MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/04889 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RLML

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame SEVELY, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 24 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMORENTE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Anne-marie ABBO de la SELARL ABBO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 49 et Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NHP, RCS [Localité 10] 818 399 248,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 23

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2016, la société MYRIAM, aux droits de laquelle viendra la société IMMORENTE, a donné bail commercial à la société NBBTG un local d’une surface d’environ 200 m2 ainsi qu’une terrasse situés dans le Centre commercial de l’Hippodrome pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter au plus tôt du jour de l’ouverture du Centre commercial, fixée prévisionnellement au 25 août 2016, moyennant un loyer annuel de 50 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par un premier avenant en date du 6 janvier 2016, la bailleresse a consenti au preneur une mise à disposition anticipée des locaux loués à la condition que le preneur s’engage à ne pas commencer l’exercice de son activité avant la date de prise d’effet du bail.

Par un second avenant en date du 22 septembre 2016, la société NHP, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 818 399 248, dont le siège social est situé au [Adresse 7] Saint [Adresse 9]) (ci-après la société NHP), s’est substituée à la société NBBTG dans le bénéfice du bail, ainsi que dans tous les droits et obligations de la société NBBTG résultant du bail et de son avenant. Dans ce local, la société NHP, exerçant sous l’enseigne NABAB, a exploité un restaurant proposant de la restauration rapide, sur place ou à emporter.

Par acte notarié du 17 octobre 2016, la société IMMORENTE, société civile de placement collectif immobilier, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro D347 996 209, dont le siège social est situé au [Adresse 5] à Evry Courcouronnes (91080) (ci-après la société IMMORENTE), a acquis à la société MYRIAM des droits et biens immobiliers, notamment le Centre commercial de l’Hippodrome, situé au [Adresse 2] Toulouse (31100).

Par lettre recommandée en date du 25 mars 2021, la société NHP a sollicité de la société IMMORENTE la résiliation amiable du bail commercial avec effet rétroactif au 1er février 2019 en raison du non-respect du bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée.

Par lettre recommandée en date du 5 mai 2021, la société NHP a considéré que l’absence de réponse de la société IMMORENTE valait acquiescement à la résiliation amiable avec effet rétroactif et l’a informée que l’état des lieux de sortie se tiendrait le 21 mai 2021 à 14h30 et que les clés lui seraient restituées à cette occasion.

Un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par huissier le 21 mai 2021, celui-ci s’étant déroulé en l’absence du bailleur.

Suite à une mise en demeure adressée le 17 mai 2022 demeurée sans réponse, la société IMMORENTE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société NHP le 16 juin 2022 en invoquant une dette locative de 276 442,32 euros.

Par acte d’huissier en date du 9 novembre 2022, la société IMMORENTE a assigné la société NHP devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux et la condamner à payer une dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique n°3 notifiées le 11 mars 2024, la société IMMORENTE demande au tribunal de :

Constater qu’à la suite du commandement délivré le 16 juin 2022, la clause résolutoire est acquise ; En conséquence :

Constater la résiliation du bail et déclarer la société NHP occupant sans droit ni titre ; Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société NHP ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner ; Condamner la société NHP à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 421 661,68 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 29 février 2024, augmentée d’un intérêt au taux légal majorée de 500 points de base dès le lendemain au jour de son échéance ; Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ; Condamner la société NHP à payer à la société IMMORENTE une indemnité trimestrielle d’occupation fixée forfaitairement au double du dernier loyer TTC trimestriel en vigueur, outre les charges et accessoires jusqu’à la libération des locaux ; Débouter la société NHP de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société NHP aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ; Condamner la société NHP à payer à la société IMMORENTE la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes principales, se fondant sur l’article L145-41 du code de commerce, la société IMMORENTE fait valoir que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial doit être constatée dès lors que la société NHP n’a pas payé sa dette locative dans le délai d’un mois accordé par le commandement de payer délivré le 16 juin 2022 et que celle-ci s’abstient de tout règlement depuis janvier 2019, les prélèvements sur 2019 ayant tous été rejetés. De même, en application de l’article 31 du contrat de bail commercial, elle indique qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie doit lui rester acquis à titre d’indemnité de résiliation sans préjudice de tous autres droits. S’agissant de l’expulsion sollicitée, elle fait valoir qu’il est à craindre que la société NHP ne remette pas les clefs des locaux qu’elle occupe. Enfin, se fondant sur l’article 36 du contrat de bail commercial, elle soutient qu’une indemnité d’occupation doit être fixée forfaitairement au double du dernier loyer trimestriel en vigueur, outre les charges et accessoires jusqu’à la libération des lieux.

En réponse aux conclusions adverses, se fondant sur l’article 1193 du code civil, elle soutient premièrement l’absence de résiliation amiable du contrat de bail contestant avoir jamais donné son accord à la fin du contrat. Elle fait valoir que la résiliation notifiée par courriers du 25 mars et 5 mai 2021 par la défenderesse est sans valeur juridique dès lors que le bail commercial ne peut cesser que par l’effet d’un congé régulièrement notifié par acte extrajudiciaire à la fin de chaque période triennale ou de l’accord des parties. En conséquence, en invoquant l’article 4 du contrat de bail, elle souligne que, le bail ayant pris effet le 16 août 2016, la société NHP ne pouvait valablement délivrer congé que par acte judiciaire pour le 15 août 2019 puis le 15 août 2021 en respectant un préavis de 9 mois. Elle ajoute que la convocation du bailleur en vue de l’établissement de l’état des lieux de sortie en date du 21 mai 2021 est sans effet et qu’ainsi le procès-verbal dressé non contradictoirement, en l’absence du bailleur, est sans portée juridique et inopposable au bailleur. En sus, elle précise que la société NHP ne démontre pas avoir restitué les clés à la société IMMORENTE alors qu’elle a communiqué en décembre 2023 un document daté du 21 mai 2021 de remise des clés en main propre libellé à l’attention du Directeur du Centre commercial de l’Hippodrome. Or, elle affirme que les clés n’ont jamais été remise à la demanderesse, ni au Directeur du Centre commercial, absent lors de l’état des lieux de sortie, mais qu’elles ont été remises au PC sécurité, celui-ci n’étant en aucun cas habilité par la demanderesse à recevoir les clés du local commercial. Ainsi, la société IMMORENTE fait valoir que les obligations contractuelles de la défenderesse n’ont pas rétroactivement cessé à la date du 31 janvier 2019 ou à celle du 21 mai 2021, elle reste redevable de la dette locative invoquée.

En réponse aux conclusions adverses, en application de l’article 1719 du code civil, elle fait valoir qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, précisant n’avoir qu’une obligation de moyen de garantir l’attractivité du centre commercial. Elle souligne qu’elle n’a à l’égard de la société NHP qu’une obligation se limitant à la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée, laquelle correspond à la seule cellule donnée à bail et par extension aux allées communes du centre, accessoires à la chose louée et qu’en l’espèce, cette obligation est remplie puisque le centre commercial est en parfait état d’entretien. Elle soutient que le constat dressé à la demande de la société NHP en date du 11 et 22 février 2019 ne fait aucunement état de défaut d’entretien, de jouissance paisible ou d’anomalies sur les parties intérieures du centre commercial mais seulement sur les parties extérieures. Elle indique également que le constat d’huissier dressée le 5 décembre 2019 à la demande de la société défenderesse fait uniquement état de fermeture de certaines cellules commerciales, de l’absence de mention de la nouvelle enseigne de la société NHP sur les panneaux signalétiques et de la fermeture à clé des water-closets mentionnant qu’ils sont « HS ». Ainsi, elle précise que les photographies annexées au constat d’huissier ne témoignent pas d’un mauvais état d’entretien généralisé.

En réponse aux conclusions adverses évoquant le préjudice subi par la défenderesse, elle soutient que la comparaison opérée avec la société ZYMA est inappropriée en ce qu’il existe de nombreux aléas économiques spécifiques à chaque établissement. Elle ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les résultats déficitaires de la société NHP et l’état du centre commercial.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4 notifiées le 13 mai 2024, la société NHP demande au tribunal de :

Débouter la société IMMORENTE de toutes ses demandes ; A titre reconventionnel,

Ordonner la résiliation du bail de façon rétroactive au 31 janvier 2019 ; Dire dans ces conditions que le locataire NHP n’a pas lieu de régler quelque loyer ou indemnité d’occupation que ce soit passé cette date ; Condamner la société IMMORENTE à indemniser la société NHP des pertes et déficits causés, pour une somme totale de 1 071 084 euros ; Condamner la société IMMORENTE à rembourser à la société NHP le dépôt de garantie pour 12 500 euros ; Dire que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure du 5 mai 2021 ; Subsidiairement sur le loyer,

Dire que le loyer ou l’indemnité d’occupation pouvant être retenu pour la période de février 2019 à mai 2021, date de restitution du local et des clés, ne saurait dépasser la somme mensuelle de 1 500 euros hors taxes ; Dire qu’aucune somme ne saurait être due au propriétaire à compter de la restitution des clés, le 21 mai 2021 ; A titre infiniment subsidiaire,

Nommer tel expert qu’il plaira au tribunal afin de déterminer le loyer qui aurait dû être retenu, pour cette période allant de février 2019 à mai 2021 ; En tout état de cause,

Condamner la société IMMORENTE aux dépens ; Condamner la société IMMORENTE à payer à la société NHP la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur sa demande reconventionnelle indemnitaire, se fondant sur l’article 1719 du code civil, la défenderesse fait valoir qu’à partir de 2019, au départ des grandes enseignes, le centre commercial de l’Hippodrome n’a plus fonctionné de façon satisfaisante. Or, elle soutient qu’au regard de la promotion réalisée autour de ce projet par le propriétaire, elle était en droit d’attendre un développement convenable de son activité économique, ce qui n’a pas été le cas. Elle indique qu’elle possède une autre société dénommée ZYMA, installée dans le centre commercial de [Localité 8], et que celle-ci a un chiffre d’affaires bien plus élevé. Ainsi, pour fonder sa demande indemnitaire, elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice constitué par la valeur du fonds de commerce qui aurait fait l’objet d’une revente à terme, qu’il est possible de fixer à la moitié du chiffre d’affaires, soit 400 000 euros. En sus, elle ajoute qu’elle a subi des déficits sur toute la période considérée alors qu’elle envisageait des résultats bénéficiaires au regard du bilan prévisionnel, pour un total de 391 084 euros et qu’elle a manqué de bénéficier des résultats escomptés d’un montant global de 280 000 euros.

En évoquant l’état des lieux de sortie du 21 mai 2021, elle indique que dès le 5 mai 2021, la demanderesse a été informée du fait que la restitution des clés aurait lieu à cette date précise et qu’ainsi, en raison de son absence au jour de l’état des lieux de sortie, la défenderesse a restitué les clés à la seule personne présente sur place, le gardien du PC sécurité. Elle souligne ainsi que la demanderesse est de mauvaise foi et qu’elle a délibérément refusé de recevoir les clés.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande principale en paiement des loyers et acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte ne fait pas obstacle à l’application de l’article 1193 du code civil aux baux commerciaux, celui-ci disposant que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Il est constant en effet que tout bail commercial, assujetti ou non au statut des baux commerciaux, peut faire l’objet d’une résolution amiable par anticipation, à tout moment en cours de bail ou de tacite prolongation, et que cette résolution n’est soumise à aucune condition de forme particulière. Elle exige toutefois le concours de deux volontés et il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve.

La Cour de cassation admet enfin que la résiliation par consentement mutuel des parties puisse être tacite, sous réserve que cet accord puisse résulter avec certitude des circonstances de la résiliation, celles-ci étant souverainement appréciées par les juges du fond.

En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé du 6 janvier 2016, la société MYRIAM, aux droits de laquelle est venue la Société IMMORENTE, a consenti un bail commercial à la Société NBBTG, aux droits de laquelle est venue la société NHP. Ce bail portait sur une surface d’environ 200 m² dépendant du centre commercial de l’Hippodrome, situé au [Adresse 4]. Consenti pour une durée de 9 années à compter du 15 août 2016, il prévoyait le versement d’un « loyer minimum garanti » annuel hors charges et hors taxes de 50 000 euros (article 25.2) et des charges prévisionnelles calculées dans les conditions de son article 33.

Par mail du 23 janvier 2019, M. [R] [M], directeur du restaurant GYROS exploité par la défenderesse, a sollicité la révision du montant du loyer relevant son caractère excessif au regard notamment de la situation « très délicate des commerces de l’hippodrome ». Il réitérait en vain sa demande par mail du 31 janvier 2019 à la suite de la fermeture définitive de l’enseigne Casino, les deux enseignes « locomotives » annoncées lors de la signature du bail ayant finalement quitté le centre commercial.

Par mail du 5 mars 2019, M. [R] [M] se plaignait de la fermeture du site et des éclairages du parvis à 19h30, alors que le restaurant fermait ses portes à 21h30.

Par mail du 18 septembre 2019, M. [R] [M] alertait à nouveau le bailleur aux fins de trouver une solution, expliquant que le chiffre d’affaires n’avait cessé de chuter et que le commerce n’avait plus de visibilité du fait du nombre important de cellules vides dans le centre.

La société IMMORENTE a fait délivrer un commandement de payer le 16 juin 2022 à la société défenderesse, portant sur un arriéré de loyer et charges de 276 836,25 euros et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail.

La société NHP conteste aujourd’hui les causes du commandement en faisant valoir que la résolution du bail avait eu lieu bien antérieurement à cette date. Elle justifie à cette fin de l’envoi d’une mise en demeure le 25 mars 2021, reçue le 29 mars 2021 par le bailleur, au terme de laquelle elle mettait effectivement celui-ci en demeure de se prononcer dans les 15 jours sur son offre de résiliation amiable, avec effet rétroactif au 1er février 2019. La S.A.R.L. NHP ajoutait : « Passé ce délai, la société NHP sera en mesure de considérer que vous avez tacitement acquiescé à sa proposition de résiliation amiable et vous fera parvenir en conséquence les clés du local ainsi qu’un état des lieux. » Elle motivait sa demande en faisant valoir le « dépérissement progressif du centre commercial » et les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, expliquant que le défaut d’entretien et de sécurité avait fait fuir la clientèle et l’empêchait d’exploiter le fonds. Elle précisait qu’à défaut d’accord, elle pourrait poursuivre en justice la résiliation du bail et le cas échéant, sa nullité.

Par courrier du 5 mai 2021, reçu le 10 mai 2021, la S.A.R.L. NHP a adressé, par la voie de son conseil, un nouveau courrier à la S.C.I. IMMORENTE en lui indiquant qu’elle tenait la résiliation pour acquise au regard de son absence de réponse et que l’état des lieux aurait lieu le 21 mai 2021 à 14h30, en présence d’un huissier, les clés devant lui être remises à l’issue.

Le constat d’état des lieux a été dressé à cette date, en l’absence de la S.C.I. IMMORENTE, et l’huissier a notamment constaté que les locaux étaient libres de toute occupation et de tout mobilier.

Le même jour, la S.A.R.L. NHP restituait les clés des locaux au PC sécurité du centre commercial, sans qu’elle ne justifie pour autant en avoir régulièrement informé le bailleur.

Un an plus tard, et par LRAR du 17 mai 2022, reçue le 19 mai 2022, la S.C.I. IMMORENTE a adressé une mise en demeure de payer les loyers dus depuis 2019, soit la somme de 276 442,32 euros. Celle-ci étant restée vaine, elle a fait délivrer un commandement de payer ce même montant par exploit d’huissier le 16 juin 2022.

Quand bien même, la S.C.I. IMMORENTE ne démontre-t-elle pas s’être manifestée dans le délai de 15 jours octroyé unilatéralement par la S.A.R.L. NHP, ni même pendant l’année suivant l’offre de résiliation amiable, force est de constater que le preneur ne pouvait estimer que le bail avait été régulièrement résilié d’un commun accord le 21 mai 2021, alors qu’il ne justifie pas avoir communiqué l’état des lieux à son bailleur, ni même l’avoir informé à cette date qu’il avait laissé les clés au PC sécurité à son intention. Surtout, les conditions de résiliation qu’elle entendait imposer au bailleur impliquaient la renonciation de celui-ci à plusieurs années de loyers impayés (premiers impayés en 2018), or cette renonciation aux loyers et au bail ne pouvait résulter du seul silence de la S.C.I. IMMORENTE, en l’absence de tout autre élément permettant de corroborer cette intention abdicative.

Ainsi, ni le maintien de la tenue de l’état des lieux par le preneur, ni la restitution des clés à une personne qui n’avait pas été mandatée à cette fin par le bailleur ne peuvent valoir résiliation amiable dès lors qu’en l’absence de tout autre élément, il n’était pas établi à la date du 21 mai 2021 que le bailleur avait manifesté sa volonté d’accepter l’offre de résiliation et de reprendre possession des locaux loués. Il ne peut être en effet reproché au bailleur de ne pas se présenter à l’état des lieux dès lors que la S.A.R.L. NHP ne pouvait lui imposer une résiliation unilatérale et que son absence à l’état des lieux, en l’absence de toute autre élément, laissait au contraire supposer que la S.C.I. IMMORENTE refusait précisément de mettre un terme au bail.

Il sera au surplus relevé que la S.A.R.L. NHP n’a pas usé de sa faculté de délivrer congé dans les conditions prévues par le bail, ce qu’elle aurait pu faire en cas de doute sur les intentions de son bailleur.

Dès lors, la société NHP ne peut se prévaloir d’une résiliation amiable avec effet rétroactif au 31 janvier 2019 pour justifier son absence de paiement des loyers et contester l’efficacité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 16 juin 2022 et dont au surplus, elle ne demande pas l’annulation.

Celui-ci étant resté infructueux, il y aura lieu de considérer que la clause résolutoire était acquise à la date du 17 juillet 2022, le bail étant resté en vigueur jusqu’à cette date, du seul fait de la carence du preneur qui n’a respecté ni les termes du bail pour délivrer congé, ni les règles de droit commun régissant la résiliation amiable des contrats.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et le montant de la créance de la société IMMORENTE au titre des arriérés de loyers et charges

La société IMMORENTE fait valoir une créance de loyer et de charges impayés à l’encontre de la société NHP de 421 661,68 euros, arrêtée au 29 février 2024.

Au soutien de sa demande, elle produit notamment la copie du bail qui précise en sa page 9 le montant du loyer, la nature et le mode de calcul des charges, en ce compris les honoraires de gestion, outre le commandement de payer et le détail de la créance.

La S.A.R.L. NHP, qui reconnaît l’absence de paiement, conteste la dette en son principe et subsidiairement demande au tribunal de dire que le loyer ou l’indemnité d’occupation pouvant être retenus pour la période de février 2019 à mai 2021, date de restitution du local et des clés, ne saurait dépasser la somme mensuelle de 1.500 € HT. Elle estime en tout état de cause qu’aucune somme ne saurait être due au propriétaire à compter de la restitution des clés, le 21 mai 2021. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert aux fins de fixation du loyer qui aurait dû être retenu, pour cette période allant de février 2019 à mai 2021.

Il est constant que la résiliation amiable n’ayant pu produire ses effets, les loyers, dont l’absence de paiement n’est pas contestée, restent dus jusqu’à la date de la résolution du bail intervenue par l’effet de la clause résolutoire, soit jusqu’au 17 juillet 2022, le preneur ne pouvant s’exonérer unilatéralement de ses obligations au motif qu’il aurait fait une offre de résiliation qui n’aurait pas été expressément refusée par le bailleur.

En revanche, aucune indemnité d’occupation n’est due postérieurement à cette date dès lors qu’il est établi que :

Le PV de constat d’huissier démontre que le 21 mai 2021, le local était libre de toute occupation et de tout mobilier.Bien qu’il prétende aujourd’hui que la S.A.R.L. NHP continuerait à exploiter le local, la S.C.I. IMMORENTE ne produit aucun élément permettant de le démontrer et de remettre en question les constatations de l’huissier, étant relevé que l’absence d’activité du restaurant est corroborée par la production du bilan de l’exercice 2022.La S.C.I. IMMORENTE ne justifie pas avoir adressé le moindre appel de loyer pendant une année entière et a attendu le 17 mai 2022 pour adresser une mise en demeure de payer, puis un commandement de payer le 16 juin 2022, Pour contester ce commandement de payer, la S.A.R.L. NHP a notamment répondu à la S.C.I. IMMORENTE et à son conseil, par LRAR séparées reçues le 11 juillet 2022, que les clés avaient été restituées lors de l’état des lieux or le bailleur n’a pas jamais contesté ce fait, du moins jusqu’à l’introduction de la présente instance, étant relevé qu’il ne le conteste pas plus aujourd’hui, puisqu’il soutient simplement que la personne qui les avait alors réceptionnées n’avait pas reçu pouvoir de sa part pour le faire.

Ainsi s’il est impossible de savoir à quelle date précise, la S.C.I. IMMORENTE a pu effectivement reprendre possession des clés et de ses locaux, il est néanmoins établi qu’au 21 mai 2021, celles-ci n’étaient plus en possession de la S.A.R.L. NHP et qu’à la date de délivrance du commandement, ou a minima à compter de la réception du courrier en réponse du 7 juillet 2022, soit le 11 juillet 2022, le bailleur ne pouvait plus prétendre ignorer que les clés avaient été restituées au PC sécurité et étaient à sa disposition.

Ainsi, dès lors que la S.C.I. IMMORENTE échoue à démontrer que la S.A.R.L. NHP a continué à occuper les locaux après l’effet de la clause résolutoire, aucune indemnité d’occupation ne pourra lui être réclamée, seuls les loyers impayés arrêtés au 17 juillet 2022 restant dus.

Subsidiairement, la S.A.R.L. NHP conteste leur montant et sollicite leur révision à 1500 euros en faisant valoir, au visa de l’article 1719 du code civil, les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien. Elle soutient que le centre commercial avait cessé de fonctionner normalement au départ des grandes enseignes, qui avaient été justement présentées comme des « locomotives » pour le développement de l’activité commerciale du centre. Elle précise que dès le départ en réalité, le loyer, fixé à 50 .000 euros HT était excessif et aurait dû être de 30.000 euros et que du fait des manquements du bailleur, son déficit constant n’a cessé de s’accroître.

Elle ajoute que le bailleur a délibérément refusé de recevoir les clés en ne se présentant pas à l’état des lieux, faisant preuve de mauvaise foi.

La S.C.I. IMMORENTE réplique que le bailleur n’est tenu d’aucune obligation d’assurer la bonne commercialité du centre commercial, faute de stipulation en ce sens dans le contrat de bail, de sorte que les loyers ne sauraient être réduits. Elle soutient que les constats d’huissier produits sont inopérants dès lors qu’ils ne concernent que les parties extérieures du centre ou la fermeture de certaines cellules. Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagée en raison de l’absence de fréquentation du centre par la clientèle et affirme que le centre est en parfait état d’entretien. Elle conclut que la S.A.R.L. NHP a nécessairement accepté les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre, de la concurrence, du dynamisme des commerçants, etc.

La S.A.R.L. NHP produit une étude provisionnelle sur les trois exercices de mars 2016 à septembre 2019 faisant apparaître des résultats prévisionnels de successivement 72 138 euros pour l’exercice 2016/2017, 124 444 euros pour l’exercice 2017/2018 et 156 328 euros pour l’exercice 2018/2019 et justifie par ailleurs de résultats déficitaires dès la première année, soit – 58 990 euros en 2017, – 55 424 euros en 2018, – 92 459 euros en 2019, – 114 447 euros en 2020, – 90 843 en 2021 et – 38 211 euros pour l’exercice 2022.

Le tribunal observe ainsi que les résultats réels ne correspondaient effectivement pas aux résultats prévisionnels sur la base desquels le montant du loyer minimum garanti avait été convenu, mais surtout qu’ils étaient déficitaires dès la première année d’activité (- 58990 en 2017), donc avant même les manquements reprochés au bailleur et avant même le départ des grandes enseignes. Quand bien même les résultats prévisionnels, évalués en 2016, étaient-ils en eux-mêmes trop optimistes, cette erreur d’appréciation n’est pas imputable à la S.C.I. IMMORENTE. En tout état de cause, la S.A.R.L. NHP, qui a fait le choix de s’installer dans une zone présentant un risque économique évident, échoue à démontrer que le montant excessif du loyer, à le supposer établi, serait la cause exclusive de la perte de son fonds de commerce. Et le fait que la même société ait exploité des commerces similaires avec plus de succès dans d’autres centres commerciaux, implantés dans des zones plus favorables, ne permet pas plus de démontrer que le bailleur serait responsable de son mauvais chiffre d’affaires.

En tout état de cause, dès lors que le montant du loyer avait été fixé d’un commun accord entre les parties sur la base des résultats prévisionnels, chaque partie ayant accepté le risque que les résultats réels ne soient pas conformes aux prévisions, et dès lors que ce loyer était expressément convenu comme étant un « loyer minimum garanti », il y aura lieu de rejeter les demandes reconventionnelles en diminution du loyer et expertise et de condamner la société NHP à payer à la société IMMORENTE les loyers et charges dus jusqu’au 17 juillet 2022 tels qu’ils ressortent des relevés de compte produits.

La S.A.R.L. NHP sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 276 199,82 (pour la période arrêtée au 30 juin 2022 selon décompte du commandement de payer, après déduction du coût du commandement de payer de 2018 ) + 18 488,17 x17/91 = 3 453,83 (pour la période du 1er au 17 juillet 2022, calculée au prorata sur la base de la facture précédente) = 279 653, 65 euros, en ce non compris le coût du commandement de payer qui relève des dépens pour la présente procédure et le commandement de payer facturé en 2018, non nécessaire à la présente instance.

Sans viser expressément l’article 35 du bail, la S.C.I. IMMORENTE demande au tribunal de dire que cette somme portera intérêt « au taux légal majoré de 500 points de base dès le lendemain du jour de son échéance ». Cet article dispose certes que « De convention expresse entre les parties, toute somme due en vertu du présent bail portera intérêt au taux légal majoré de 500 points de base dès le lendemain du jour de son échéance sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, les intérêts étant portés sur la facture suivante. » Or force est de constater que ces intérêts n’ont manifestement pas été portés sur les factures successives, ni intégrés dans le calcul de la créance figurant au commandement de payer. Il y aura donc lieu de dire que la somme arrêtée dans la présente décision portera intérêt au seul taux légal à compter du 17 juillet 2022, date à laquelle la clause résolutoire a pris effet.

La demande d’expulsion sera rejetée, la S.C.I. IMMORENTE étant d’ores et déjà en mesure de reprendre possession des locaux, libres de toute occupation et de tout mobilier appartenant à la S.A.R.L. NHP.

En revanche, il y aura lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en application de l’article 31 du contrat de bail (page 32), non pas néanmoins à titre de « dommages et intérêts » comme sollicité, mais à titre de paiement, la somme devant s’imputer sur les échéances impayées les plus anciennes, conformément aux termes du bail.

La demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la société NHP

La société NHP se fonde sur l’article 1719 du code civil pour soutenir que la société IMMORENTE a commis un manquement à ses obligations légales de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible dans la mesure où d’une part, les parties communes du centre commercial n’étaient pas bien entretenues et d’autre part, le défaut d’entretien du centre commercial participe à son défaut d’attractivité. Elle soutient dès lors qu’elle a subi un préjudice commercial estimé à 1 071 084 euros.

En droit, l’article 1719 du code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En matière de bail commercial, il est constant qu’en application des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1719 précité, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose de servir à son usage, en ce inclus les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et d’exécuter de bonne foi ses obligations. A défaut de stipulations particulières du bail, il n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre, cependant, il engage sa responsabilité, s’il manque à des stipulations contractuelles.

En l’absence de toute stipulation dans le bail de nature à comporter un engagement précis du bailleur, l’obligation d’assurer le caractère attractif du centre commercial et de trouver des locataires constitue une obligation de moyen.

En l’espèce, la S.A.R.L. NHP impute aux manquements de la S.C.I. IMMORENTE son préjudice financier tenant à la perte de la valeur du fonds de commerce, aux exercices déficitaires de 2018 à 2021 et de la non perception des gains en résultat espérés. La charge de la preuve des manquements et du lien de causalité entre ces manquements et le préjudice allégué lui incombe.

S’il est constant que la S.C.I. IMMORENTE avait l’obligation d’assureur le caractère attractif du centre commercial et que celui-ci dépendait directement de l’occupation des autres cellules et de la qualité des enseignes, force est de constater qu’il n’est pas démontré que la clientèle ait fuit le centre commercial et notamment le restaurant exploité par la défenderesse du seul fait du départ de Decathlon, Chaussea ou Casino.

Elle produit d’ailleurs elle-même un article de presse du mois de février 2019 (pièce n°13), dans lequel la faible fréquentation du centre est précisément imputée à l’attractivité insuffisante de ces enseignes, peu adaptées à la clientèle de ce quartier défavorisé, car pratiquant des prix trop élevés. Sont également invoquées la forte concurrence des grands centres commerciaux proches et à la situation géographique du centre, paramètre qualifié d'« obstacle quasi insurmontable », le centre étant coupé des autres quartiers d’un côté par la voie rapide et de l’autre par l’hippodrome. La S.A.R.L. NHP communique également un article de presse plus récent, du 24 mai 2024 (pièce 19) qui tend au surplus à démontrer que le bailleur s’est attaché à rechercher d’autres locataires et que de nouvelles enseignes, a priori plus adaptées à la clientèle du quartier, se sont succédées sans plus de succès. Si cela pourrait justement corroborer le fait que la faible attractivité du centre commercial ne serait pas dû au choix initial d’implanter des enseignes habituellement fréquentées par une clientèle plus aisée, cela ne permet pas pour autant d’établir que la fuite des enseignes plus adaptées aux besoins des habitants du quartier serait dû à des manquements du bailleurs.

Il sera en tout état de cause relevé que le contrat de bail en date du 6 janvier 2016 stipule notamment en son préambule (page 3), « Le preneur déclare contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter d’une évolution de la zone d’implantation du centre commercial de la concurrence, du dynamisme des commerçants de la galerie marchande, des actions commerciales dans le cadre du fonds d’animation et promotion du centre commercial, du maintien, de la transformation ou de la disparition des commerces constituant le centre commercial, sans pouvoir rechercher le bailleur à cet égard. »

Ainsi, en l’absence de stipulation précise dans le bail, la désertification du centre commercial ou la fermeture des autres commerces ne sauraient constituer en elles-mêmes des manquements caractérisés du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien.

La S.A.R.L. NHP reproche par ailleurs à la S.C.I. IMMORENTE un défaut d’entretien du centre commercial, lequel serait précisément pour elle la cause du défaut d’attractivité du centre commercial et du départ des grandes enseignes, mais lui aurait également porté spécialement préjudice en faisant fuir sa propre clientèle.

A cette fin, la société NHP produit une lettre en date du 17 janvier 2019 ayant pour objet la « dénonciation de dysfonctionnements au centre commercial de l’Hipprodrome ». Cette lettre n’est pas signée et il est impossible d’en identifier les auteurs. Pour autant, les dysfonctionnements qui y sont évoqués sont corroborés par deux constats d’huissier, l’un en date des 11 et 22 février 2019 et l’autre en date du 5 décembre 2019. Le premier constat reprend essentiellement les propos des commerçants sur l’état du centre commercial, l’absence d’animation et l’insécurité des lieux. L’huissier a pu constater que des conteneurs d’ordure ménagère étaient laissés sur le trottoir, que plusieurs portails d’accès au centre étaient fermés, qu’un cyprès était à moitié couché, que les deux toilettes du parking sont fermées, qu’une borne de sortie du parking ainsi qu’une barrière de limitation sont cassées et qu’enfin, le mur en galet sur la gauche de la boulangerie est en partie éventré. Il a procédé à des clichés montrant les locaux vacants et des éléments dégradés du parking.

Le second procès-verbal démontre que les toilettes du parking sont toujours cassées et que les locaux voisins de la défenderesse sont vides. Les constatations de l’huissier sont accompagnées de photos qu’il a réalisées. Il n’est pas fait état des autres dysfonctionnements, dont il n’est donc pas démontré qu’ils ne seraient toujours pas réparés.

La société NHP joint également plusieurs courriels échangés avec la société défenderesse en se plaignant de la fermeture des grandes enseignes dans le centre commercial, en faisant état de divers dysfonctionnements tels que des problèmes d’électricité ou la fermeture trop prématurée du centre le soir ou encore en dénonçant le mauvais entretien des parties communes. Il ressort de ces messages que le preneur a découvert le 5 mars 2019 que le site allait fermer, sur les instructions du propriétaire, à 19h, 19h30 et que le parvis n’était plus éclairé le soir, ce qui était de nature à gêner sa clientèle, le restaurant fermant à 21h30.

Le directeur du centre a répondu dès le 6 mars, précisant que seules les entrées périphériques étaient fermées de manière anticipée, les accès piétons et véhicules restant accessibles à la clientèle. En ce qui concerne l’éclairage, il ajoutait que celui-ci avait été coupé en raison d’un virus mais était rétabli. Monsieur [M] alertait toutefois à nouveau ce dernier le 5 avril en indiquant que les accès piétons étaient fermés à 19h. Il se plaignait à nouveau d’une absence d’éclairage le 9 mai 2019 : « le centre commercial est désert et ce problème d’éclairage nous prive des quelques clients que nous pourrions avoir le soir. », puis le 13 mai 2019 : « Les lumières du parvis ne fonctionnent toujours pas. Avez-vous pu mandater une entreprise ? Cela devient presque mission impossible de maintenir une activité… », le 10 octobre 2019 : « Malgré toutes les relances et autres appels, le parvis n’est toujours pas éclairé le soir. Que dois-je faire ? », le 8 novembre 2019 : « L’éclairage nocturne n’est toujours pas en place de notre côté. »

Il est constant que l’éclairage nocturne est un élément nécessaire à la sécurisation de la clientèle, a fortiori dans un centre commercial exposé de manière récurrente aux dégradations et quasi désert. L’absence d’éclairage n’est toutefois relevée ni dans le constat d’huissier de février 2019, ni dans celui du 5 décembre 2019, de sorte qu’il n’est au mieux établi que sur la période de mars à novembre 2019 inclus. Le directeur du centre a indiqué à plusieurs reprises faire intervenir une société et la S.A.R.L. NHP échoue à démontrer l’absence de diligences du bailleur, faute de pouvoir identifier la cause et l’ampleur de la panne, pas plus surtout que l’imputabilité de l’absence de clients et des préjudices allégués par la défenderesse à ces difficultés, les résultats n’étant pas déficitaires sur cette seule période.

In fine, le preneur ne produit aucun élément attestant d’une défaillance durable des équipements commun de nature à obérer l’exploitation du centre. La simple constatation de la défaillance de l’un de ces équipements à un moment donné ou dans un contexte particulier ne témoigne pas de leur dysfonctionnement permanent, qu’il s’agisse des accès, d’un emplacement toilettes situés dans les parties communes ou de l’éclairage extérieur.

La S.A.R.L. NHP échouant à rapporter la preuve de manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de l’imputabilité des préjudices qu’elle allègue à une quelconque faute du bailleur, sa demande indemnitaire ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Chacune des parties succombe en une partie de ses prétentions mais la S.A.R.L. NHP ayant tenté de rompre le bail irrégulièrement, elle sera condamnée seule aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter les demandes réciproques sur ce fondement et de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elles aura avancés.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu de déroger à ce texte en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en vigueur entre la société IMMORENTE, société civile de placement collectif immobilier, et la société NHP, société à responsabilité limitée et portant sur un local d’une surface d’environ 200 m2 et d’une terrasse situés dans le centre commercial de l’Hippodrome, [Adresse 3]), est acquise depuis le 17 juillet 2022,

DEBOUTE la société NHP, société à responsabilité limitée, de sa demande reconventionnelle tendant au constat de la résiliation amiable du bail commercial avec effet rétroactif au 31 janvier 2019 ;

CONDAMNE la société NHP, société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société IMMORENTE, société civile de placement collectif immobilier, la somme de 279 653, 65 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2022 ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de ces lieux de la société NHP et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant ces lieux ;

DIT n’y avoir lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation et REJETTE la demande de condamnation de la société. NHP au paiement d’une telle indemnité ;

DEBOUTE la société NHP de sa demande tendant à la révision du loyer et subsidiairement à la désignation d’un expert aux fins de déterminer le montant du loyer qui aurait dû être retenu ;

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 12 500 euros restera acquis à la société IMMORENTE, cette somme devant s’imputer sur les échéances impayées les plus anciennes, conformément aux termes du bail, et DEBOUTE la société NHP de sa demande de remboursement du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la société NHP, société à responsabilité limitée, de ses demandes reconventionnelles en paiement d’une indemnité de 1 071 084 euros et en remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société NHP, société à responsabilité limitée prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes respectives la société IMMORENTE et de la société NHP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE