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ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00496 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IL4A

AFFAIRE : S.C.I. 2CRT C/ S.A.S.U. RAS DEVELOPPEMENT Enseigne F2 – RESTAURANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2CRT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. RAS DEVELOPPEMENT Enseigne F2 – RESTAURANT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 14 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 28 Novembre 2024

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

En vertu notamment d’un bail conclu le 10 août 2010, la société BDMG était locataire de divers locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2013, la société BDMG a cédé son fonds de commerce à la société RAS DEVELOPPEMENT. Le bail a donc été transféré à la société RAS DEVELOPPEMENT à compter du 29 août 2013. Il a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 07 juin 2021, aux termes duquel la SCI 2CRT donne à bail à la SAS RAS DEVELOPPEMENT le local, contre le paiement d’un loyer annuel de 17 343 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, la SCI 2CRT a fait assigner la SAS RAS DEVELOPPEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, afin d’obtenir la résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 14 novembre 2024, à laquelle la SCI 2CRT sollicite de voir :

— Constater que le bail signé entre les parties est résilié de plein droit en suite du commandement de payer resté sans effet ;

— Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique;

— Condamner le locataire à payer au bailleur les sommes suivantes :

—  1 853,67 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit;

—  185,36 euros au titre de la clause pénale ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et aux frais accessoires de procédure engagés à ce jour et le coût de l’assignation.

Au visa des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, la SCI 2CRT expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse ; que l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail est présent en page 9 de l’acte de renouvellement du 07 juin 2021 ; que la gestion des paiements a toujours été chaotique avec des règlements fractionnés et irréguliers ; que le calcul des charges est basé sur la surface des locaux et non sur les tantièmes puisque la SCI 2CRT est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble qui n’est pas sous le statut de la copropriété, et comme cela est prévu au contrat.

La société RAS DEVELOPPEMENT sollicite, à titre principal, de voir débouter le bailleur de son action, en rapport avec une contestation sérieuse liée à l’imprécision du commandement visant la clause résolutoire et à l’application d’une clé de répartition des charges non conforme au contrat. A titre subsidiaire, elle demande de voir prononcer la suspension rétroactive de la clause résolutoire constatant régularisation des causes du commandement de payer au-delà du délai d’un mois, de voir accorder au locataire des délais de paiement sur le solde qui resterait dû et de voir opérer compensation entre les demandes réciproques du bailleur au titre du solde des arriérés de loyers et la provision visant répétition des charges locatives. Elle sollicite également la condamnation de la SCI 2CRT à lui payer la somme de 2 400,00 euros concernant des frais de nettoyage dont elle ne profite pas, ainsi que la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société RAS DEVELOPPEMENT expose que les causes du commandement ont été réglées, puisqu’il ne reste plus à payer que le mois de novembre 2024, qu’il n’existe dans le commandement aucune ventilation entre le montant du loyer, le montant des provisions pour charges, la régularisation des charges, le remboursement de la taxe ; que les charges relatives au nettoyage de la cage d’escalier ne doivent pas s’appliquer aux locaux du premier étage, dès lors qu’ils sont desservis par un escalier indépendant ; qu’elle estime devoir solliciter la répétition de la moitié des charges non justifiées sur une durée de 5 ans correspondant à la durée de la prescription extinctive.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois.

Il suffira d’une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence, prescrivant l’expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière. "

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société RAS DEVELOPPEMENT le 17 mai 2024 pour la somme principale de 3 404,32 euros, arrêtée au 17 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 juin 2024.

Toutefois, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, la SCI 2CRT justifie du montant de sa créance de 1 853,67 euros, selon décompte en date du 06 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.

En effet, la SCI 2CRT justifie de l’intégralité des sommes exigées au titre des charges. En outre, le contrat conclu entre les deux parties prévoit expressément que le locataire versera une provision mensuelle de charges de 26,00 euros et supportera le remboursement des impôts et taxes de toute nature, et notamment les impôts fonciers, pour lesquels il versera une provision mensuelle de 210,00 euros. L’ensemble des charges sont justifiées.

Au regard du montant de la dette, il convient d’accorder des délais de paiement à la SAS RAS DEVELOPPEMENT, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

La SAS RAS DEVELOPPEMENT est autorisée à se libérer de sa dette par 2 versements mensuels de 950,00 euros en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, la dernière étant augmentée de tous les intérêts et frais.

À défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SAS RAS DEVELOPPEMENT sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS RAS DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.

L’équité conduit à condamner la SAS RAS DEVELOPPEMENT à payer à la SCI 2CRT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de condamner la SAS RAS DEVELOPPEMENT aux dépens de l’instance comprenant nécessairement le coût de l’assignation sans qu’il ne soit besoin de le préciser, conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, et comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS RAS DEVELOPPEMENT à régler à la SCI 2CRT la somme de 1 853,67 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 06 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024 ;

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 2 versements mensuels de 950,00 €, la dernière étant majorée de tous les intérêts et frais, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 5 de chaque mois, le premier avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SAS RAS DEVELOPPEMENT sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion la SAS RAS DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés ;

DEBOUTE la SAS RAS DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes;

CONDAMNE la SAS RAS DEVELOPPEMENT à payer à la SCI 2CRT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS RAS DEVELOPPEMENT aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 152,57 euros.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC

la SELAS D.F.P & ASSOCIES

COPIES-

— DOSSIER

Le 28 Novembre 2024