Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00771 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EV7Y

[D] [M] veuve [T]

C/

CCAS DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Madame [D] [M] veuve [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne ANTON-ROMANKOW, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

DEFENDEUR

CCAS DE [Localité 1]

[B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Emeline SELLIER de la SELAS AGN AVOCATS REIMS CHALONS, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 21 septembre 2023, le CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE de [Localité 1] (le CCAS) a donné à bail à Monsieur [A] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] en contrepartie d’un loyer de 470 euros et de 80 euros de charges.

Monsieur [A] [T] étant décédé le 18 décembre 2024, le bail s’est poursuivi sous le seul nom de Madame [D] [T].

Par courrier du 8 janvier 2025, le CCAS a adressé à Madame [T] le décompte des charges pour l’année 2024 d’un montant de 2227,09 euros, et après déduction des provisions sur charges d’un montant de 1267,09 euros.

Les parties ont vainement tenté de se concilier sur le paiement des charges le 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, Madame [D] [M] veuve [T] a assigné le CCAS DE SERMAIZE LES BAINS devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de fixer le montant des charges locatives, d’obtenir indemnisation du préjudice subi et restitution d’une somme qu’elle estime avoir indûment versée.

L’affaire a été retenue le 3 février 2026 après deux renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [T] sollicite du juge de :

— fixer le montant des charges locatives dues par Madame [T] à la somme mensuelle de 80 euros ;

— subsidiairement d’ajouter les justificatifs d’un coût supplémentaire au titre de l’eau et du gaz sur présentation de justificatifs ;

— débouter le CCAS de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le CCAS à lui rembourser la somme de 550 euros correspondant au loyer du mois d’octobre 2023 ;

— condamner le CCAS à lui payer une somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner le CCAS aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [T] affirme être entrée dans le logement qu’en octobre 2023, qu’une franchise d’un mois de loyer avait été convenue avec le bailleur s’appliquant sur le mois d’octobre 2023 et non le mois de septembre 2023 comme le soutient le CCAS. Elle affirme que le paiement des charges doit être calculé en fonction de la quote-part réelle que représente son logement dans l’ensemble immobilier et que le prix hors taxe doit être pris en charge comme assiette de calcul et non le prix toutes charges comprises.

A l’audience du 3 février 2026, le CCAS de SERMAIZE LES BAINS, représenté par son conseil a sollicité du tribunal qu’il :

— condamne Madame [D] [T] à lui payer une somme de 1267,09 au titre de la régularisation des charges de l’année 2024 ;

— déboute Madame [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne Madame [T] aux dépens outre une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le CCAS admet qu’une franchise équivalente à un mois de loyer avait été consentie à Madame [T] mais qu’elle s’appliquait sur le loyer du mois de septembre, date d’entrée dans les lieux des locataires et que la signature d’un contrat de fourniture d’électricité au 1er octobre 2023 ne suffit pas à démontrer le contraire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation des charges locatives :

En vertu de l’article 1193 du Code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 23 de cette même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Madame [T] sollicite que les charges locatives soient fixées à une somme mensuelle de 80 euros, subsidiairement, que le montant puisse être augmenté sur production de justificatifs des charges.

L’article 5 du contrat de bail intitulé « Charges locatives » prévoit « Outre le loyer, les locataires devront rembourser au bailleur et sur justification, les charges récupérables telles qu’elles sont définies le décret 87-713 du 26 août 1987. Les charges sont évaluées à 960 euros par avant. Aussi, un versement mensuel est mis en place à hauteur de 80 euros.

Il en résulte que la somme de 80 euros constitue une provision sur charges locatives régularisée annuellement soit à la hausse ou à la baisse en fonction du coût réel des charges locatives et ce, sur production des justificatifs afférents par le bailleur.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge de modifier les stipulations d’un contrat, d’autant que Madame [T] demande in fine à entériner ce qui est déjà prévu par le contrat de bail ainsi que l’article 23 de la loi précédemment mentionnée.

Par conséquent, ses demandes de fixer les charges locatives à une somme mensuelle de 80 euros et subsidiairement leur régularisation sur production de justificatifs seront rejetées.

Sur la demande de restitution du loyer indûment payé :

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1302 de ce même code dispose tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, Madame [D] [T] soutient avoir indûment payé le loyer d’octobre 2023 en invoquant l’existence d’une franchise consentie par le débiteur en raison de travaux de peinture réalisés par les locataires. Il n’est pas contesté par le CCAS de [Localité 1] qu’une franchise équivalente à un mois de loyer a été consentie aux locataires au motif qu’ils auraient réalisé des travaux. Il n’est pas davantage remis en cause par les parties que la locataire s’est acquittée intégralement du loyer d’octobre 2023.

Cependant, les parties sont en désaccord sur la date d’imputation de ladite franchise : la locataire soutient qu’elle s’est appliquée au mois d’octobre 2023 dès lors qu’elle n’a emménagé qu’en octobre 2023 tandis que le CCAS affirme que la franchise s’imputait sur le loyer du mois de septembre 2023, dès lors que le logement avait été mis à disposition aux locataires dès cette date.

A l’appui de ses allégations, le CCAS produit une attestation en date du 5 septembre 2023 par laquelle, elle justifie avoir remis une clé et un badge d’accès du logement litigieux à un dénommé [P] [T]. Toutefois, il sera relevé en premier lieu, que Monsieur [P] [T] n’apparaît nullement comme locataire sur le contrat de bail, en second lieu, que le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée, entre le CCAS d’une part, Madame [D] [T] et Monsieur [W] [T] d’autre part n’ont été signés que postérieurement à cette attestation.

Dans ces conditions, en l’absence de démonstration qu’un lien contractuel liait les parties avant la signature du contrat de bail le 21 septembre 2023, le CCAS ne justifie pas que le logement avait été mis à la disposition des locataires avant cette date. Le CCAS ne contestant pas l’existence d’une franchise équivalent à un loyer mensuel pour les travaux réalisés par le bailleur, il convient de retenir l’existence d’une franchise d’un tel montant qu’à compter du 21 septembre 2023, date de mise à disposition du logement aux locataires, et qui s’impute donc sur le reliquat du mois de septembre, outre une partie du mois d’octobre 2023 (jusqu’au 21 octobre inclus).

Dans ces conditions, Madame [D] [T] est fondée à solliciter la restitution de la partie du loyer couverte par la franchise et qu’elle a indûment payé, soit la période s’étendant du 1er au 21 octobre inclus. La somme due par le CCAS de [Localité 1] peut être calculée de la manière suivante : 550 / 31 x 21 = 372,58 euros.

Ainsi le CCAS de [Localité 1] sera condamné à payer à Madame [D] [T] une somme de 372,58 en restitution de la quote-part du loyer d’octobre 2023 indûment payé suite à l’application de la franchise de loyer appliquée après travaux réalisés par les locataires.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [D] [T] soutient avoir subi un préjudice moral découlant du stress de la procédure. Toutefois, elle ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations, de sorte que sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du paiement des charges locatives de l’année 2024 :

Il a été précédemment rappelé que le locataire doit payer les charges locatives ainsi que les éventuelles régularisations si elles sont justifiées par le bailleur.

En l’espèce, il conviendra de relever que les charges dont il est sollicité le paiement par le CCAS sont de deux ordres :

— les charges des espaces communs comprenant l’électricité, le chauffage des parties communes, les charges d’ascenseur, les frais de ménage et l’entretien de la chaudière. Ces charges sont calculées en fonction de la quote-part représentée par l’appartement dans l’ensemble immobilier.

— les charges individuelles composées de la consommation de gaz et d’eau. Ces charges sont calculées en fonction de la consommation réelle du foyer litigieux.

Sur le paiement des charges des communs :

Il résulte des dispositions des articles R. 111-22 et R.421-2 et suivants du Code de l’urbanisme que doit être déclarée la superficie de plancher en vue de l’obtention d’un permis de construire.

Il ressort de l’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les immeubles en copropriété sont divisés en parties privatives et espaces communs.

Le CCAS produit une copie du permis de construire faisant état d’une superficie globale du bâtiment de 994 m² avec la répartition suivante 658,30 m² d’appartements et 299,35m² d’espaces communs, soit un total de 957,65 m². Le CCAS n’explique pas pourquoi il existe une différence entre la surface déclarée de 994 m² en vue de l’obtention du permis de construire et celle retenue dans le cadre de la somme de la surface des appartements et des espaces communs.

Par conséquent, en l’absence d’explications sur cette différence, il conviendra de retenir comme assiette de calcul aux charges communes la plus haute des surfaces, soit celle retenue pour le permis de construire.

Contrairement à ce que soutient Madame [D] [T], le CCAS justifie d’une surface de 63,65 m² en produisant un plan des appartements de type F2 identique à celui que loue la demanderesse. S’il est vrai que le bail mentionne une superficie de 56,35 m², il ressort cependant de la comparaison entre les deux documents que le bail ne mentionne pas la superficie de l’entrée et son placard d’une superficie totale de 7,3 m². Or lorsque la superficie de ces deux pièces est ajoutée à celle du logement mentionnée au sein du contrat de bail, le résultat est de 63,65 m².

Il résulte de ce qui précède que la part du logement loué par Madame [D] [T] dans l’ensemble immobilier représente donc 63,65/994 = 0,06403420 tantièmes.

Ensuite, Madame [D] [T] sollicite que soit retenu le chiffrage hors taxes et non celui toutes taxes comprises incluant la TVA. Cependant, il convient de relever que le CCAS n’est pas une personne morale assujettie à la TVA, de sorte que dans le cadre de la récupération des charges locatives, elle est en droit de répercuter le montant de la TVA sur ses locataires. Le fait que le CCAS ait oublié d’inclure la TVA lors de la facturation de l’entretien de la chaudière n’emporte donc pas renonciation de sa part à s’en prévaloir pour les autres postes de charges locatives. Il conviendra donc de retenir le montant hors taxes uniquement pour le coût de l’entretien de la chaudière.

Pour justifier du coût des charges communes, le CCAS produit :

—  4 factures d’entretien de l’ascenseur du bâtiment d’un montant total de 480 euros chacune, soit un total de 1920 euros toutes taxes comprises.

— une facture d’entretien annuel de la chaudière au gaz d’un montant de 182 euros hors taxes ;

— diverses factures de ménage des espaces communs pour l’année 2024 d’un montant total de 7254,14 euros ;

— les factures d’électricité des communs pour l’année 2024 d’un montant de 1925,15 euros ;

— les factures de gaz des espaces communs d’un montant correspondant à la différence de la somme de la consommation des espaces communs et celle des locataires d’un montant de 6745,68 euros.

Le CCAS justifie ainsi de charges communes pour l’année 2024 à hauteur de 18.026,97 euros.

La part incombant à Madame [D] [T] au titre des charges communes est donc de 18.026,97 x 0,06403420 = 1154,34 euros.

Sur le paiement des charges individuelles :

Sur le paiement des charges de gaz :

Il résulte du décompte des charges locatives de 2023 que Madame [D] [T] avait consommé 1814 kWh depuis son entrée dans le logement en septembre 2023 et en janvier 2024, de sorte que l’index de son compteur gaz était de 14.149 en janvier 2024. Le 18 octobre 2024, un nouveau relevé de son compteur était réalisé, l’index était de 16.350, soit une consommation de 16.350 – 14.149 = 2201 kWh. Le prix du kWh de gaz étant de 0,29668, Madame [D] [T] est donc redevable d’une somme de 652,99 euros au titre des factures de gaz.

Sur le paiement des charges d’eau :

De même le relevé du compteur d’eau en janvier 2024 s’élevait à 171,146 m³. Le 8 octobre 2024, le relevé du compteur d’eau était de 243.753 m3, soit une consommation d’eau de 72.296 m³. Le coût du m³ d’eau étant de 5,20 euros, Madame [D] [T] est donc redevable de la somme de 375,94 euros au titre des charges locatives d’eau.

Le total des charges locatives dues par Madame [D] [T] au titre de l’année 2024 s’élèvent donc à la somme de 2183,27 euros. Après déduction des provisions mensuelles sur charges versées par la locataire d’un montant de 80 euros, Madame [D] [T] sera donc condamnée à verser une somme de 2183,27 – 960 = 1223,27 euros au CCAS de [Localité 1] au titre de la régularisation des charges de l’année 2024.

Sur la compensation des sommes dues :

Il résulte des articles 1347 et 1347-1 du Code civil que lorsque deux obligations réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles, elles opèrent compensation à due concurrence.

En l’espèce, Madame [D] [T] étant créancière à l’encontre du CCAS DE [Localité 1] d’une somme de 372,58 euros et parallèlement redevable à son égard de la somme de 1223,27 euros, il y a lieu d’ordonner compensation des obligations à hauteur de 372,58 euros, montant qui viendra en déduction des sommes dues par Madame [D] [T] au CCAS DE [Localité 1].

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [D] [T], doit supporter les dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [D] [T] sera également condamnée à payer au CCAS de [Localité 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉBOUTE Madame [D] [M] veuve [T] de ses demandes de fixer les charges locatives à une somme mensuelle de 80 euros et subsidiairement d’ajouter les justificatifs d’un coût supplémentaire au titre de l’eau et du gaz sur présentation de justificatifs  ;

CONDAMNE le CCAS DE [Localité 1] à payer à Madame [D] [M] veuve [T] une somme de 372,58 euros au titre de la répétition de la quote-part du loyer d’octobre 2023 indûment payé ;

DÉBOUTE Madame [D] [M] veuve [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [M] veuve [T] à payer au CCAS DE [Localité 1] une somme de 1223,27 euros au titre des charges locatives impayées de l’année 2024 ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre le CCAS DE [Localité 1] et Madame [D] [M] veuve [T] à hauteur de 372,58 euros ;

DIT que cette somme de 372,58 euros viendra en déduction des sommes dues par Madame [D] [M] veuve [T] au CCAS DE [Localité 1] ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [M] veuve [T] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [M] veuve [T] à payer au CCAS DE [Localité 1] une somme de 200 euros en application des dispositions du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 2 avril 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION