CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Virginie ANFRY + M^e Jean-Jacques SALMON

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

DU : 02 Février 2026

N°RG : N° RG 24/00220 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DIOP

Nature Affaire : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 02 Février 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.A.S.U. [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant domicilié es qualité au siège social

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Julien LEMAITRE, avocat au barreau de RENNES

ET :

Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 10]

immatriculé sous le numéro AB7926140 et situé [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal, la société FONCIA NORMANDIE, ès qualités de syndic dont le siège social est situé [Adresse 7]

représenté par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. FONCIA NORMANDIE

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social

sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 02 Décembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement le 20 février 2026, délibéré avancé pour être rendu ce jour : 02 Février 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant devis accepté le 22 juin 2022, le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, a confié la réalisation de travaux de nettoyage de toitures et de pose d’un hydrofuge à la société Centre pour l’entretien de l’habitat pour un montant de 58 275,73 euros.

Estimant qu’elle ne pouvait pas terminer les travaux, à savoir l’application de l’hydrofuge, en raison des conditions météorologiques, la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat a indiqué au syndic de copropriété par courriel du 13 janvier 2023 qu’elle suspendait ses travaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, le syndic de copropriété a indiqué prendre acte de la rupture de la relation contractuelle et précisé qu’elle ne règlerait pas les travaux. Cette position a été réitérée par courrier du 9 juin 2023.

Par courriers des 20 avril 2023 et 23 octobre 2023, la société Centre pour l’entretien de l’habitat a sollicité le paiement des travaux déjà effectués. La société Foncia Normandie s’y est opposée par courrier du 4 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 4] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] et la société par actions simplifiée Foncia Normandie devant le Tribunal judiciaire de Lisieux.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 février 2026, délibéré avancé au 02 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, la société [Adresse 4] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1224, 1226, 1229 et 1231-1 du code civil et L131-1 du code de procédure civile d’exécution, de :

— recevoir la société Centre pour l’entretien de l’habitat en l’ensemble de ses demandes,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et la société Foncia à la somme de 30 114,64 euros au titre des travaux effectués par la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat et non réglés,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Le Domaine du vert coteau et la société Foncia à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis en raison du manquement à son obligation de bonne foi et de loyauté ainsi qu’en raison du manque à gagner subi par la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat,

— ordonner que le syndicat des copropriétaires Le Domaine du vert coteau laisse un accès sur place à la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat afin qu’elle puisse récupérer son matériel,

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires Le Domaine du vert coteau de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à compter de la notification qui sera faite par le greffe de la décision à venir ou de toute signification, et ce jusqu’au complet paiement des sommes précitées et du libre accès permettant à la société Centre pour l’entretien de l’habitat de récupérer l’ensemble de son matériel,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Domaine du vert coteau aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 4] fait valoir que les travaux de nettoyage de toiture ont été effectués et sont dus. Elle conteste tout abandon de chantier et affirme que la résiliation est intervenue à l’initiative de la société Foncia le 13 janvier 2023. Elle affirme n’avoir commis aucun manquement, que les conditions météorologiques ne lui permettaient pas de procéder à l’application de l’hydrofuge et que c’est la société Foncia qui a souhaité faire démarrer le contrat après la saison estivale. Elle ajoute que les désordres allégués par la société Foncia ne sont pas démontrés. Elle considère donc que la résiliation unilatérale du contrat par la société Foncia est fautive et lui a causé un préjudice constitué par le manquement au devoir de bonne foi et de loyauté et un préjudice économique en raison du manque à gagner. Elle affirme également que la société Foncia lui a interdit de venir récupérer son matériel. A l’appui de sa demande d’astreinte, elle rappelle le positionnement des défendeurs. Enfin, elle s’oppose aux demandes reconventionnelles des défendeurs estimant qu’elles ne sont pas justifiées.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et la société Foncia Normandie sollicitent du tribunal de :

— débouter la société [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— et pour le cas où il serait en tout ou partie fait droit à sa demande, la condamner au paiement d’une indemnité de 58 275,73 euros ttc en réparation du préjudice subi,

— la condamner, en toute hypothèse, au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat de copropriétaires Le Domaine du vert coteau et la société Foncia Normandie font valoir que la société [Adresse 4] a suspendu les travaux et en raison de l’absence d’application de l’hydrofuge, les travaux ont dû être intégralement repris. Ils affirment donc que les travaux effectués étaient dénués d’utilité. Ainsi, ils ont constaté la rupture de la relation contractuelle en raison de la suspension des travaux et de leur mauvaise exécution par la société Centre pour l’entretien de l’habitat. Ils indiquent que la signature d’un ordre de service rectificatif le 8 septembre 2022 n’empêchait pas la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat de démarrer les travaux. Or, celle-ci a attendu la période hivernale. Ils soutiennent que le chantier a été abandonné et qu’ils n’ont pu joindre la société Centre pour l’entretien de l’habitat pour avoir des explications. Ils exposent avoir subi un préjudice de consommation d’eau et des désordres lors des travaux effectués. Ils précisent que les travaux de reprise s’élèvent à la somme de 58 275,73 euros. Enfin, ils affirment que le syndic de copropriété ne peut être tenu au paiement des travaux réalisés pour le compte du syndicat des copropriétaires.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des travaux :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le nettoyage des toitures a été effectué par la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat. Elle a adressé une facture le 7 septembre 2023 d’un montant de 30 114,64 euros correspondant au nettoyage des toitures selon le devis signé le 22 juin 2022 avec précision de ce que l’application de la résine n’avait pas été effectuée en raison de la résiliation unilatérale du contrat par le syndic de copropriété.

Les défendeurs reconnaissent dans leurs écritures et dans les pièces produites que le nettoyage a été effectué mais affirment qu’il existe des désordres. Toutefois, force est de constater qu’ils ne démontrent pas les désordres allégués. En effet, le constat de commissaire de justice effectué le 29 mars 2023 ne permet pas de constater l’existence de désordres. En effet, le changement de couleur des ardoises est dû au démoussage et, selon ce constat, elles doivent retrouver une couleur plus foncée après application de la résine. Selon le courrier recommandé adressé par la société Foncia Normandie le 13 janvier 2023, il est évoqué une absence ou une insuffisance de protection des espaces verts, des produits utilisés nocifs, des éco-pics posés sur toiture arrachés par le karcher, le karcher passé à l’envers de la toiture et infiltrant de l’eau dans les combles et les garages. Or, aucune pièce n’est produite pour appuyer ces allégations. Le fait que deux copropriétaires se soient plaints est insuffisant en l’absence de photographies ou constat de commissaire de justice permettant d’objectiver les doléances exprimées.

Par ailleurs, les défendeurs qui affirment que la société intervenue ensuite pour reprendre les travaux a dû procéder à un nouveau nettoyage ne le démontrent pas. En effet, si le devis signé avec la société Normandie Conseils Energie reprend exactement le devis signé avec la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat dans les mêmes termes et pour le même montant, les factures produites ne font pas état de l’application d’un nettoyant et d’un nettoyage mécanique mais uniquement de l’application d’un primaire d’accroche et de la résine.

Par conséquent, les travaux ayant été effectués par la société Centre pour l’entretien de l’habitat, la somme de 30 114,64 euros est due.

Seul le syndicat des copropriétaires sera condamné dès lors qu’il est le contractant et que le syndic de copropriété n’est que son représentant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résiliation abusive :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Enfin, selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est établi que la société [Adresse 4] est intervenue sur le chantier à compter du 14 novembre 2022. Les travaux devaient durer deux semaines.

Il ressort des échanges de courriels et courriers entre les parties que le 13 janvier 2023 à 15h56, la société Centre pour l’entretien de l’habitat a informé le syndic de copropriété qu’il n’avait pas réussi à la joindre malgré plusieurs tentatives et qu’en décembre 2022, elle avait prévenu le syndic que le chantier reprendrait son cours quand les conditions météorologiques le permettraient.

À 17h49, le syndic de copropriété a répondu à la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat qu’elle avait fait partir à midi, avant la réception de son courriel, un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il a précisé qu’il avait tenté de le contacter à plusieurs reprises et n’avait pas eu de réponse et qu’il n’avait pas de trace non plus des tentatives de contact de la société Centre pour l’entretien de l’habitat. Il a contesté avoir été informé en décembre 2022 de la reprise des travaux lors d’une météo plus clémente ; Enfin, il a interdit à la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat de retourner sur la résidence pour y effectuer son travail de « maigre qualité qui a causé aux copropriétaires d’importants désagréments, et beaucoup de tracas pour mon assistante et moi, incapables de répondre de votre absence et insuffisance professionnelle ». Selon le courrier recommandé adressé par la société Foncia Normandie le même jour, une rencontre a eu lieu sur le chantier entre la société et le syndic de copropriété le 25 novembre 2022. Le démoussage s’est achevé début décembre. À compter de cette date, les ouvriers ne sont pas revenus sur le chantier et y ont laissé leur matériel. Le syndic a ainsi écrit : « c’est la raison pour laquelle je prends acte de l’abandon de chantier et de la rupture de la relation contractuelle qui nous liait à réception de la présente. Vous êtes libéré de votre obligation contractuelle d’achever les travaux et le syndicat des copropriétaires est libéré de toute obligation de paiement à votre profit et ne règlera aucune facture provenant de votre entreprise. »

Il n’est pas contesté qu’à compter de cette date, la société Centre pour l’entretien de l’habitat n’a pas repris les travaux.

D’une part, il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a pas mis en demeure la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. D’autre part, elle ne justifie pas d’une situation d’urgence justifiant de s’en dispenser.

Par conséquent, la résiliation effectuée par le syndicat des copropriétaires est irrégulière.

En outre, l’abandon de chantier allégué n’est pas démontré dès lors que le syndic de copropriété dans son courrier du 13 janvier 2023 affirme que les ouvriers ont laissé tout leur matériel et produits sur le chantier. Le fait que les travaux ne se soient pas poursuivis ensuite résultent uniquement de la volonté du syndicat des copropriétaires qui a interdit à la société Centre pour l’entretien de l’habitat de terminer les travaux. S’agissant de l’absence d’information de la part de la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat entre décembre 2022 et le 13 janvier 2023, force est de constater qu’aucune partie ne produit d’échange de courrier entre ces deux dates permettant d’affirmer que des tentatives d’échanges ont eu lieu de part et d’autre. En outre, le tribunal relève que le devis de la société Normandie Conseil Energies date du 6 janvier 2023 démontrant que le syndicat des copropriétaires avait pris attache avec une autre société avant même de tenter de résoudre amiablement les difficultés rencontrées avec la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat et de comprendre les raisons de l’interruption du chantier. L’absence de poursuite du chantier entre décembre 2022 et le 13 janvier 2023 par la société Centre pour l’entretien de l’habitat ne constitue pas une inexécution suffisamment grave faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer ses tentatives pour en obtenir la poursuite. Enfin, la circonstance que les travaux n’ont débuté qu’en novembre 2022 et non plus tôt n’a aucune incidence puisqu’il ressort des courriels échangés que la date d’intervention proposée par la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat a été acceptée par le syndicat des copropriétaires.

En refusant de poursuivre l’exécution du contrat, le syndicat des copropriétaires a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

S’agissant des préjudices subis par la société Centre pour l’entretien de l’habitat, elle allègue un préjudice constitué par le manquement au devoir de bonne foi et de loyauté et un préjudice économique en raison du manque à gagner.

À cet égard, il ressort du courrier de la société Foncia Normandie du 13 janvier 2023 que les relations contractuelles avaient démarré antérieurement par la réalisation de travaux en 2021/2022 au sein de la même résidence qui avaient donné entièrement satisfaction. Elle produit un devis de la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat daté du 2 décembre 2020 pour le nettoyage de la toiture du bâtiment G. Ainsi, cette rupture brutale d’une relation contractuelle de plus de trois ans a causé un préjudice moral à la société Centre pour l’entretien de l’habitat.

S’agissant du préjudice lié au manque à gagner, il ressort du devis signé que le reste des travaux était chiffré à la somme de 28 161,09 euros. Il est évident que la perte d’une partie du chantier entraîne un manque à gagner pour l’entreprise qui réalise nécessairement un bénéfice sur chaque chantier. Pour autant, elle ne produit aucun document comptable permettant de connaître sa marge brute globale sur les chantiers.

Par conséquent, son préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros à la charge du seul syndicat des copropriétaires pour le motif sus-exposé.

Sur la condamnation à laisser un accès pour récupérer le matériel :

En l’espèce, la société [Adresse 4] indique qu’elle n’a pas pu venir récupérer son matériel, ce qui est confirmé par la société Foncia Normandie dans son courrier du 13 janvier 2023.

Pour autant, lors du constat de commissaire de justice du 29 mars 2023, il est indiqué qu’aucun matériel de la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat n’est présent aux abords des îlots O, P, R et S.

La société Centre pour l’entretien de l’habitat échouant à démontrer que son matériel est toujours au sein de la résidence [Adresse 8] [Adresse 5] coteau, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande d’astreinte :

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, malgré la rupture brutale des relations contractuelles, il n’est pas démontré que les défendeurs n’exécuteront pas la décision de justice.

Par conséquent, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en réparation des préjudices subis au titre des travaux de reprise et des désordres :

Les défendeurs sollicitent la condamnation de la société [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat à lui payer le coût des travaux de reprise ainsi que la somme de 5 000 euros en réparation des désordres subis.

Toutefois, le tribunal ayant retenu qu’elle avait à tort rompu le contrat et qu’elle ne démontre pas les désordres allégués, elle sera déboutée de cette demande.

Sur les frais de procédure :

Le syndicat des copropriétaires, succombant, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à la société Centre pour l’entretien de l’habitat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des défendeurs sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Normandie à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 4] la somme de 30 114,64 euros au titre des travaux effectués ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Normandie à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Centre pour l’entretien de l’habitat la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle Centre pour l’entretien de l’habitat de ses demandes dirigées contre la société par actions simplifiée Foncia Normandie ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle Centre pour l’entretien de l’habitat de sa demande d’accès à la résidence [9] du [Adresse 13] coteau pour récupérer son matériel ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 3] pour l’entretien de l’habitat de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires Le Domaine du vert coteau et la société par actions simplifiée Foncia Normandie de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Normandie aux dépens ;

CONDAMNE le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Normandie à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Centre pour l’entretien de l’habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,