TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00420

N° RG 24/01852 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FT3E

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Madame [I] [D], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [H] [T] épouse [Y],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Assistée par M^e Florence POLASTRI, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-000289 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

Monsieur [N] [Y],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florence POLASTRI, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023 et prenant effet le 2 février 2023, l’office [Adresse 8] a consenti à Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y], la location d’un appartement à usage d’habitation, de type 4, sis [Adresse 4]) moyennant un loyer initial d’un montant de 375,33 € par mois outre une provision sur charges à hauteur de 82,46€ par mois, soit une somme totale de 457,79 € par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a informé les époux [Y] que leur compte locataire était débiteur de 831,62€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame et Monsieur [Y] de régler la somme de 675,32 € au titre des loyers et charges impayés.

Un commandement de payer la somme de 933,18 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré aux époux [Y] le 7 mai 2024 (acte remis à personne pour Madame [Y] et à domicile pour Monsieur [Y]).

Par acte signifié en date du 26 août 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame et Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, à compter du 8 juillet 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers ;

• Ordonner en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent passé le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;

• Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 685,40 € au titre de la dette locative, indemnités d’occupation comprises, arrêtée au 2 août 2024 ;

• Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 8 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

• Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

• Les condamner solidairement aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

La saisine de la CAF a été effectuée le 13 novembre 2023 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 27 aout 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 24 février 2025.

Après 2 renvois à la demande des parties, elle a finalement été retenue à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Madame [I] [D], suivant pouvoir écrit en date du 12 mai 2025, a maintenu ses demandes initiales tout en réactualisant la dette locative à la somme de 3 201,36 €, échéance de mai 2025 incluse.

TERRES D’ARMOR HABITAT a indiqué que les locataires sont en situation d’impayés depuis le 18 août 2023 (8 loyers impayés) ; qu’ils avaient repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois d’avril 2025 (71,72 € en cas de déblocage des APL et du RLS, droits suspendus depuis décembre 2024).

TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à l’effet de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement effectif du loyer de mois de mai 2025.

Madame [Y] a comparu, assistée par son conseil.

Monsieur [Y], absent, a été représenté par son conseil.

Les époux [Y] ont sollicité des délais de paiement à l’effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, en indiquant pouvoir verser des mensualités de 70 à 80 €, en plus du loyer courant.

Ils ont expliqué que leurs droits APL ont été suspendus et qu’ils avaient été en difficulté pour accomplir certaines démarches administratives ; que Monsieur [Y] travaillait désormais en tant qu’intérimaire ; qu’ils avaient entrepris des démarches pour bénéficier d’une aide à la gestion budgétaire afin de pouvoir apurer leur dette.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction le 3 février 2025.

Il confirme les déclarations des parties à l’audience, précisant que les enfants de la famille sont âgés de 11, 14 et 16 ans et que le couple souffre de problèmes de santé qui ne facilitent pas leur insertion professionnelle ; que la situation d’impayé s’est aggravée du fait de la perte d’emploi de Monsieur [Y], de la suspension d’allocations depuis décembre 2024 et de la multiplication des dettes ; que les locataires seront en situation de régler la dette grâce au rappel d’aides financières et à l’accord d’un FSL maintien qui n’a pas encore été débloqué faute du paiement des loyers courants.

Comme y étant expressément autorisé, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait parvenir en cours de délibéré, le 30 juin 2025, une note au terme de laquelle il a précisé que le loyer résiduel du mois de juin avait été réglé, soit la somme de 71,72 €.

EXPOSE DES MOTIFS

SUR LA RESILIATION DU BAIL

En vertu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en date du 26 janvier 2023, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer hors charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 7 mai 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité de la dette locative dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame et Monsieur [Y] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et ne sont pas en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 8 juillet 2024.

SUR LES LOYERS, CHARGES ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

A la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 3 046,04 €, échéance de mai 2025 incluse et déduction faite de l’aide financière pro-BTP de 1 303 €, versée le 23 février 2025 et des frais de procédure (155,32 €) lesquels seront inclus dans les dépens.

Monsieur et Madame [Y] seront donc solidairement condamnés à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 046,04 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mai 2025.

La condamnation interviendra en deniers et quittances, laissant aux parties le soin de déduire des sommes dues, les éventuels autres versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience ainsi que les éventuels rappels d’APL et de RLS ou FSL.

Madame et Monsieur [Y], devenus, du fait de la résiliation du bail, occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 513,68 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, il ressort du tableau récapitulatif fourni par TERRES D’ARMOR HABITAT que Madame et Monsieur [Y] ont repris le paiement du loyer courant qui leur incombe par le versement des sommes de 84,72€ et 71,72€ le 17 avril 2025, 72€ le 19 mai 2025, et 72 € le 26 juin 2025.

Par ailleurs, il résulte des déclarations de TERRES D’ARMOR HABITAT qu’un rappel potentiel d’APL (2 041,44 €) et de RLS (472,32 €) pourrait intervenir dès la reprise régulière du paiement du loyer courant ce qui pourrait ramener la dette à la somme résiduelle de 532 €.

Aussi, la demanderesse précise qu’une aide FSL Maintien de 725,89 € a été accordée aux époux [Y] le 30 août 2024 mais n’a pas été débloquée dans la mesure où les locataires n’avaient pas continué à payer leurs loyers.

Également, il ressort des déclarations des parties à l’audience et des pièces versées aux débats que les époux [Y] se sont désormais mobilisés, ont entrepris des démarches d’aide au budget auprès d’une assistante sociale afin d’assainir leur situation financière leur permettant ainsi d’établir un budget positif et de leur ouvrir les droits auxquels ils pouvaient prétendre.

Il résulte également des pièces versées par les défendeurs que Monsieur [Y] a travaillé en qualité d’intérimaire pendant les mois de mars et d’avril 2025.

Enfin, les parties s’accordent à l’audience sur l’octroi des délais de paiement sous forme de mensualités de 70 € en plus du loyer courant.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, les époux [Y] sont désormais en situation de régler leur dette locative, de sorte que des délais de paiement peuvent leur être accordés.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis avril 2025 et de la demande en ce sens, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Ainsi, Madame et Monsieur [Y] pourront donc s’acquitter de la somme de 3 046,04 € par le versement mensuel de 70 € en plus du loyer et des charges courantes et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 35 mois (70 x 35 = 2 450€) et le solde restant dû (596,04€) à la 36ème et dernière échéance, délai durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il appartiendra aux parties de déduire les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience, ainsi que les rappels de droits APL, RLS, FSL.

SUR L’EXPULSION

En cas de non-paiement du loyer et des charges courantes ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame et Monsieur [Y] devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous autres occupants de leur chef et l’intégralité de la dette sera alors exigible.

A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame et Monsieur [Y] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame et Monsieur [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, les frais de notification à la préfecture et ceux de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation économique de Madame et Monsieur [Y], TERRES D’ARMOR HABITAT sera débouté de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, solidairement, Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 046,04 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, selon le décompte arrêté au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) ;

ACCORDE à Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] pourront s’acquitter de la somme de 3 046,04 € par le versement mensuel de 70€ en plus du loyer et des charges courantes et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 35 mois (70 x 35 = 2 450 €) et le solde restant dû (596,04 €) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courantes ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] devront libérer les lieux situés [Adresse 4], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] tant de leurs personnes que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 513,68 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 1er juin 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] née [T] et Monsieur [N] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025,

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par dépôt en case à M^e POLASTRI

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes