduction du montant du loyer sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Pour engager la responsabilité contractuelle, il convient donc de démontrer une inexécution ou une exécution tardive d’une obligation contractuelle, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, il a été démontré que la qualification d’appartement de « type 4 » a été reconnue par les époux [S] lors de la signature du bail et lors de l’état des lieux d’entrée. Ceux-ci ne peuvent donc invoquer une inexécution contractuelle résultant de l’absence d’une pièce au sein de l’appartement alors qu’il n’est pas démontré que la mezzanine de cet appartement ne peut être juridiquement qualifiée de pièce.

Les demandeurs ne démontrent pas davantage l’existence d’un engagement du bailleur à effectuer les travaux de fermeture de la mezzanine. Dès lors, aucune inexécution contractuelle n’est démontrée, ce qui rend impossible l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société ALLIADE HABITAT.

Les demandes de dommages et intérêts formulées par les époux [S] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] qui succombent à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Par ailleurs, Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] étant mariés, ceux-ci seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application de l’article 220 du code civil.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et il convient de rejeter les demandes formées en ce sens par la S.A ALLIADE HABITAT.

Aux termes de l’article 37 de la loi u 10 juillet 1991 « les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. »

En l’espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] succombant à l’instance et étant condamnés au paiement des entiers dépens, il y a lieu de rejeter la demande formée en ce sens par les demandeurs.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et aucun élément ne justifie d’écarter celle-ci dans notre espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande d’exécution sous astreinte des travaux de fermeture de la mezzanine ;

REJETTE la demande de diminution du montant du loyer ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] aux dépens ;

REJETTE la demande de la société ALLIADE HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [X] [S] et Madame [D] [K] épouse [S] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier