Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [X] [I], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U]

Logement 48 Etage 3

31 Rue Crucy

44000 NANTES

comparant en personne

Madame [E] [D] épouse [U]

Logement 48 Etage 3

31 Rue Crucy

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/01749 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZ2X

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [P] [U]

CCC à Madame [E] [D] épouse [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 juin 2020 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [P] [U] et [E] [D] épouse [U] un logement de type 4D lui appartenant sis, 31 rue de Crucy, 3ème étage n°48 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 512,89 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 71,56 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2021, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [P] [U] et [E] [D] épouse [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 520,93 € arrêté au 14 juin 2021, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [P] [U] et [E] [D] épouse [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 924,58 € arrêté au 17 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [P] [U] et [E] [D] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [U] et [E] [D] épouse [U] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner les locataires au paiement de la somme de 1231,26 € au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [P] [U] et [E] [D] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 548,45 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 mai 2025 par l’Espace départemental des solidarités, qui n’a pas pu entrer en contact avec les locataires.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 761,11 € au titre des loyers et charges échus à la date du 4 juin 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [P] [U] a comparu à l’audience tandis que [E] [D] épouse [U] ne s’est pas présentée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [E] [D] épouse [U] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 5 août 2022, la Caisse en ayant accusé réception le 16 août 2022 soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, le préfet en ayant accusé réception le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires par le commandement de payer pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement au contrat de bail en cours, qui demeure régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 30 octobre 2023 pour un arriéré de loyers et charges de 1 924,58 € arrêté au 17 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1, qui prévoit un délai de deux mois laissé aux locataires pour s’acquitter de leur dette après le commandement de payer.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des époux [U].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Ni [P] [U], ni son épouse ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 761,11 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 4 juin 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En l’espèce, [P] [U] déclare être marié (mariage célébré en mairie en Suède) avec [E] [D] épouse [U]. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 761,11 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 436,56 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les époux [U] ont repris le paiement intégral des loyers, en versant même des sommes supplémentaires, depuis plusieurs mois avant l’audience.

La représentante de Nantes Métropole Habitat déclare être d’accord avec l’échéancier proposé par les locataires à hauteur de 50 € par mois en plus de leur loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [P] [U] et [E] [D] épouse [U] peuvent s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [P] [U] et [E] [D] épouse [U] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [U] et [E] [D] épouse [U], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 juin 2020 entre Nantes Métropole Habitat et [P] [U] et [E] [D] épouse [U], concernant le logement sis 31 rue de Crucy, 3ème étage n°48 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [P] [U] et [E] [D] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 761,11 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [P] [U] et [E] [D] épouse [U] un délai de paiement de seize (16) mois pour se libérer de la dette, soit 15 mensualités de 50 €, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [P] [U] et [E] [D] épouse [U] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 31 rue de Crucy, 3ème étage n°48 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [U] et [E] [D] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [P] [U] et [E] [D] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 5 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 436,56 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [P] [U] et [E] [D] épouse [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [P] [U] et [E] [D] épouse [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY