Minute n° 25/01281

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01092 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVIQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Juillet 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Y] [D], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [M] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [C] [W] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2015, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – moyennant un loyer mensuel révisable de 398,09 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 398 euros – ainsi que deux garages numéros 0471-8812 et 0471-8809, accessoires audit bail.

Ce dernier contient en sa page 1, une clause de solidarité.

Le 24 juin 2022, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Le 7 octobre 2024, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 4 novembre 2024 à Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2559,36 euros, outre 148,96 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié respectivement à personne et à domicile pour les deux parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 février 2025, signifiée à personne pour les deux parties défenderesses, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu des clauses résolutoires insérées auxdits baux et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’ils seront tenus de quitter les lieux, eux, leur famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  1717,48 euros, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  50 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  150 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 17 février 2025.

L’audience s’est tenue le 8 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1912,34 euros, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], parties défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 24 juin 2022. La situation d’impayés de Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et des deux garages

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 4.4 La résiliation pour défaut de paiement », page 3), ayant pour accessoires les deux garages précités, a été signifié aux locataires le 4 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2559,36 euros n’a pas été réglée par Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été honoré ni respecté dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ou par Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], et à la condition que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 4 juillet 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative vérifiée demeure impayée et s’élève à 1899,46 euros, soit 3,2 termes de loyers résiduels à charge.

Force est de constater que Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] – lesquels n’apportent, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur leurs revenus et leurs charges actuels faute de comparaître – ne justifient pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de leur dette locative, de sorte qu’ils ne sont pas susceptibles de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] et de dire que faute par Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 1912,34 euros, incluant :

— des « frais de rejet », à hauteur de 1,61 euros, à 8 reprises, soit un montant total de 12,88 (1,61 x 8) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1899,46 (1912,34 – 12,88) euros.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 1, comporte une clause de solidarité.

De plus, en matière de bail d’habitation, il est de jurisprudence constante, en application de l’article 220 du code civil, que les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation, sont solidairement obligés au paiement des loyers pendant toute la durée du mariage même si un congé a été donné par l’un des deux époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu’à la transcription du divorce ou de la séparation de corps en marge de l’acte de mariage.

Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 1899,46 euros, arrêtée au 30 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Les défendeurs y seront condamnés in solidum dès lors qu’ils sont tous deux à l’origine du dommage.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2559,36 euros du 4 novembre 2024, de l’assignation du 11 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 17 février 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 24 juin 2022.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2559,36 euros du 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 27 novembre 2015, conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], ayant pour accessoires les garages numéros 0471-8812 et 0471-8809 – situés à la même adresse –, s’est trouvé de plein droit résilié le 5 janvier 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 1899,46 euros, arrêtée au 30 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [C] [O] née [W] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2559,36 euros du 4 novembre 2024, de l’assignation du 11 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 17 février 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 24 juin 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE