Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00885 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUW2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT [Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [I] [Z], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Y] [C]

demeurant [Adresse 4]

comparant

Monsieur [G] [C]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 22 mai 2018, l’OPH METROPOLE HABITAT devenu par la suite l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné en location à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 248,65 € révisable et 101,48 € de provisions pour charges.

Par courrier électronique du 29 novembre 2024, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 27 novembre 2024 à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 724,91 €un commandement de justifier de l’assurance du logement.

Suivant assignation du 17 février 2025, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 17 février 2025.

L’audience s’est tenue le 1 septembre 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C]. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a en outre demandé au tribunal :

de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] au paiement des sommes suivantes :2 412,29 € au titre de sa créance locative arrêtée au 28 août 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a expliqué au soutien des prétentions :

sous réserve de la production de l’attestation d’assurance ils n’étaient pas opposés à l’octroi de délais de paiements.

Monsieur [Y] [E] [C] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;

Monsieur [Y] [E] [C] soutient notamment :

qu’ils ont toujours été assurés et qu’ils sont prêts à payer des sommes en plus pour régler rapidement leur dette.

Monsieur [G] [C] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 6] par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION DE PLEIN DROIT, L’EXPULSION ET LA DETTE LOCATIVE

Sur la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] en date du 27 novembre 2024.

Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] n’ont pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti, que toutefois la remise en cours de délibéré d’une attestation d’assurance démontrant que le locataire est assuré pour le logement loué permet de ne pas faire droit à la demande de constatation de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance du bien.

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] le 27 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 724,91 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement en l’espèce deux mois, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 28 août 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 412,29 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] à payer la somme de 2 412,29 € actualisée au 28 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] le 27 novembre 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] ont été condamné solidairement à payer la somme de 2 412,29 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 28 août 2025.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Monsieur [Y] [E] [C] de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois pendant 24 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] devront solidairement régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 août 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C], la demande de condamnation formée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2018 entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au logement [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une somme de 2 412,29 € au titre de la dette locative arrêtée au 28 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] à se libérer en 24 mensualités de 100,00 €, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] devront solidairement régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [E] [C] et Monsieur [G] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE