Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01813 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXD4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

Monsieur [N] [I] [T] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL JUDICAL CLERGUE ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [A] [F] [U] épouse [H]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL JUDICAL CLERGUE ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [O] [P] [H] épouse [V]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL JUDICAL CLERGUE ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [D] [G] [H]

demeurant [Adresse 6]

représentée par la SELARL JUDICAL CLERGUE ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [L] [J]

né le 29 Septembre 1997 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

comparant

Madame [Z] [R] épouse [J]

née le 07 Mai 1966 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 14 juin 2022, prenant effet le 17 juin 2022, Madame [K] [E] épouse [U] et Monsieur [N] [U] ont donné à bail à Monsieur [L] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 110 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 430 euros.

Par actes séparés en date du 16 juin 2022, Madame [Z] [R] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ont déclaré se porter cautions solidairement avec Monsieur [L] [J], du paiement de la dette de loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation et tout autre indemnité pour une durée de 3 ans à compter du 17 juin 2022, tout en renonçant aux bénéfices de discussion et de division.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 17 juin 2022.

Suite au décès de Madame [K] [E] épouse [U], ses enfants, Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] sont devenus nu-propriétaires du bien loué.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] ont fait délivrer le 5 novembre 2024 à Monsieur [L] [J] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 129,72 euros. Ce commandement a été dénoncé à Madame [Z] [R] épouse [J] et Monsieur [C] [J], en leur qualité de caution solidaire, par acte du 14 novembre 2024, signifié à étude.

Par voie électronique avec accusé de réception électronique du 06 novembre 2024, Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignations délivrées par commissaire de justice le 25 mars 2025, et signifiée à étude, pour [L] [J], ainsi que le 27 mars 2025, signifiée à personne, pour Madame [Z] [R] épouse [J] et Monsieur [C] [J], Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] ont attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

de constater la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de [L] [J] ;les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :3 519,42 euros au titre des loyers et charges jusqu’à l’échéance de mars 2025 inclus, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Le locataire ayant quitté les lieux, l’état des lieux de sortie a été établi et signé contradictoirement le 27 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 09 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l’audience, Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H], représentés par leur conseil, ont pris acte du décès de Monsieur [C] [J] et se référant à leurs dernières écritures, ont :

déclaré se désister de leurs demandes tendant à la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [L] [J]sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [L] [J] et de Madame [Z] [R] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :4 092,40 euros d’arriéré locatif comprenant 1 072,50 euros demandés au titre des réparations locatives,1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens.

Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [R] épouse [J], comparants, ont indiqué ne pas contester le montant des loyers et charges impayés, tout en précisant qu’un chèque de 640 euros venait d’être adressé aux demandeurs. Monsieur [L] [J] a également contesté le montant sollicité au titre des réparations locatives en expliquant que la présence d’humidité dans le logement avait été constaté dans l’état des lieux d’entrée. Il a enfin sollicité des délais de paiement pour régler la dette.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a été offert la possibilité aux parties de verser, par note en délibéré, un décompte actualisé de la dette locative, prenant en compte le paiement de la somme de 640 euros. Cette pièce a été versée le 25 septembre 2025, le conseil des demandeurs reconnaissant l’encaissement d’un chèque de ce montant et actualisant la créance au titre des loyers et charges impayés à 2 809,90 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] versent aux débats un décompte arrêté au 22 juillet 2025, établissant une créance totale de 4 092,40 euros dont il convient de déduire les sommes suivantes :

1 072,50 euros correspondant aux travaux de remise en état et réclamés au titre des réparations locatives,640 euros correspondant au chèque encaissé le 28 juillet 2025,108 euros correspondant aux frais de rejet de prélèvement (12 euros facturés à neuf reprises soit les 16 novembre 2023, 15 décembre 2023, 16 février 2024, 18 juin 2024, 17 juillet 2024, 16 août 2024, 17 septembre 2024, 17 février 2025 et 17 mars 2025) dont le bien-fondé n’est pas justifié,84 euros correspondant aux frais de relance (12 euros facturés à sept reprises soit les 23 février 2024, 21 juin 2024, 22 juillet 2024, 23 août 2024, 17 septembre 2024, 22 octobre 2024 et 19 novembre 2024) dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Il convient en outre de relever que le décompte actualisé sollicité à l’audience dans le cadre de note en délibéré n’a pas été réellement produit puisque la partie demanderesse a versé le même décompte que celui présent dans ses pièces, soit un décompte en date du 22 juillet 2025, supportant toutefois une mention manuscrite faisant état du versement d’un chèque d’un montant de 640 euros le 28 juillet 2025.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 2 187,90 euros (= 4 092,40 – 1 072,50 – 640 – 108 – 84).

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [R] épouse [J], ès qualité de caution, à payer à Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] la somme de 2 187,90 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce, Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] sollicitent la somme de 1 072,50 euros sur le fondement de la facture n°D3725_114 du 22 juillet 2025 et relative à des travaux de peinture et d’étanchéité sur les murs ainsi qu’à la fourniture et la pose d’une faïence.

Faute de précision quant à la pièce concernée par le remplacement d’une faïence, la demande faite à ce titre sera rejetée. S’agissant des travaux d’étanchéité et de peinture des murs, il convient de faire une comparaison générale de l’état des murs et plafonds des différentes pièces.

Il résulte ainsi de l’état des lieux d’entrée que les murs du logement loués étaient en « bon état » ou en état d’usage puisqu’il y est mentionné des murs tapissés dont la tapisserie se décolle par endroit et présente des tâches. Ainsi la tapisserie du séjour est décrite comme étant en bon état bien qu’il soit mentionné qu’elle se décolle et jaunisse. Des traces de moisissures étaient en outre déjà présentes dans la salle de bain.

Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, il est relevé de multiples tâches sur plusieurs plafond, une infiltration dans le séjour ayant entrainé une déchirure de la tapisserie et un décollement de la plinthe, des joints jaunis dans la salle de bains et un décollement de la peinture du plafond de cette pièce.

Au regard de cette comparaison, s’il convient de relever l’existence d’une dégradation certaine de l’état du logement, celle ci ne peut être imputée qu’au seul locataire puisqu’il doit être tenu compte de l’aggravation de problèmes d’humidité, manifestement déjà présents lors du début du bail, ainsi que de la vétusté, compte tenu de la durée de l’occupation des lieux.

En conséquence, [L] [J] n’est redevable que d’une somme qu’il convient d’évaluer à 10 % du montant réclamé au titre de l’application d’un traitement d’étanchéité et de réfection des peintures, soit la somme de 77 euros (450 + 250 = 700 euros HT, soit 770 euros TTC).

Monsieur [L] [J] sera donc condamné, solidairement avec Madame [Z] [R] épouse [J], ès qualité de caution, au titre des réparations locatives à payer à Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] la somme de 77 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement, compte tenu de leur situation financière précaire. Si les demandeurs, représentés par leur conseil s’opposent à l’octroi de tels délais, faute d’avoir plus d’éléments sur la situation financière de Monsieur [L] [J], ce dernier indique percevoir un salaire moyen de 1 400 euros et être actuellement hébergée gratuitement chez sa mère.

Compte tenu des efforts fournis par les défendeurs pour régler leur dette, caractérisés notamment par le versement en juillet 2025 d’un chèque de 640 euros, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner [L] [J] in solidum avec [Z] [R] épouse [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, des assignations des 25 et 27 mars 2025 et de la dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner [L] [J] in solidum avec [Z] [R] épouse [J] à verser aux demandeurs la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] se désistent de leurs demandes relatives à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE solidairement [L] [J] et [Z] [R] épouse [J], es qualité de caution, à payer à Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] la somme de 2 187,90 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre des loyers et des charges locatives échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [L] [J] et [Z] [R] épouse [J], es qualité de caution, à payer à Monsieur [N] [U], Madame [A] [H], Madame [O] [H] épouse [V] et Madame [D] [H] la somme de 77 euros, au titre de réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE [L] [J] et [Z] [R] épouse [J] à s’acquitter de leur dette en 22 mensualités de 100 euros, ainsi qu’une dernière mensualité majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, accessoires, dépens et frais ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité.

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et [Z] [R] épouse [J], ès qualité de caution, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer du 5 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, des assignations des 25 et 27 mars 2025 et de la dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et [Z] [R] épouse [J], ès qualité de caution, à payer aux demandeurs la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE