Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00148 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IS6O

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [B] [L], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [H] [K]

née le 03 Octobre 1977 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie LADIGNAC-PHILIPPE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-01043 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 mars 2007 prenant effet à compter du 7 avril 2007, METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a donné à bail à Madame [H] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel révisable de 2 809,62 euros hors charges.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE, a fait délivrer le 25 juin 2024 à Madame [H] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 276,31 €.

Par courrier simple du 4 avril 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 décembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [H] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Madame [H] [K] au paiement des sommes suivantes:

141,31 € au titre de sa créance locative arrêtée au 18 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 2 janvier 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 2 juin 2025 pour finalement être renvoyé à celle du 21 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, s’est désisté de ses demandes en indiquant que l’attestation d’assurance habitation avait été effectivement transmise et que les loyers étaient à jour. Le bailleur a toutefois maintenu sa demande relative au paiement des entiers dépens de l’instance.

Madame [H] [K], assistée de son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, a demandé au juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites, de :

juger que HABITAT ET METROPOLE a agit de mauvaise foi dans la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande de résiliation du contrat de location pour défaut d’assurance ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande de résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande d’expulsion de Madame [K] ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande de condamnation de Madame [K] à payer la somme de 141,31 euros au titre des loyers et charges locatives dues au 18 décembre 2024 ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande de condamnation de Madame [K] à payer la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;débouter HABITAT ET METROPOLE de sa demande de condamnation de Madame [K] à payer la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;à titre reconventionnel :Juger que HABITAT ET METROPOLE a manqué à ses obligations en qualité de bailleur ;Condamner HABITAT ET METROPOLE à verser à Madame [K] la somme de 2 000,00 euros à titre d’indemnisation de son préjudice ;en tout état de cause :débouter HABITAT ET METROPOLE de l’ensemble de ses demandes contraires ;condamner HABITAT ET METROPOLE à verser à Madame [K] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;condamner HABITAT ET METROPOLE aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il sera constaté le désistement d’HABITAT METROPOLE de l’ensemble de ses demandes principales, relatives à la résiliation du bail et au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles fondées sur le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il résulte de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ».

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 indique que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » et l’article 6-1 de cette même loi précise qu’après « mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

L’obligation d’user paisiblement des lieux loués recouvre, selon la jurisprudence, l’obligation de ne pas créer aux autres locataires ou aux tiers en général des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contesté et est établie par l’occupation des lieux par Madame [H] [K], le contrat de bail et les règlements effectués par celle-ci.

Il apparaît que plusieurs personnes, dont la défenderesse, habitants au [Adresse 1] à [Localité 5] ont signé une pétition, reçue le 11 juillet 2024 par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, pour dénoncer l’existence des troubles du voisinage causés par Monsieur [I] [E], habitant ce même immeuble.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [K] verse notamment aux débats :

— un procès-verbal de main courante de Monsieur [J] [N] en date du 28 mars 2022 pour notamment des faits de menaces en mettant en cause Monsieur [I] [E] en précisant que cela dure depuis approximativement quatre ans ;

— un certificat médical dressé le 10 juillet 2024 constatant un épuisement psychologique, une détresse émotionnelle péri-traumatique et des insomnies chez Monsieur [J] [N] ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte de Madame [M] [N] en date du 7 août 2024 pour des faits d’injure à caractère raciale et de menaces, notamment de mort, mettant en cause Monsieur [I] [E] ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte de Madame [H] [K] le 22 août 2024, pour des faits de violence mettant en cause Monsieur [I] [E] ;

— un certificat médical dressé le 20 novembre 2024 constatant un hématome de la lèvre inférieure, un hématome sur le triceps et une dermabrasion dorsale chez Monsieur [J] [N] dont l’incapacité totale de travail peut être fixée à trois jours ;

— un certificat médical dressé le 20 novembre 2024 constatant un hématome, des douleurs à la palpation avant-bras et côtes flottantes droites chez Madame [H] [K] dont l’incapacité totale de travail peut être fixée à un jour ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte de Monsieur [J] [N] en date du 23 novembre 2024 pour notamment des faits de violences sur Madame [H] [K] et sur lui-même.

Il est également apporté trois photographies dans lesquelles apparaissent une personne, identifiée par la défenderesse comme étant Monsieur [I] [E], qui semble menacer de porter un coup à une personne difficilement identifiable.

La réalité de l’existence de troubles de jouissance, causés par Monsieur [I] [E], dans l’immeuble est donc largement démontrée.

Madame [K] précise que Monsieur [I] [E] réside toujours dans les lieux et que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE n’a pas remédié à la situation alors que les nuisances ont débuté dès 2019, caractérisant ainsi les manquements du bailleur à son obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible.

Toutefois, aucune pièce au débat ne permet de vérifier cette prétention.

En effet, s’agissant toute d’abord de la réalité des troubles, celle-ci n’est établi qu’à partir du 18 mars 2022, date de la première main courante produite.

Par ailleurs, s’agissant de la connaissance par l’E.P.I.C. HABITAT et METROPOLE de l’existence de ces troubles de jouissance, aucun élément n’est produit pour justifier que ces derniers ont été effectivement portés à la connaissance du bailleur avant la pétition qui lui a été délivrée le 11 juillet 2024.

Enfin, les troubles semblent avoir cessés après le 23 novembre 2024, en l’absence de nouvelles pétitions, mains courantes, plaintes ou certificats médicaux à ce sujet.

Sur cette période (juillet 2024 – novembre 2024), l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE explique avoir convoqué Monsieur [E] dès le 23 juillet 2024, puis en raison de son absence le 29 juillet 2024 pour lui demander de mettre fin aux troubles de voisinage.

Compte tenu de la persistance des nuisances, attestée par le dépôt de plainte du 20 novembre 2024, Monsieur [E] a de nouveau été convoqué le 11 décembre 2024 puis le 26 décembre 2024 par le bailleur social. A cette date, il a été informé de l’envoi d’une mise en demeure formelle l’invitant à faire cesser les troubles de voisinage dont il est la cause Ce courrier, nécessaire pour engager par la suite une procédure judiciaire, a été effectivement adressé le 27 décembre 2024.

En outre, le bailleur a également adressé aux locataires de l’immeuble un formulaire à remplir en cas de nouveaux troubles causés par Monsieur [E]. Aucun locataire n’a manifestement transmis ce formulaire rempli au bailleur.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, informé tardivement des troubles subis par les locataires, n’a pu intervenir dès l’apparition de ceux-ci et n’a donc pas commis de manquement à ses obligations compte tenu des démarches engagés dès la réception de la pétition en juillet 2024.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [H] [K] de ses demandes reconventionnelles relatives à la condamnation de HABITAT ET METROPOLE à verser à Madame [K] la somme de 2 000,00 euros à titre d’indemnisation de son préjudice au regard du manquement de ses obligations en qualité de bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONSTATE que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE se désiste de ses demandes principales ;

DIT que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE n’a pas commis de manquement à ses obligations en qualité de bailleur ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de sa demande de condamnation au titre d’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE Madame [H] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE