TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/05267 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQPG

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. COTON ROUGE

GROSSES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

à la régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE BERNASSAU (RCS DE [Localité 11] 452 046 816)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COTON ROUGE (RCS D'[Localité 5] 380 099 200)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 5 octobre 2006, la SCI FONCIERE BERNASSAU a consenti à Monsieur [X] [P] un bail commercial portant sur un local commercial sis dans l’immeuble n°[Adresse 3] à AIX-EN-PROVENCE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015.

Le local se compose d’une pièce magasin ouvrant sur rue avec vitrine et d’un arrière-magasin comportant une entrée, deux pièces et un wc.

Les parties au présent litige sont liées par trois baux de sorte que ce bail sera dénommé bail B.

Suivant acte du 8 mars 2022, Monsieur [X] [P] a cédé ses droits au bail commercial à la SARL COTON ROUGE.

Le bail s’est poursuivi depuis lors par tacite prolongation.

Le prix du loyer était fixé par le bail à 9.361,80€ par an et par le jeu de l’indexation, le prix du loyer actuel est de 11.784,68€ par an.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la SCI FONCIERE [Adresse 7] a fait signifier à la SARL COTON une offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 32.460€ en principal, HC HT, correspondant à la valeur locative des locaux telle qu’évaluée par Monsieur [F], expert requis par la bailleresse.

Suivant mémoire notifié par LRAR du 17 octobre 2024, la SCI FONCIERE [Adresse 7] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 32.460 HT HC à compter du 1er octobre 2024.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024, la SCI FONCIERE [Adresse 7] a fait assigner la SARL COTON ROUGE aux fins de :

Voir fixer le loyer en principal, HT HC, dû par la SARL COTON ROUGE à la date du 1er octobre 2024, au titre du bail renouvelé dit bail B, à la somme de 32.460€ HC HT,Voir ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyer depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers dus depuis plus d’un an,A titre très subsidiaire, voir désigner aux frais avancés de la SARL COTON ROUGE, tel expert avec mission habituelle notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative des locaux dépendant de chacun des trois baux litigieux,Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, voir fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 32.460€ en principal concernant le bail B,Voir condamner la SARL COTON ROUGE à payer à la SCI FONCIERE [Adresse 7] une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et à défaut l’ordonner.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 30 avril 2025, la SCI FONCIERE [Adresse 7] maintient ses demandes initiales.

La SCI FONCIERE [Adresse 7] rappelle la situation du local à AIX-EN-PROVENCE et en déduit qu’il s’agit d’un très bon emplacement commercial au sein de la vieille ville, bénéficiant de toutes les commodités. La société ajoute que le local ne subit pas d’impact réel des chantiers de réhabilitation existant, à savoir l’hôtel de [Localité 9] et la Brasserie des Deux Garçons. La société en veut pour preuve que la portion de la [Adresse 15] considérée comporte toujours des enseignes de grande notoriété. Ensuite, pour répondre à la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE [Adresse 7] soutient que les locaux du groupe SEBBAN, qui gèrerait avec le groupe CGH l’essentiel du marché commercial aixois, ont un taux d’occupation de 92% si bien qu’il est inexact de faire valoir que son patrimoine comporterait un grand nombre de locaux vides ne trouvant pas preneur à la suite de liquidations judiciaires. Enfin, toujours pour répondre à la SARL COTON ROUGE, la SCI FONCIERE [Adresse 7] fait valoir que toutes les boutiques vacantes aux alentours du local se situent sur des axes différents de celui du local concerné et qu’au 30/09/2024 il n’existait aucune vacance de locaux dans la [Adresse 15], laquelle reste un axe commercial de premier plan.

Ensuite, la SCI FONCIERE BERNASSAU rappelle la description du local : aire de vente de configuration quasi-tropézoïdale avec devanture surélevée d’une marche Nord et une large baie ouvrant au Sud, ainsi qu’une réserve déportée de quelques mètres et de configuration irrégulière mais fonctionnelle avec accès aux parties communes de l’immeuble et deux fenêtres exposées au Sud-Ouest sur la courette de l’immeuble ; une visibilité correcte depuis la voirie, soit une bonne configuration générale malgré l’absence d’accès indépendant à l’aire de vente ; aménagements en bon et très bon état apparent ; équipements et installation sont décrits, l’expert [F] n’a pas constaté de traces d’humidité dans les dépendances et si elles étaient confirmées, elles relèveraient d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien mais ne justifieraient pas la réduction du loyer renouvelé.

En outre, la SCI FONCIERE [Adresse 7] affirme que le bail comprend deux clauses avantageuses pour le preneur :

autorisation de cession du droit au bail, si ce n’est que le bailleur se réserve le droit de préempter tout acquéreur de son choix sauf à ce qu’il s’agisse d’une cession à une société détenue à plus de 50% par le locataire,autorisation de donner le fonds en location gérance.La SCI FONCIERE [Adresse 7] soutient que la jurisprudence retient de manière habituelle une majoration pour un bail autorisant la location à mettre en location son fonds de commerce, l’avantage étant évident.

De même, la SCI FONCIERE [Adresse 7] soutient que la majoration pour libre ou cession du bail pour presque « tout commerce » est aussi un avantage évident pour le preneur et que la majoration retenue par l’expert [F] est particulièrement raisonnable.

Ensuite, la SCI FONCIERE [Adresse 7] ajoute que la majoration pour clause libre cession avec préemption de 1% est conforme à ce qui est retenu habituellement, à savoir entre 2 et 10%.

Enfin, la SCI FONCIERE [Adresse 7] affirme qu’une majoration de 5% doit être retenue dès lors que le locataire peut réunir le local loué avec d’autres locaux mitoyens qu’il a pris à bail.

