Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00389 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILR7

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître MATHEVET-BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

ET :

Madame [H] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [H] [E] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 3].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [H] [E], en date du 24 avril 2024.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [H] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicatdes copropriétaires, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction

de :

— condamner Madame [H] [E] à lui payer les sommes de :

6 942,73 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;300,00 € de dommages et intérêts ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;-ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires et qu’ils n’ont pas donné suite à la tentative de conciliation.

Au visa de l’article 6-2 du décret de 1967, il rappelle que le solde des charges est dû par le nouvel acheteur. Il explique que le budget a été approuvé le 10 avril 2024. Il précise qu’il laisse les délais de paiement à l’appréciation du Tribunal.

En réponse, Madame [H] [E], comparante en personne, indique qu’elle est arrivée le 26 avril 2023 dans le logement. Elle explique qu’il devait y avoir un changement de chaudière et qu’elle a fait les démarches nécessaires. Elle précise que le syndic lui avait dit qu’ils attendraient d’avoir la totalité des sommes pour entamer les travaux. Elle lui reproche d’avoir envoyé les courriers à son ancienne adresse et que la somme appelée était plus élevée que le devis. Elle dit qu’une somme est due par l’ancien propriétaire car il s’agit de ses charges de chauffage notamment. Elle indique avoir trois enfants, tous à charges, avec des revenus à hauteur de 1 100,00 € et un crédit de 450,00 €. Elle précise qu’elle conteste les frais de mise en demeure et propose la somme de 150,00 € par mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Malgré l’autorisation donnée par le juge, Madame [H] [E] n’a pas transmis par note en délibéré une copie de sa fiche de paye.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

— Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

— Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

— Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au début du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 3 octobre 2024, il ressort que Madame [H] [E] est redevable de la somme de 6 942,73 €, arrêté au jour de l’audience.

Concernant le solde des charges dus entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, il a été appelé le 30 septembre 2023, suite à l’assemblée générale du 10 avril 2024, ayant adopté la résolution « Approbation des comptes ». Madame [H] [E] étant propriétaire à ce moment-là, elle est tenue de régler cette somme.

S’agissant de la chaudière, les appels de fonds ont été votés à l’assemblée générale extraordinaires du 31 août 2023, à laquelle Madame [H] [E] était également propriétaire. Même si une aide aurait pu être demandée, elle ne serait venue qu’en remboursement des sommes versées. Madame [H] [E] est donc tenue de payer ces appels de fonds.

S’agissant des frais de procédure, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, il apparaît que les premiers frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure ont fait l’objet d’une rétrocession. Si la mise en demeure du 6 février 2024 est justifiée et sera retenue, la relance après mise en demeure n’apparaît pas justifiée dans son principe et sera écartée.

Les intérêts de retard n’étant pas détaillés, ni justifiés, ils seront écartés.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [H] [E].

Madame [H] [E] sera condamnée à payer au syndicat de copropriété la somme de 6 246,36 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 3 octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 138,51 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Madame [H] [E] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [E] justifie d’une situation financière précaire et sa proposition ne permet pas d’apurer sa situation financière dans le délai légal de 24 mois. En outre, elle n’a pas fourni le justificatif demandé de ses revenus.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [H] [E].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [E] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [H] [E], partie perdante, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 3] la somme de 6 246,36 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 3 octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 138,51 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [H] [E] ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 3] la somme de

500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— retour dossier