N° RG 24/02969 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK2X

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

ENTRE:

Madame [M] [D]

née le 23 Décembre 1991 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [N] [O]

né le 17 Mai 1992 à [Localité 8] (42)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET MELLIER [K] ayant son siège social [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 14 Octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [D] et Monsieur [O] sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier constituant les lot n°3 (cave) et n°24 (appartement) situés au sein de l’immeuble soumis au statut de copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Auparavant l’immeuble appartenait intégralement à la SCI MYRTILLE avant la division et l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif en date du 23 mai 2022.

Il s’agit donc d’une première mise en copropriété, et les consorts [F] sont les premiers acquéreurs suite à ladite division.

Il n’y a donc que deux copropriétaires : l’indivision [F] et la SCI MYRTILLE, qui possède encore la totalité des lots hormis ceux cédés aux demandeurs.

Le règlement de copropriété établi le 23 mai 2022 prévoit, s’agissant de l’administration de l’immeuble :

« Jusqu’à la réunion de la première assemblée des copropriétaires visée au chapitre I ci-dessus, la société requérante ou le requérant personne physique le plus âgé aux présentes exercera à titre provisoire les fonctions de syndic, à compter de l’entrée en vigueur du présent règlement. »

La SCI MYRTILLE, ès-qualités de créatrice du statut de copropriété et étant à l’origine de la division, a été le syndic provisoire.

La SCI MYRTILLE a adressé une convocation aux demandeurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2024 pour l’assemblée du 11 avril 2024.

Madame [D] et Monsieur [O] affirment que cette convocation ne leur serait pas parvenue compte tenu d’une erreur commise par les services de La Poste.

Lors de cette assemblée générale du 11 avril 2024, le cabinet MELLIER [K] a été désigné en qualité de syndic de copropriété de l’immeuble.

Le procès- verbal avait été notifié aux copropriétaires, en même temps qu’une convocation à une nouvelle AG, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril.

Une assignation a été délivrée par les demandeurs au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, par acte du 26 juin 2024, et Madame [D] et Monsieur [O] ont demandé de faire annuler l’assemblée générale du 11 avril 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/02969.

Entre-temps, une nouvelle assemblée générale a été organisée par le syndic, et s’est tenue en date du 17 juillet 2024.

Le procès-verbal a été adressé par lettre recommandé avec accusé de réception aux consorts [F] en date du 24 juillet 2024.

Madame [D] et Monsieur [O] ont alors fait délivrer une autre assignation au syndicat des copropriétaires par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, et ils ont demandé de faire annuler l’assemblée générale du 24 juillet 2024.

Cette affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/04247.

Par ordonnance rendue le 17 décembre 2024, le juge de la mise en état a joint les deux affaires sous le numéro unique RG 24/02969.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [D] et Monsieur [O] demandent, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967,

☐S’AGISSANT DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 11 AVRIL 2024

A TITRE PRINCIPAL :

— ANNULER dans son intégralité et en toutes ses dispositions l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 11 avril 2024 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ANNULER la résolution n°4 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 11 avril 2024;

☐S’AGISSANT DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 17 JUILLET 2024

— ANNULER dans son intégralité et en toutes ses dispositions l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 17 juillet 2024 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ANNULER les résolutions n°5 et 6 prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 17 juillet 2024 ;

☐EN TOUT ETAT DE CAUSE

— JUGER que l’intégralité des actes postérieurs à l’assemblée générale du 11 avril 2024 sont irréguliers, pour avoir été pris par un syndic dépourvu de mandat ;

— ANNULER de manière rétroactive l’intégralité des assemblées générales qui auront été convoquées par le syndic dépourvu de mandat ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7]

[Localité 6] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le même à tous les dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Ekaterina BAHRI, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Les DISPENSER de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic SARL CABINET MELLIER [K] demande, au visa des articles 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 815 – 3 du code civil, 2 ,9-1,11 du décret du 17 mars 1967, 514 et suivants du Code de Procédure Civile, ainsi que 700 du Code de Procédure Civile, de :

SUR L’ANNULATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 11 AVRIL 2024

— DEBOUTER Madame [M] [D] et Monsieur [N] [O] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions ;

SUR L’ANNULATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 17 JUILLET 2024

— DEBOUTER Madame [M] [D] et Monsieur [N] [O] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions ;

EN TOUS CAS

— CONDAMNER Madame [M] [D] et Monsieur [N] [O], à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Grégoire MANN, SELAS LEX LUX AVOCATS, sur son affirmation de droit ;

— DIRE et JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS,

1- CONCERNANT L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 11 AVRIL 2024

Selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

En l’espèce, Madame [D] et Monsieur [O] mettent en avant en particulier l’absence de pièces jointes obligatoires à la convocation.

Or le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le formulaire de vote par correspondance était joint à la convocation.

Dans ces conditions, la convocation encourt l’irrégularité pour ce motif et l’assemblée générale doit être annulée.

Au surplus, le règlement de copropriété impose de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic avant de pouvoir désigner le premier syndic suite à la création de la copropriété, et, en l’espèce, il n’est pas démontré qu’une telle mise en concurrence a été faite par la SCI MYRTILLE ès-qualités de syndic provisoire, de sorte que la résolution n°4 ayant désigné le cabinet MELLIER [K] comme syndic encourt en conséquence de surcroit la nullité.

2- CONCERNANT L’ASSEMBLEE GENERALE DU 17 JUILLET 2024

En application de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, seul un syndic valablement désigné peut régulièrement convoquer une assemblée générale :

« Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »

Il en résulte notamment que « n’a par conséquent aucune qualité pour convoquer le syndic dont le mandat est expiré sans avoir été renouvelé ou à la suite d’une démission ou révocation, de même qu’en raison de sa nullité constatée en justice ».

En l’espèce, Madame [D] et Monsieur [O] mettent en avant en particulier la nullité pour défaut de mandat de convocation.

Or, compte tenu de l’annulation du mandat du syndic de la société MELLIER [K] désigné de manière irrégulière par l’assemblée générale du 11 avril 2024, la convocation de l’assemblée générale du 17 juillet 2024 a été effectuée par un syndic dépourvu de mandat, de sorte que, cette convocation étant irrégulière, l’assemblée générale sera annulée dans son intégralité.

3- SUR LES AUTRES DEMANDES

Madame [D] et Monsieur [O] demandent de :

— JUGER que l’intégralité des actes postérieurs à l’assemblée générale du 11 avril 2024 sont irréguliers, pour avoir été pris par un syndic dépourvu de mandat ;

— ANNULER de manière rétroactive l’intégralité des assemblées générales qui auront été convoquées par le syndic dépourvu de mandat.

Or il convient de rejeter ces demandes.

En effet, compte tenu du principe de l’autonomie de chaque assemblée générale, l’annulation d’une assemblée n’entraîne pas l’annulation des assemblées générales postérieures faute de contestation de ces assemblées dans le délai de deux mois qui suit la notification du procès-verbal.

Il en résulte notamment que :

— la caducité ou la nullité du mandat du syndic n’entraînent pas automatiquement la nullité des assemblées qu’il a ultérieurement convoquées ;

— les vices affectant le mandat du syndic rendent seulement ces assemblées annulables, et la nullité ne pourra être prononcée que si elles sont contestées dans le délai légal de 2 mois.

Par ailleurs, il est équitable en l’espèce de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit compte tenu de de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE dans son intégralité et en toutes ses dispositions l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 11 avril 2024 ;

ANNULE dans son intégralité et en toutes ses dispositions l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 17 juillet 2024 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [D] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Ekaterina BAHRI, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [N] [O] et Madame [M] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DÉCLARE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Ekaterina BAHRI

M^e Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS

Le