Sur les éléments de comparaison, la SCI FONCIERE [Adresse 7] affirme que les experts s’accordent sur un certain nombre de termes de comparaison, lesquels se situent dans la [Adresse 15] et résultent de fixations de prix récentes, entre 1.389€ et 1.592€ par m2 pondéré par an HT HC. La société observe que le bail du magasin MAX MARA de 711€ par m2 résulte du mois de mars 2018 moyennant un droit au bail de 750.000€, ce qui explique le faible loyer, et que la décapitalisation de l’indemnité versée à l’entrée sur la base d’un coefficient communément admis de 8,5 conduirait à évaluer le prix du loyer à 2.157€ par m2 pondéré.

La SCI FONCIERE [Adresse 7] estime que l’expert de la SARL COTON ROUGE écarte à tort deux baux, [E] et ACTURUS dont les prix sont de 2.440 et 2.269€ par m2. Ensuite, la SCI FONCIERE [Adresse 7] estime que l’expert de la SARL COTON ROUGE ajoute à la base d’estimation des termes de comparaison inadaptés qui faussent le calcul de la valeur locative, à savoir le bail de [N] [T] (773€ par m2) qui se trouve [Adresse 16], lequel résulte d’un plafonnement du loyer, et les baux des magasins SEIKO, APM, [L] [R] et MARC [O] (712€ à 985€ le m2), lesquels sont tous [Adresse 16], rue plus étroite, moins passante, située sur un axe secondaire dont l’activité commerciale n’est pas comparable.

La SCI FONCIERE BERNASSAU entend rappeler que l’article R 145-7 du Code de commerce énonce que le prix du bail renouvelé est fixé eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 dudit code, lesquels visent expressément « la rue » où le commerce est situé et que ce n’est qu’à défaut d’équivalence qu’il peut être fait référence à des biens autrement constitués, à condition d’être corrigés, qu’ainsi, ce sont uniquement les six baux sis [Adresse 15] qui doivent être analysés.

Enfin, la SCI FONCIERE BERNASSAU soutient que les baux suivants doit être écartés pour calculer la valeur locative car leur loyer résultent d’un plafonnement si bien qu’ils ne reflètent pas la valeur locative actuelle. La société précise qu’il s’agit des baux des magasins Sunset, First, Honoré Shoes et Lancel. La société sollicite donc la fixation de la valeur locative à 1.400€ par m2 HT HC pour une surface pondérée de 20,83m2 avec les pondérations retenues par l’expert [F].

Dans son mémoire notifié par LRAR le 7 mars 2025, la SARL COTON ROUGE demande à la juridiction de :

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à un montant annuel de 19.663€ en principal, HC HT,A titre subsidiaire,

Désigner un expert aux frais avancés de la SCI FONCIERE [Adresse 7], avec mission habituelle et notamment celle de procéder à l’évaluation de la valeur locative,Fixer en cas de mesure d’instruction le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 19.663€,Condamner la SCI FONCIERE [Adresse 7] à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL COTON ROUGE précise qu’elle a requis un expert, la société AIXPERTISE CONSULTING, représentée par Monsieur [B]. La société rappelle les caractéristiques du bien et précise que son expert retient une surface utile pondérée de 20,83m2.

La SARL COTON ROUGE ne fait pas d’observations sur les obligations des parties sauf à dire que l’impôt foncier est à sa charge, ce qui doit être considéré comme un supplément de loyer, et qu’il a la possibilité de céder librement son droit au bail.

Sur les facteurs locaux de commercialité, la SARL COTON ROUGE admet que la [Adresse 15] constitue l’une des artères commerciales principales du centre ville ; que néanmoins, la [Adresse 15] dans cette partie subit le chantier de réhabilitation de l’hôtel de [Localité 9] suite à l’incendie de la Brasserie des Deux Garçons depuis près de 5 ans ; qu’ainsi, l’échafaudage et le défaut d’attractivité diluent les chalands vers la [Adresse 14] et la [Adresse 16].

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SARL COTON ROUGE retient de nombreuses valeurs [Adresse 15] et [Adresse 16], pour une moyenne de 1.046€ par m2 et par an, précisant que sont exclus les baux sis au 19, l’un au moins, l’enseigne Di Moda, ayant un bail de courte durée, et la remise en location avec deux baux très élevés de 2.449 et 2.264m2 par an. La société soutient que le marché d'[Localité 6] est géré principalement par les deux groupes CGH et SABAN, lesquels pratiquent des prix de loyers très élevés dans le versement de pas de porte ou de droit d’entrée, et que pour ces bailleurs, il existe de nombreux locaux vides ne trouvant pas preneur à la suite de liquidation judiciaire ( KOOKAI et NAF-NAF, [Adresse 13], et BENETTON à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 17], MON WAFFLE, [Adresse 17]).

La SARL COTON ROUGE affirme que la durée de vacance des locaux est longue, ce qui dénote des loyers élevés demandés par les bailleurs. La société ajoute que les vacances des locaux dénotent aussi du délabrement du tissu commercial en cours.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail commercial a été conclu le 5 octobre 2006 et a pris effet le 1er janvier 2007. A la date du terme initialement prévu, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction pendant plus de 12 ans jusqu’à son renouvellement le 1er octobre 2024. Il n’est donc pas soumis à la règle du plafonnement.

En l’état de deux rapports d’expertise établis à la demande de chacune des parties, dont les conclusions ne sont pas concordantes, la juridiction n’est pas suffisamment éclairée et ordonnera une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SCI FONCIERE BERNASSAU qui a saisi la juridiction devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er octobre 2024,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [C] [D]

demeurant [Adresse 10]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 12]. : 0671263966

Courriel : [Courriel 8]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 6], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SCI FONCIERE BERNASSAU devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SARL COTON ROUGE continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX