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ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00321 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IX6C

AFFAIRE : [K] [W] C/ [D] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIER lors des débats : Quentin DURU

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEUR

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Justine MOREAU, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 24 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 Septembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2002, Madame [K] [W] a consenti à la SARL Elegance et Prestige un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] pour une durée de 9 années entières à compter du 1er octobre 2002.

Ledit bail a été transféré au profit de Monsieur [D] [S] à compter du 1er juillet 2008.

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2011, Madame [K] [W] et Monsieur [D] [S] ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux, à compter du 1er octobre 2011, pour un loyer principal annuel 3 151,28 euros payable trimestriellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, Madame [K] [W] a assigné Monsieur [D] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 24 juillet 2025, à laquelle Madame [K] [W] sollicite de voir :

— Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par Madame [W] [K] à l’encontre de Monsieur [S] [D] ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial et que ce bail se trouve actuellement résilié depuis le 10 janvier 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [D] et tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques, et périls du défendeur ;

— Ordonner la restitution de la clef pour accéder au local commercial sous astreinte de 50 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à Madame [W] [K] à la somme provisionnelle de 10 123,80 €, au titre de l’arriéré locatif outre intérêts à taux légal à compter du commandement de payer signifié le 9 décembre 2024 ;

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à Madame [W] [K] à la somme provisionnelle de 1 012,38 € au titre de la clause pénale ;

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à Madame [W] [K], à compter du prononcé de la résiliation du bail commercial, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges courantes jusqu’au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce, outre intérêts de droit ;

— Débouter Monsieur [S] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [S] [D] à payer à Madame [W] [K] une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance qui comprendront les actes régularisés à ce jour comprenant notamment le coût du commandement de payer outre celui de l’assignation conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Au visa de l’article L.145-41 du Code de commerce, Madame [K] [W] expose que le locataire n’a payé qu’un peu plus de deux trimestres depuis le 1er janvier 2023 et que la dette ne cesse d’augmenter.

Monsieur [D] [S] sollicite de voir :

A titre principal,

— Juger que Madame [W] ne justifie pas des conditions requises pour engager une procédure de référé ;

— Renvoyer Madame [W] à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— Autoriser Monsieur [S] à se libérer de sa dette locative moyennant 24 mensualités égales ;

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

A titre très subsidiaire,

— Autoriser Monsieur [S] à se libérer de sa dette locative moyennant 24 mensualités égales ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [D] [S] expose que durant 12 ans, il n’a causé aucun défaut de paiement mais qu’il a rencontré des problèmes personnels durant l’année 2022 et a été dans l’incapacité de régler l’intégralité des loyers. Il précise que les impayés remontent à plus de deux ans et que l’urgence n’est pas caractérisée.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

Madame [W] est donc bien fondée à solliciter le juge des référés.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable au preneur et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.

I1 suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir I 'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts. ".

Un commandement de payer les loyers a été signifié à Monsieur [D] [S] le 09 décembre 2024 pour la somme principale de 7 381.82 euros, arrêtée au 1er novembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 janvier 2025.

Toutefois, en application de l’article L145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, Madame [K] [W] justifie du montant de sa créance de 10 123,80 euros, selon décompte en date du 21 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus.

Au regard du montant de la dette, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [S], délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

Monsieur [D] [S] est autorisé à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels comme indiqué dans le dispositif, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette.

À défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et Monsieur [D] [S] sera tenu de payer à la bailleresse la totalité de la somme devenue exigible, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Madame [K] [W] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.

Le bail prévoit une clause pénale de 10 % du montant des sommes dues. Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se justifie à hauteur de 300 euros à titre provisionnel au vu du préjudice incontestable subi par la bailleresse.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [S] est condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 et à payer à Madame [K] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens sans qu’il soit besoin de le préciser.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à régler à Madame [K] [W] la somme de 10 123,80 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée actualisée au 25 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 sur la somme de 7 381.82 euros, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 24 versements mensuels de 421,82 euros, la 24ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 5 de chaque mois, le premier avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et Monsieur [D] [S] sera tenu de payer à la bailleresse la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; la propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés ;

CONDAMNE, Monsieur [D] [S] à régler à Madame [K] [W] la somme de 300 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE, Monsieur [D] [S] à régler à Madame [K] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2024.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

M^e Charlotte FARIZON

M^e Justine MOREAU

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Le 11 Septembre 2025