TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/05/2025

à : Madame [E] [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 23/05/2025

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02745

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQN

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 mai 2025

DEMANDERESSE

La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [E] [V] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02745 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2014, ayant pris effet le même jour, la Société d’Economie Mixte Locale Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (R.I.V.P), qui a changé de forme depuis pour devenir la Société anonyme R.I.V.P, a donné à bail à Madame [E] [V] [B] un appartement de trois pièces d’une superficie de 64 m2, situé au rez-de-chaussée porte F de l’immeuble à usage d’habitation du [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 412,48 euros et d’une provision sur charges de 110 euros. Ce bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Par courriel en date du 24 décembre 2024, Madame [E] [V] [B] a adressé un courrier à son bailleur portant la mention LR/AR l’informant que « pour des raisons familiales », elle était « contrainte d’annuler le contrat de location » et demandant qu’il en soit « tenu compte le dernier jour du mois de janvier 2025 ».

La S.A. R.I.V.P a accusé réception de ce courrier le 6 janvier 2025 et a confirmé à Madame [E] [V] [B] par courrier du même jour la résiliation de son contrat de bail au 31 janvier 2025 et l’a invitée à se rapprocher de son gardien ou du service relations locataire dont elle a précisé le numéro de téléphone pour prendre rendez-vous afin d’établir l’état de sortie des lieux. Madame [E] [V] [B] n’a pas pris rendez-vous pour l’établissement de l’état de sortie des lieux ni restitué les clefs de l’appartement.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la S.A. R.I.V.P a fait assigner Madame [E] [V] [B], devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et L.412-1, L.412-6 et L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Constater la validité du congé délivré par Madame [E] [V] [B] pour le 31 janvier 2025, Ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [E] [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux, La condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.A l’audience du 1er avril 2025, la S.A. R.I.V.P représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle a fait valoir que Madame [E] [V] [B] l’a informée de son intention de quitter les lieux au 31 janvier 2025, par courrier du 24 décembre 2024 ; que ce courrier adressé par courriel et par lettre recommandée avec accusé de réception exprime sa volonté claire et non équivoque de mettre fin au contrat de bail ; qu’elle n’a pas pris rendez-vous pour l’établissement de l’état de sortie des lieux ni restitué les clefs de l’appartement ; qu’elle n’a pas libéré les lieux de son mobilier ; que néanmoins, selon les informations du personnel de proximité et du voisinage, elle aurait quitté le logement.

Madame [E] [V] [B], bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux termes de l’assignation que le conseil de la S.A. R.I.V.P a développés oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02745 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQN

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par Madame [E] [V] [B]

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La présence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée. S’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de valider un congé, une telle validation relevant du seul juge du fond, il lui appartient néanmoins d’examiner s’il est régulier en la forme et si le locataire, à l’issue du congé qu’il a lui-même délivré, est devenu, avec l’évidence requise en référé, occupant sans droit ni titre des lieux qu’il louait.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Toute autre forme est nulle.

En l’espèce, la S.A. R.I.V.P produit un courriel que Madame [E] [V] [B] lui a adressé le 30 décembre 2024. Y était joint le courrier de résiliation du bail par lequel Madame [E] [V] [B] informait son bailleur que « pour des raisons familiales », elle était « contrainte d’annuler le contrat de location » et demandait qu’il en soit « tenu compte le dernier jour du mois de janvier 2025 », ce courrier portant la mention « LR/AR ». La S.A. R.I.V.P ne produit pas la lettre recommandée avec demande d’avis de réception que lui a adressé Madame [E] [V] [B].

Cependant, en application de l’article 114 du code de procédure civile, le non-respect du formalisme du congé ne peut être sanctionné par la nullité du congé que pour autant que l’irrégularité a causé un grief à celui qui l’invoque. En l’espèce, Madame [E] [V] [B] non comparante, n’apporte par définition la preuve d’aucun grief. Il n’y a par ailleurs pas de grief lorsqu’il est établi que le bailleur a bien été averti du congé, ce qui est le cas en l’espèce puisque la S.A. R.I.V.P a accusé réception le 6 janvier 2025 du courrier de Madame [E] [V] [B], daté du 24 décembre 2024, par lequel elle l’informait de son intention de quitter l’appartement le dernier jour du mois de janvier 2025.

Le congé met fin au bail et ne peut pas être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné, soit en l’espèce la S.A. R.I.V.P.

Ainsi, il est établi, avec l’évidence requise en référé, que Madame [E] [V] [B] est occupante sans droit ni titre du logement dont elle était locataire et ce, depuis le 1er février 2025.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion formée par la S.A. R.I.V.P.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [E] [V] [B] qui était locataire des lieux en vertu d’un contrat de bail n’y est pas entrée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La S.A. R.I.V.P n’apporte pas la preuve qui lui incombe de sa mauvaise foi. En effet, la circonstance que Madame [E] [V] [B] aurait quitté les lieux, laquelle n’est établie par aucune des pièces versées aux débats, et qui, à la supposer établie résulte plus vraisemblablement d’une négligence de sa part, ne la constitue pas de mauvaise foi.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [V] [B], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la S.A. R.I.V.P, il convient de dire que Madame [E] [V] [B] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2025, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [V] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [E] [V] [B] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

Disons qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande de la S.A. R.I.V.P tendant à voir valider le congé délivré par Madame [E] [V] [B],

Constatons que Madame [E] [V] [B] est occupante sans droit ni titre de l’appartement de trois pièces, situé au rez-de-chaussée Porte F de l’immeuble à usage d’habitation du [Adresse 3], depuis le 1er février 2025 ;

Disons qu’à défaut de départ volontaire de Madame [E] [V] [B] à compter de la signification de la présente ordonnance, il pourra, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier ;

Condamnons Madame [E] [V] [B] à verser à la S.A. R.I.V.P une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Madame [E] [V] [B] à payer à la S.A. R.I.V.P la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la S.A. R.I.V.P du surplus de ses demandes ;

Condamnons Madame [E] [V] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.