TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[B] [Localité 35]

■

N° RG 25/54499 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB4X

N°: 5

Assignation du :

16, 17, 19 et 20 Juin, 23 et 25 Juillet, 01 et 22 Août 2025

EXPERTISE[1]

[1] 9 copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE [B] RÉFÉRÉ

rendue le 21 novembre 2025

par Marion BORDEAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [C] [CS]

[Adresse 9]

[Localité 23]

Madame [KN] [XS]

[Adresse 9]

[Localité 23]

représentés par Maître Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS – #B0026

Monsieur [A], [D], [XL] [U]

[Adresse 3]

[Localité 27]

Madame [G] [SL] [V] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 27]

Monsieur [EO] [O]

[Adresse 6]

[Localité 27]

Madame [X] [J]

[Adresse 6]

[Localité 27]

Monsieur [LA] [KH] [ZD] [RA]

[Adresse 6]

[Localité 27]

Madame [L] [LG]

[Adresse 6]

[Localité 27]

Monsieur [AY] [EX] [R]

[Adresse 8]

[Localité 27]

Madame [W] [GP]

[Adresse 8]

[Localité 27]

représentés par Maître Karelle DIOT, avocat au barreau de PARIS – #E1854

DEFENDEURS

La société DUCATEL, société par actions simplifiée, prise en tant qu’administrateur ad hoc pour assurer la maîtrise d’ouvrage en vue de l’achèvement du programme Villas Saint-[KH] sis [Adresse 12] à 92380 GARCHES, suivant ordonnance sur requête du Président du Tribunal Judiciaire de PARIS n°24/023 du 25 janvier 2024

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Maître Clothilde CANAVATE, avocat au barreau de PARIS – #C2398 (avocat postulant), et Maître Eve NICOLAS, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

La S.A. SMA SA, Société anonyme, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR

[Adresse 25]

[Localité 21]

représentée par Maître Emmanuelle BOCK, avocat au barreau de PARIS – #P0325

La Société [S] [Z] ARCHITECTURE, S.A.R.L.

[Adresse 5]

[Localité 24]

représentée par Maître Antoine TIREL, avocat au barreau de PARIS – #J0073

S.C.P. [M] [N] [CY] [H] [B] AMEIDA PRAINGY, société civile professionnelle de notaires

[Adresse 17]

[Localité 21]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS – #P0499

La société REALIZ HABITAT, société par actions simplifiée

[Adresse 7]

[Localité 26]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, avocat au barreau de HAUTS-[B]-SEINE – #356

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration

[Adresse 18]

[Localité 19]

représentée par Maître Arnaud MOLINIER, avocat au barreau de PARIS – #R041

AXA BANQUE S.A.

[Adresse 10]

[Localité 28]

représentée par Maître Bernard-Claude LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS – #R0031

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES

[Adresse 13]

[Localité 20]

S.A.R.L. ANCEDE INGENIERIE

[Adresse 4]

[Localité 29]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Marion BORDEAU, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT (ci-après la SCCV), en qualité de maître d’ouvrage, a entrepris la réalisation d’une opération immobilière dénommée " [Adresse 40] " portant sur la construction de cinq maisons d’habitation sur un terrain situé [Adresse 16] à [Adresse 34] (92).

Pour cette opération, une garantie financière d’achèvement (GFA) a été souscrite auprès de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et une police d’assurance dommages-ouvrage et CNR auprès de la société SMA SA.

Sont notamment intervenues à cette opération :

— la société [S] [Z] ARCHITECTURE, en qualité de maître d’œuvre de conception ;

— la société ANCEDE INGENIERIE, en qualité de maître d’œuvre d’exécution ;

— la société REALIZ HABITAT, en qualité de maître d’œuvre d’exécution.

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 15 septembre 2020, Monsieur [AY] [R] et Madame [W] [GP] ont acquis le lot n°1 (maison) et 6 (garage).

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 1er juillet 2021, Monsieur [EO] [LA] [RA] et Madame [L] [LG] ont acquis le lot n°2 (maison) et 7 (garage).

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 27 novembre 2020, Monsieur [A] [PN] et Madame [G] [PN] ont acquis le lot n°3 (maison) et 8 (garage).

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 4 décembre 2020, Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] ont acquis le lot n°4. Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] ont contracté un prêt immobilier auprès de la société AXA BANQUE pour payer le prix de vente, soit la somme de 1.200.000 €.

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 10 novembre 2020, Monsieur [EO] [O] et Madame [X] [J] ont acquis le lot n°5 (maison) et 10 (garage).

Suivant procès-verbal du 24 novembre 2021, la mairie de [Localité 33] a constaté une infraction aux règles d’urbanisme et mis en demeure la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT d’interrompre les travaux.

Par ordonnance du 25 janvier 2024 du Président du tribunal judiciaire de Paris, la société DUCATEL a été désignée administrateur ad hoc de la SCCV GARCHES 4 REGNAULT pour assurer la maîtrise d’ouvrage de l’opération et ce, à la demande de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sur le fondement de l’article L. 261-10-1 alinéa 3 du CCH. Par ordonnance du 15 janvier 2025, la mission de la société DUCATEL a été prorogée pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 15 juillet 2026.

Par jugement du 12 mars 2024 du tribunal de commerce de Paris, la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 16, 17, 19 et 20 juin 2025, Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :

— la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [T] [RG] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT ;

— la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ;

— la société AXA BANQUE.

— la SCP " Maître [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [P] LA BATIE, [C] [CY], [RM] [H], [WZ] [E] notaires associés » ;

— la société REALIZ HABITAT,

Aux fins de désignation d’un expert judiciaire et de condamnation in solidum au paiement d’une provision d’un montant de 25.000 euros, outre les dépens et la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/54499.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 19 et 20 juin 2025, Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], et Madame [W] [GP] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :

— la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [T] [RG] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT ;

— la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ;

— la SCP " Maître [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [N], [C] [CY], [RM] [H], [WZ] [E] notaires associés » ;

— la société REALIZ HABITAT,

Aux mêmes fins.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/54647.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 23 et 25 juillet, et 01 août 2025, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a assigné en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :

— la société DUCATEL, en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT ,

— la société [S] [Z] ARCHITECTURE,

— la société ANCEDE INGENIERIE.

Aux fins de rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/55267.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2025, la société DUCATEL en qualité d’administrateur de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT a assigné en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, aux fins de rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/55636.

A l’audience du 12 septembre 2025, le juge des référés a joint ces dossiers.

POSITIONS DES PARTIES

A l’audience, Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] sollicitent du juge des référés :

«  Vu les articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président statuant en référé de :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, lequel pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

o Se prononcer sur l’avancement des travaux et notamment dire, si les fondations sont achevées, le plancher bas du rez-de-chaussée est achevé, l’immeuble a été mis hors d’eau, le cloisonnement a été fait ;

o Comparer les plans de construction annexés à l’acte de vente avec ceux du permis de construire et donner son avis sur la conformité de ces plans par rapport aux stipulations de l’acte de vente ;

o Examiner les désordres mentionnés dans l’assignation et les pièces visées dans celle-ci, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ;

o Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

o Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux propres à remédier aux désordres et à achever la construction dans l’hypothèse de l’obtention d’un permis de construire modificatif ;

o Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux correspondant à une démolition /reconstruction de l’édifice dans l’hypothèse de non-obtention d’un permis de construire modificatif ;

o Dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte ;

o Examiner l’emploi des fonds versés sur le compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT dans les livres du CIC et donner son avis sur la conformité de cet emploi au regard des stipulations de l’acte de vente ;

o Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

o Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— ORDONNER que pour procéder à sa mission l’expert devra :

o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

o Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

o A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

o Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations

— CONDAMNER in solidum la SELARL MJA en qualité de liquidateur de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, la SASU REALIZ HABITAT, la SCP " Maîtres [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [N], [C] [CY], [RM] [H], [IX] [E], Notaires associés ", le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ainsi que la société AXABANQUE à payer à Madame [KN] [XS] et à Monsieur [K] [CS] la somme de 25 000 euros au titre de provision ad litem ;

— CONDAMNER in solidum la SELARL MJA en qualité de liquidateur de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, la SASU REALIZ HABITAT, la SCP " Maîtres [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [N], [C] [CY], [RM] [H], [IX] [E], Notaires associés ", le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, la société AXA BANQUE à payer à Madame [KN] [XS] et à Monsieur [K] [CS] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner enfin dans les mêmes termes en tous les dépens.

— ORDONNER que la provision à valoir sur les frais d’expertise soit consignée par le CIC à hauteur des deux tiers de son montant

— Débouter les défendeurs de toutes leurs prétentions. "

A l’audience, Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], et Madame [W] [GP] sollicitent du juge des référés :

«  Vu les articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président statuant en référé de :

SUR LA MISSION D’EXPERTISE

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, lequel pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

o Se prononcer sur l’avancement des travaux et notamment dire, si les fondations sont achevées, le plancher bas du rez-de-chaussée est achevé, l’immeuble a été mis hors d’eau, le cloisonnement a été fait ;

o Comparer les plans de construction annexés à l’acte de vente avec ceux du permis de construire et donner son avis sur la conformité de ces plans par rapport aux stipulations de l’acte de vente ;

o Examiner les désordres mentionnés dans l’assignation et les pièces visées dans celle-ci, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ;

o Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

o Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux propres à remédier aux désordres et à achever la construction dans l’hypothèse de l’obtention d’un permis de construire modificatif ;

o Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux correspondant à une démolition /reconstruction de l’édifice dans l’hypothèse de non-obtention d’un permis de construire modificatif ;

o Dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte ;

o Examiner l’emploi des fonds versés sur le compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT dans les livres du CIC et donner son avis sur la conformité de cet emploi au regard des stipulations de l’acte de vente ;

o Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

o Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— ACCEPTER la mission complémentaire proposée par le CIC dans l’hypothèse et seulement si le CIC participe aux frais de ladite expertise

— ORDONNER que pour procéder à sa mission l’expert devra :

o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

o Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

o A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, en en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

o Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations

SUR LA PROVISION AD LITEM

— REJETER les contestations émises par le CIC et REALIZ HABITAT

— CONDAMNER in solidum la SELARL MJA en qualité de liquidateur de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, la SASU REALIZ HABITAT, la SCP " Maîtres [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [N], [C] [CY], [RM] [H], [IX] [E], Notaires associés ", le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à payer à chaque couple constitué de Monsieur et Madame [U], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [RA] et Monsieur et Madame [R] la somme de 25 000 euros au titre de provision ad litem ;

EN TOUT ETAT [B] CAUSE

— CONDAMNER in solidum la SELARL MJA es qualité de liquidateur de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, la SASU REALIZ HABITAT, la SCP " Maîtres [XY] [I], [KU] [Y], [GJ] [M], [DC] [N], [C] [CY], [RM] [H], [IX] [E], Notaires associés ", le CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, à payer à chaque couple constitué de Monsieur et Madame [U], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [RA] et Monsieur et Madame [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner enfin dans les mêmes termes en tous les dépens. "

A l’audience, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite du juge des référés :

«  Vu les articles 68 et 331 du Code de procédure civile,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 809 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Président de :

1°) Sur les demandes en interventions forcées et la demande de jonction :

— DECLARER l’action en intervention forcée du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL contre les sociétés DUCATEL ès-qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, [S] [Z] ARCHITECTURE et ANCEDE INGENIERIE recevable et bien fondée,

— ORDONNER l’intervention forcée des sociétés DUCATEL ès-qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, [S] [Z] ARCHITECTURE et ANCEDE INGENIERIE à l’instance principale,

2°) Sur la demande d’expertise judiciaire et les chefs de mission complémentaires :

— PRENDRE ACTE des protestations et réserves du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL quant à la demande d’expertise judiciaire formée par les demandeurs,

— COMPLETER la mission de l’expert judiciaire des chefs de mission ci-après :

* donner son avis sur la conformité et la compatibilité des travaux entrepris et des plans de construction avec le permis de construire et avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU),

* dire, à défaut d’obtention par la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT, d’un permis de construire modificatif, si la reconstruction selon les plans du permis de construire initial est possible et si la construction de la rampe d’accès au garage couvert prévue au permis de construire initial est techniquement réalisable,

* autoriser si nécessaire tous travaux urgents ou utiles à la conservation du permis de construire,

— REJETER la demande de mise à la charge du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, même partielle, des frais d’expertise judiciaire,

3°) Sur la demande de condamnation à verser une provision ad litem :

— REJETER la demande de condamnation à une provision ad litem formée contre le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, qui se heurte à plusieurs contestations sérieuses,

— RESERVER les dépens. "

A l’audience, la société SMA SA, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, sollicite du juge des référés :

«  Ordonner la jonction des différentes procédures engagées par :

— les époux [CS], RG 25/54499,

— les époux [U], Mr [O], Mme [J] et autres, RG 25/54647,

— le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, RG 25/55267

Vu l’article L 241.2 du Code des assurances, juger que la SMA SA assureur CNR ne peut garantir que les vices cachés rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité et engageant la responsabilité légale des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.

— Juger que la garantie de la SMA SA assureur CNR ne peut être recherchée en l’état, le chantier n’étant pas achevé et étant toujours en cours,

— Débouter la société DUCATEL de toutes des demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SMA SA assureur CNR.

S’agissant de la SMA SA assureur dommages ouvrage :

Vu les dispositions de l’article L 242.1 du Code des assurances, de l’annexe 2 à l’article A 243.1 du Code des Assurances,

— Juger que la SMA SA, tous droits et moyens des parties étant réservés, sera partie aux opérations d’expertise du technicien qui va être désigné par le Tribunal Judiciaire de PARIS statuant en référé à l’issue de l’audience du 12 septembre 2025.

— Juger que la mission de l’expert sera strictement limitée aux dommages visés expressément par les différents copropriétaires.

— Juger que la charge de la consignation incombera soit aux demandeurs principaux, les acquéreurs, soit à la société DUCATEL, mandataire ad hoc désigné par le Tribunal.

— Condamner la société DUCATEL aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BOCK membre de la SCPA NABA ET ASSOCIÉS, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du CPC. "

A l’audience, la société DUCATEL sollicite du juge des référés :

«  Vu les dispositions des articles 145, 331 et 367 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L 242-1 du code des assurances,

Vu pièces versées aux débats,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président de :

* DIRE ET JUGER la société DUCATEL recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence :

* DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec la mission suivante :

— Convoquer les parties et entendre leurs observations ;

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tout document utile au déroulement de sa mission, notamment les pièces contractuelles, les documents techniques, etc. ;

— Entendre tout sachant susceptible de l’éclairer dans le déroulement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 16] à [Localité 27] dans les meilleurs délais ;

— Constater l’ensemble des réclamations affectant les travaux de construction en cours et dénoncés dans la présente assignation et document annexés et notamment les pièces 4, 5, 6, 7, 14, 17 et 18 ;

— Dresser dans un délai d’un mois à compter du constat de l’intégralité des réclamations ci-dessus un pré-rapport détaillant l’ensemble des constats réalisés afin de permettre à la société DUCATEL d’entreprendre les travaux de reprise et d’achèvement dès avant le dépôt du rapport d’expertise définitif pour le compte de qui il appartiendra ;

— Qualifier et distinguer les réclamations qui relèvent de désordres et de non-conformités de celles qui relèvent de travaux inachevés ;

— En déterminer, le cas échéant, leurs origines, leurs causes et indiquer à qui ils sont imputables;

— Indiquer si les désordres et non-conformités constatées sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ou à celle de l’un de ses équipements indissociables ;

— Déterminer les travaux à réaliser afin de remédier, le cas échéant, aux désordres et non-conformités constatés, en évaluer le coût à l’aide de devis et indiquer la durée desdits travaux;

— Dire si des mesures urgentes sont nécessaires et, le cas échéant, les chiffrer et autoriser leur mise en oeuvre ;

— Dresser l’état d’avancement effectif des travaux et le comparer aux appels de fonds émis par la société [Localité 33] 4 REGNAULT ;

— Plus largement, fournir tout élément permettant au Tribunal éventuellement saisi de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis au titre du présent litige.

* RESERVER les dépens. "

A l’audience, la société SCP [M] [N] [CY] [H] [B] AMEIDA PRAINGY sollicite du juge des référés :

«  Vu l’acte introductif d’instance,

Vu les articles 145, 699, 700 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

— ACTER les protestations et réserves d’usage formulées par la [M] [N] [CY] [H] [B] AMEIDA PRAINGY sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par de Madame [G] [U], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R] et Madame [W] [GP].

— JUGER que la demande de provision formulée par Madame [G] [U], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R] et Madame [W] [GP] se heurte à des contestations sérieuses,

— JUGER que la demande de provision formulée par Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] se heurte à des contestations sérieuses,

— LES EN DEBOUTER,

— REJETER toute demande relative à l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— LAISSER les dépens à la charge des demandeurs. "

A l’audience, la société REALIZ HABITAT sollicite du juge des référés :

«  Vu l’assignation délivrée,

Vu les articles 145, 699, 700 et 835 du Code de Procédure Civile,

1) PRENDRE ACTE des protestations et réserves formulées par la société REALIZ HABITAT sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par de Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS].

2) RELEVER l’existence de contestations sérieuses faisant échec aux demandes de provision de Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS].

— JUGER que Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS] ne justifient de leurs demandes ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

— REJETER la demande de provision ad litem d’un montant de 25.000 € de Monsieur [K] [CS] et Madame [KN] [XS], en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses,

— REJETER toute demande relative à l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RESERVER les dépens. "

A l’audience, la société AXA BANQUE sollicite du juge des référés :

«  Concernant la demande d’expertise formulée par Madame [KN] [XS] et Monsieur [K] [CS], donner acte à AXA BANQUE de ses protestations et réserves.

Concernant les demandes de condamnations provisionnelles :

— JUGER les demandeurs irrecevables et en tout cas mal fondés à l’encontre d’AXA BANQUE car lesdites demandes se heurtent à des contestations sérieuses,

Concernant l’indemnité article 700 cpc et les dépens :

— Débouter Madame [KN] [XS] et Monsieur [K] [CS] de leurs demandes et les condamner à verser la somme de 3.000€ à AXA BANQUE sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile

— Condamner Madame [KN] [XS] et Monsieur [K] [CS] aux entiers dépens. "

A l’audience, la société [S] [Z] ARCHITECTE a indiqué au juge des référés faire les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

La SELAFA MJA et la société ANCEDE INGENIERIE, bien qu’assignées à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. Sur la demande d’expertise

Les demandeurs soutiennent qu’il existe un motif légitime à ordonner une expertise judiciaire dès lors que :

— le chantier est abandonné,

— le chantier fait l’objet d’un arrêté interruptif de travaux,

— le chantier est en retard,

— les travaux présentent des désordres et malfaçons,

— les travaux ne sont pas conformes au permis de construire.

En réponse, sur le principe de la mesure, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, la société SCP [M] [N] [CY] [H] [B] AMEIDA PRAINGY, la société REALIZ HABITAT, la société [S] [Z] ARCHITECTE forment les protestations et réserves d’usage.

La SMA SA ne s’oppose pas à la mesure en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage mais la conteste en sa qualité d’assureur CNR de la société DUCATEL.

Sur les parties intervenantes, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande que les opérations d’expertise soient étendues à la société DUCATEL, la société [S] [Z] ARCHITECTURE, la société ANCEDE INGENIERIE. La société DUCATEL demande que l’expertise soit étendue à la société SMA SA.

Sur les missions confiées, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande un complément de missions et la SMA SA, une réduction des missions aux seuls dommages visés par les acquéreurs.

*

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit manifestement pas être vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des différents rapports et audits de la société INGENIERIE du 26 mars 2024, de la société ATELIER EXAGONE des 12 juin 2024 et 6 janvier 2025, de la société DUCATEL du 27 septembre 2024 ainsi que du rapport de l’expert dommages-ouvrage du 2 juin 2025 l’existence de nombreux désordres, malfaçons et non-conformités affectant les travaux.

En outre, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2025 réceptionnée le 2 avril 2025, la société DUCATEL a adressé à la SMA SA, une déclaration de sinistre visant plusieurs dizaines de désordres affectant les extérieurs ainsi que les logements des demandeurs (maisons A,B,C,D,E).

Il apparaît nécessaire, au vu de ces pièces, que soient vérifiés, par le biais d’une expertise contradictoire et avant tout procès, les griefs allégués par les demandeurs et de disposer d’un avis technique sur l’origine, la cause et les conséquences de ces désordres, non-conformités, et inachèvements.

Dès lors, le motif légitime est établi.

En conséquence et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, l’expertise judiciaire sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile.

Toutefois s’agissant de la mission de l’expert, il convient d’étendre celle-ci à l’ensemble des désordres, malfaçons, non-conformités et inachèvements dénoncé par les demandeurs dans leur assignation et par la société DUCATEL dans ses déclarations de sinistre. Il appartiendra également à l’expert de se prononcer sur les retards dans l’achèvement des travaux.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit préjugé du sort de l’action qui sera éventuellement diligentée devant le juge du fond,

Enfin, l’expertise étant ordonnée dans leur intérêt, Monsieur [K] [CS], Madame [KN] [XS], Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], Madame [W] [GP] et de la société DUCATEL, devront consigner la somme 10.000 euros à concurrence de 5.000 euros pour les propriétaires et 5.000 euros pour la société DUCATEL à valoir sur les frais d’expertise suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

II. Sur la demande de provision ad litem

Monsieur [K] [CS], Madame [KN] [XS], Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R] et Madame [W] [GP] soutiennent que l’obligation n’est pas sérieusement contestable dès lors que la provision permettra de préserver leurs droits.

En réponse, la société REALIZ HABITAT, la société SCP [M] DEJEAN [B] LA BATIE [CY] [H] [B] AMEIDA PRAINGY soutiennent l’existence de contestations sérieuses dès lors que les sommes sollicitées ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum et que seul l’expert pourra déterminer les responsabilités encourues.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL fait valoir que l’octroi d’une provision s’oppose à des contestations sérieuses dès lors que :

— le garant financier d’achèvement n’est tenu de financer que les travaux conformes au permis de construire ;

— les acquéreurs sont soumis à une obligation de centralisation financière en vertu de l’article 4.1 de la GFA ;

— les conditions d’application de la GFA ne sont pas toutes remplies ;

— elle n’a pas méconnu ses obligations de garant.

*

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Si le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision pour frais d’instance sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui ne prévoit aucune restriction quant à la nature ou l’objet des provisions susceptibles d’être allouées, c’est nécessairement dans les conditions précisément et strictement définies par celui-ci.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions ; la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, la seconde la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée.

Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération, notamment d’impécuniosité, étant indifférente.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent une provision ad litem compte tenu de l’importance des désordres et inachèvements affectant les travaux de leur logement et des dépenses relatives à la procédure judiciaire.

Force est de constater que les griefs formulés par les demandeurs incombent de statuer sur leurs responsabilités et faute, éléments qui ne sauraient être examinés par le juge des référés, juge de l’évidence dès lors que les développements des demandeurs imposent de statuer sur le fond du litige.

Il sera toutefois rappelé que l’expertise ordonnée a précisément pour objet de déterminer les responsabilités encourues et la cause des désordres, lesquelles seront ultérieurement discutées devant le juge du fond.

Ainsi, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la conformité des travaux au permis de construire.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem laquelle se heurte à des contestations sérieuses.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] "

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] "

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée dans l’intérêt de Monsieur [K] [CS], Madame [KN] [XS], Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], Madame [W] [GP] et de la société DUCATEL, il convient de les condamner in solidum aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DONNONS acte des protestations et réserves formulées en défense ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DESIGNONS en qualité d’expert pour y procéder :

Monsieur [RT] [F], Expert près la Cour d’Appel de Paris

[Adresse 30] [Adresse 15]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 37]. : 06.74.88.24.78 Email : [Courriel 31]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués dans l’assignation et dans les déclarations de sinistre affectant l’ensemble immobilier litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur la conformité et la compatibilité des travaux entrepris et des plans de construction avec le permis de construire et avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU),

— comparer les plans de construction annexés à l’acte de vente avec ceux du permis de construire et donner son avis sur la conformité de ces plans par rapport aux stipulations de l’acte de vente ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art;

— dire, à défaut d’obtention d’un permis de construire modificatif, si la reconstruction selon les plans du permis de construire initial est possible et si la construction de la rampe d’accès au garage couvert prévue au permis de construire initial est techniquement réalisable,

— se prononcer sur l’avancement des travaux et notamment dire, si les fondations sont achevées, le plancher bas du rez-de-chaussée est achevé, l’immeuble a été mis hors d’eau, le cloisonnement a été fait ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux propres à remédier aux désordres et à achever la construction dans l’hypothèse de l’obtention d’un permis de construire modificatif ;

— chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux correspondant à une démolition /reconstruction de l’édifice dans l’hypothèse de non-obtention d’un permis de construire modificatif ;

— examiner l’emploi des fonds versés sur le compte centralisateur ouvert au nom de la SCCV [Localité 33] 4 REGNAULT dans les livres du CIC et donner son avis sur la conformité de cet emploi au regard des stipulations de l’acte de vente ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, AUTORISONS les demandeurs à faire exécuter, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

FIXONS à la somme de 10.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée à la Régie d’avances et [B] recettes du Tribunal Judiciaire [B] Paris au plus tard le 21 janvier 2026 inclus par Monsieur [K] [CS], Madame [KN] [XS], Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], et Madame [W] [GP] à hauteur de 5.000 euros et par la société DUCATEL à hauteur de 5.000 euros ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 21 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [CS], Madame [KN] [XS], Monsieur [A] [PN], Madame [G] [PN], Monsieur [EO] [O], Madame [X] [J], Monsieur [LA] [RA], Madame [L] [LG], Monsieur [AY] [R], Madame [W] [GP] et la société DUCATEL aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem des demandeurs ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait à [Localité 35] le 21 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marion BORDEAU

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 39]

[Localité 22]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 38]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX032]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [RT] [F]

Consignation : 10 000 € par :

—  5 000 € par :

* Monsieur [K] [C] [CS]

* Madame [KN] [XS]

* Monsieur [A] [PN],

* Madame [G] [PN],

* Monsieur [EO] [O],

* Madame [X] [J],

* Monsieur [LA] [RA],

* Madame [L] [LG],

* Monsieur [AY] [R],

* Madame [W] [GP]

—  5 000 € par : la société DUCATEL

le 21 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 21 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 36]

[Localité 22].