Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 17 mars 2026, n° 25/02931

TJ Paris 17 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du syndicat des copropriétaires était établie et que la société [P] était tenue de payer les charges impayées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a retenu certains frais justifiés et a condamné la société [P] à les rembourser.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la société [P] ni un préjudice distinct du retard de paiement.
Rejeté
Situation financière de la défenderesse
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, n'ayant pas été justifiée la situation financière de la société.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la société [P] à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de la société [P] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais nécessaires, de dommages-intérêts et de frais de justice. La société [P] contestait le montant des charges et sollicitait des délais de paiement.

La question juridique principale était de déterminer le montant des charges dues par la société [P] et de statuer sur les autres demandes accessoires. Le tribunal a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était établie à hauteur de 9694,30 euros pour les charges et travaux impayés.

En conséquence, la société [P] a été condamnée à payer cette somme, ainsi que 201,67 euros au titre des frais nécessaires. La demande de dommages-intérêts a été rejetée, et la société [P] a été condamnée aux dépens et à verser 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 17 mars 2026, n° 25/02931
Numéro(s) :	25/02931
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle GABRIEL
Cabinet(s) :	G 2 & H
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ], représenté par son syndic la Société [ R ] [ Y ] SAS - [ Adresse 2 ] c/ La société [ P ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société [B]-LE [Localité 2],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02931 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75P6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

représenté par son syndic la Société [R] [Y] SAS – [Adresse 2]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDERESSE

La société [P], société civile

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [T], gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02931 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75P6

EXPOSE DU LITIGE :

La société [P] est propriétaire des lots n° 25 et 33 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société [R] [Y], a assigné la société [P] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7740,22 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2024 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er juillet 2024 inclus) au 18 avril 2025 (appel de charges du 2ème trimestre 2025 et appel travaux loi Alur du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4870,98 euros à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2024, sur la somme de 6587,60 euros à compter de la mise en demeure du 21 janvier 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation,

—  969,67 euros au titre des frais nécessaires,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la somme due au titre des charges à 11133,39 euros au 3 octobre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société [P], régulièrement représentée par Mme [T] [G], gérante, sollicite le rejet des demandes au titre des frais nécessaires, de dommages-intérêts et d’article 700 du code de procédure civile. Sans contester le principe d’une dette, elle conteste le montant – sans autre précision- et déplore une absence de transparence. Elle sollicite des délais de paiement en deux mensualités, Mme [T] [G] exposant que sa situation familiale et professionnelle et celle de son époux, également gérant de la société, ont évolué.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Le syndicat des copropriétaires a communiqué des pièces en cours de délibéré relatives à l’actualisation de sa créance. En l’absence de toute autorisation en ce sens et eu égard au principe du contradictoire, ces pièces ne seront pas examinées

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la société [P],

— un relevé de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 3 octobre 2025 selon décompte arrêté au 12 décembre 2025,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 24 avril 2024 et 10 avril 2025 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

— le contrat de syndic.

La défenderesse a contesté le montant des charges dues à l’audience sans toutefois préciser et établir ses griefs. Les procès-verbaux d’assemblée générale n’ont par ailleurs pas fait l’objet de recours.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 9694,30 euros déduction faite des frais de relance, commandement de payer, constitution de dossier, assignation).

La société [P] est en conséquence condamnée à payer la somme de 9694,30 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er juillet 2024 au 3 octobre 2025 selon décompte arrêté au 12 décembre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation – et non des mises en demeure auxquelles aucun décompte n’est joint de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer si elles portent uniquement sur des charges de copropriété – sur la somme de 6770,55 euros (7740,22 euros – 969,67 euros de frais) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société [P] au paiement de la somme de 969,67 euros au titre des frais nécessaires. En l’absence de mise en demeure préalable, les frais de relance du 22 octobre 2024 seront écartés. Par ailleurs il n’est pas justifié de l’envoi de la troisième relance valant mise en demeure du 20 novembre 2024, le seul bordereau émanant du syndic étant insuffisant à prouver son envoi. S’agissant de la quatrième relance valant mise en demeure du 18 décembre 2024 du syndic facturée 192 euros, ce coût n’est pas justifié. Le prix de la relance initiale sera retenu soit 36 euros. S’agissant de la quatrième relance du 21 janvier 2025 valant mise en demeure, cet envoi un mois seulement après la précédente est un choix qui appartient au seul syndic. Ces frais ne seront pas retenus. Il est justifié du commandement de payer et de son coût (165,67 euros). S’agissant des frais de remise de dossier au commissaire de justice (240 euros) le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

La société [P] est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 201,67 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’a pas été justifié de la situation financière de la défenderesse et de ses gérants. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société [P], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La société [P] est condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  9694,30 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er juillet 2024 au 3 octobre 2025 selon décompte arrêté au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 6770,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

—  201,67 euros au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société [P] aux dépens ;

CONDAMNE la société [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE