TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00210 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2NU

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte Locale dénommée CRISTAL HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] Alpes Habitat

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [K]

domicilié [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 11 août 2017, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, a donné à bail à Monsieur [M] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 341,59 euros outre une provision mensuelle sur charges de 54,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [M] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 10.668,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 11 août 2017 et la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025,

— ordonner à Monsieur [M] [K] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 18.809,77 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Monsieur [M] [K] aux dépens.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat , représentée par son avocat, et Monsieur [M] [K] comparaissent et l’affaire est renvoyée à la demande des parties.

À l’audience du 16 décembre 2025, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, en réactualisant celle relative à l’arriéré locatif à un montant de 23.936,45 euros en raison du surloyer. Elle ajoute que le locataire n’a toujours pas fourni les documents sollicités au titre des enquêtes annuelles sur les ressources et la situation des occupants.

Monsieur [M] [K], avisé de la date de renvoi à l’audience du 21 octobre 2025, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 2 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie, qui en a accusé réception le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [M] [K] contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 novembre 2024, pour une somme en principal de 10.668,21 euros.

Après déduction du supplément de loyer supplémentaire de solidarité facturé à Monsieur [M] [K] à compter du mois de janvier 2024, il résulte du décompte produit par la SEML Cristal Habitat que le locataire restait redevable, au titre des loyers et charges incluant le mois d’octobre 2024, de la somme de 988,01 euros lors de la signification du commandement de payer.

Cet arriéré n’a pas été soldé dans le délai de deux mois dès lors qu’au 4 janvier 2024, Monsieur [M] [K] restait redevable de la somme de 938,01 euros au titre de l’arriéré locatif.

En effet, si un règlement de 461,81 euros est intervenu le 11 novembre 2024, il est relevé que la somme payée correspond au paiement du loyer du mois d’octobre 2024. De même, si un règlement de 640,24 euros est intervenu le 10 décembre 2024, il est relevé que cette somme correspond au loyer du mois de novembre 2024 augmenté des frais de commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 janvier 2025.

Monsieur [M] [K] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, “l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, la SEML Cristal Habitat justifie de l’envoi le 10 janvier 2024 d’un courrier de mise en demeure adressé à Monsieur [M] [K] le sommant de lui faire retour avant le 24 janvier 2024 de “l’enquête sur les ressources et la situation des occupants au 1er janvier 2024" accompagnée d’un avis d’imposition sur les revenus 2022 ou d’un avis de situation déclarative sur le revenu 2022. Le courrier de mise en demeure comportait, comme exigé par les dispositions précitées la reproduction de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation .

De même, la SEML Cristal Habitat justifie de l’envoi le 19 novembre 2024 d’un courrier de mise en demeure adressé à Monsieur [M] [K] le sommant de lui faire retour avant le 3 décembre 2024 de “l’enquête sur les ressources et la situation des occupants au 1er janvier 2025" accompagnée d’un avis d’imposition sur les revenus 2023 ou d’un avis de situation déclarative sur le revenu 2023.

Elle produit enfin une lettre recommandée avec avis de réception présentée le 1er avril 2025 et non réclamée par Monsieur [M] [K], par laquelle elle l’invitait de nouveau à lui produire les documents sus évoqués.

Si Monsieur [M] [K] a poursuivi le versement des loyers courants, sans régler le supplément de loyer de solidarité, il ne justifie pour autant pas de la transmission des avis d’imposition susvisés, de sorte qu’il n’établit pas que la SEML Cristal Habitat serait mal fondée à lui facturer ledit supplément.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer, provisions sur charges et supplément de loyer de solidarité mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 5 janvier 2025 à la date de la libération effective des lieux.

Il résulte du décompte produit par la SEML Cristal Habitat que Monsieur [M] [K] restait lui devoir au 10 octobre 2025, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 21 778,72 euros, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et suppléments de loyer de solidarité incluant le mois de septembre 2025.

Si la société SOLLAR produit un décompte actualisé arrêté au 10 décembre 2025, il n’en sera pas tenu compte dès lors que la preuve du caractère contradictoire de cette pièce par sa communication au défendeur n’est pas rapportée.

Par conséquent, il y aura lieu de condamner Monsieur [M] [K] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 21 778,72 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et suppléments de loyer de solidarité incluant l’échéance du mois de septembre 2025.

Monsieur [M] [K] sera par ailleurs condamné par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Monsieur [M] [K] n’étant pas connue, compte tenu de sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de son absence à l’audience, et la reprise du paiement du loyer courant n’étant par ailleurs pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [M] [K], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2017 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [M] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 janvier 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [M] [K] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEML Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 21 778,72 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et suppléments de loyer de solidarité incluant l’échéance du mois de septembre 2025, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 10668,21 euros, à compter du 6 août 2025 sur la somme de 8141,56 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION