Minute n° 25/01155

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04977 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQL5

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-004110 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le 22 juillet 2019, la SCI MAM – représentée par Monsieur [S] [P] et ayant pour mandataire la SARL L’AGENCE, elle-même représentée par Madame [X] [Z] – a souscrit auprès de la Société par Actions Simplifiée à associé Unique (SASU) ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10044545729 en garantie du paiement des loyers et des charges de Monsieur [N] [L].

Par acte sous seing privé à effet du 27 juillet 2019, pour une durée de trois années, la SCI MAM a donné à bail à Monsieur [N] [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 395 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 395 euros.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par la bailleresse à compter du mois de février 2024. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 518,5 euros le 26 mars 2024 en lieu et place du locataire.

Le 26 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES informait le locataire de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers précitée par voie électronique avec avis de réception du 18 avril 2024.

Le même jour, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire, demeuré infructueux.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 octobre 2024, signifiée à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a attrait Monsieur [N] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal,

— dire et juger recevable et bien fondée son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs du locataire,

— en conséquence,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse,

— le condamner à leur payer la somme de 1172,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 518,5 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— le condamner à leur payer lesdites indemnités d’occupation, dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,

— le condamner à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 18 octobre 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi sur demande du défendeur, l’audience s’est tenue le 24 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, demanderesse représentée par son conseil lui-même substitué, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3459,15 euros, arrêtée au 14 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Par conclusions, reprises oralement, Monsieur [N] [L], représenté par son conseil, a sollicité du Juge des contentieux de la protection de :

— juger qu’un délai de paiement lui sera accordé,

— juger qu’il pourra se maintenir dans le logement jusqu’à l’obtention d’un nouveau logement,

— rejeter les autres demandes de la défenderesse.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

I. Sur la recevabilité des demandes

— Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Par application de l’article 2306 du Code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s’entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ». L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

— Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 avril 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

II. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie que d’une quittance subrogative du 19 septembre 2024, signée manuellement par la bailleresse, pour la somme de 288,04 euros correspondant au loyer du mois de septembre 2024 ainsi qu’un récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il ressort que cette dernière a versé à la SCI MAM – représentée par Monsieur [S] [P] et ayant pour mandataire la SARL L’AGENCE, elle-même représentée par Madame [X] [Z] –, la somme totale de 1172,07 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois de février, mars, juin, juillet et septembre 2024.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1172,07 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dues, actualisée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 518,5 euros, et à compter du 17 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

III. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1225 du Code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

L’article du contrat de bail, en sa page 4, intitulé « CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET CLAUSES PÉNALES » stipule que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer ou de charges aux termes convenus.

Le commandement de payer délivré le 18 avril 2024 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

— Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [L] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [N] [L] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 518,5 euros du 18 avril 2024, de l’assignation du 17 octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 18 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 18 avril 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI MAM – représentée par Monsieur [S] [P] et ayant pour mandataire la SARL L’AGENCE, elle-même représentée par Madame [X] [Z] – ;

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 518,5 euros du 18 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail à effet du 27 juillet 2019, conclu entre la SCI MAM – représentée par Monsieur [S] [P] et ayant pour mandataire la SARL L’AGENCE, elle-même représentée par Madame [X] [Z] –, d’une part, et Monsieur [N] [L], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], s’est trouvé de plein droit résilié le 19 juin 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [L] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ladite indemnité mensuelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux précités dès lors que leur paiement à la bailleresse sera justifié par une quittance subrogative manuellement signée ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1172,07 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dues, actualisée au 19 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 518,5 euros, et à compter du 17 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 518,5 euros du 18 avril 2024, de l’assignation du 17 octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 18 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 18 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE