Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05399 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRPX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ;

DEBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [S] [D], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 septembre 2016, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [U] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 415,47 euros outre une provision sur charges de 138,13 euros.

Le 29 septembre 2016, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Un contrat de location de garage, situé à la même adresse, était signé entre les parties le 06 septembre 2018 moyennant un loyer de 37,77 euros hors charges.

Par un avenant en date du 19 juillet 2019, la S.A BATIR ET LOGER a adjoint Monsieur [O] [N] en qualité de co-titulaire du contrat de bail précédemment mentionné.

Par un avenant en date du 16 septembre 2019, la S.A BATIR ET LOGER a pris acte de la fin de la colocation avec Madame [U] [I] et précisé que le bail était désormais attribué à Monsieur [O] [N].

Suivant jugement rendu le 13 juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, a été ordonnée la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 septembre 2016 aux torts et griefs de Monsieur [O] [N] eu égard à un défaut d’usage paisible.

Suivant procès-verbaux de reprise des lieux du 17 novembre 2021, du 24 novembre 2021 et du 15 décembre 2021, l’huissier de justice a constaté l’absence du locataire malgré la présence de nombreux biens personnels.

Suivant procès-verbal d’intervention suite aux opérations de reprise du 18 janvier 2022, l’huissier de justice a offert la possibilité à Madame [I] de récupérer les affaires de son fils, Monsieur [O] [N], ancien locataire du logement. Le locataire a définitivement quitté les lieux le même jour.

Le 22 février 2022, un état des lieux sortant a été dressé par procès-verbal de constat d’huissier. Monsieur [O] [N] a été valablement avisé de ce constat par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 09 février 2022.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception, la S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 31 mai 2024 à Monsieur [O] [N] une mise en demeure de payer la somme de 6 802,66 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 novembre 2024 et signifiée à domicile, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de condamner Monsieur [O] [N] au paiement des sommes suivantes :

1 966,45 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024 en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;4 836,21 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024 en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;550,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024 en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024 en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;des entiers dépens.

Suivant jugement rendu le 15 mai 2025 ordonnant la réouverture des débats à l’audience du 16 septembre 2025, il a été enjoint à la S.A BATIR ET LOGER de verser le contrat de location du garage.

L’audience s’est tenue le 16 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIR ET LOGER, représentée, a versé le contrat de bail signé le 06 septembre 2018 prenant effet à compter du 11 septembre 2018.

Monsieur [O] [N], bien qu’ayant été régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 966,45 €.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A BATIR ET LOGER les sommes dues aux frais de rejet prélèvement facturées le 18 février 2021, le 18 mars 2021, le 16 juin 2021, le 13 septembre 2021, le 12 octobre 2021 ainsi que toutes celles qui ont été facturées mensuellement entre le 13 décembre 2021 et le 13 février 2023, soit un montant total de 30,47 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [N] à payer la somme de 1 935,98 euros, échéance du mois de janvier 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 29 septembre 2016 ainsi qu’un procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice le 22 février 2022.

Le bailleur verse également sept factures :

une facture dressée par la société PROFESSO le 27 février 2022 pour un montant de 814,52 euros toutes taxes comprises ;une facture dressée par la société SEGURA le 28 février 2022 pour un montant de 4 116,09 euros toutes taxes comprises. Le montant demandé au locataire relatif à cette facture s’élève à 411,60 euros ;une facture dressée par la société CPZ le 28 février 2022 pour un montant de 917,40 euros toutes taxes comprises. Le montant demandé au locataire concernant cette facture s’élève à 91,74 euros ;une facture dressée par la société CPZ le 1er avril 2022 pour un montant de 130,35 euros toutes taxes comprises dont la totalité est demandé au locataire ;une facture dressée par la société MENASRI le 08 mars 2022 pour un montant de 1 397,00 euros ;une facture dressée par la société EN EAUX D’EDEN le 22 septembre 2022 pour un montant de 456,00 euros toutes taxes comprises. Le montant demandé au locataire concernant cette facture s’élève à 300,00 euros.deux factures dressées par la société SFJ le 14 mars et 24 mars 2022 pour un montant de 1 350,00 euros toutes taxes comprises ;une facture dressée par la société ART & DEPANNAGE le 14 avril 2022 pour un montant de 341,00 euros.

Il convient d’examiner les différentes factures versées au débat afin d’évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

A titre liminaire, il convient de préciser que, au regard de l’état des lieux entrant, dressé de manière contradictoire, il apparaît que, lors de la prise du bail par Madame [U] [I], le logement ainsi que le terrain se trouvaient dans un bon état dans leur ensemble.

Lors de l’examen des factures, il ne sera donc analysé que le procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice le 22 février 2022.

A) En ce qui concerne la facture n°2022/FAC0100 du 17 février 2022

En ce qui concerne cette facture, il s’agit principalement de changement de prises, de sortie de câble ainsi que de réglette LED tout en prenant en compte la main d’œuvre et le déplacement. Cette facture s’élève à un montant de 814,52 euros toutes taxes comprises.

Il ressort du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que les caches des prises du logement sont « sales », « recouverts de peinture » et, pour certaines, ne sont pas ou pas correctement scellés. En outre, l’appareillage électronique de l’appartement se trouve dans un mauvais état dans son ensemble.

Par conséquent, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement de la somme de 814,52 euros sur la base de cette facture.

B) En ce qui concerne la facture n°FA01903 du 28 février 2022

En ce qui concerne cette facture, il s’agit principalement de travaux de lessivage et de peinture sur l’ensemble des plafonds, de détapissage et de peinture sur les murs, de lessivage sur les boiseries ainsi que sur les radiateurs et les tuyaux. Cette facture s’élève à un montant de 4 116,09 euros toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [O] [N] à payer la somme de 411,60 euros sur la base de cette facture.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, il est établi que le logement se trouvait dans un état de saleté avancé, nécessitant un lessivage complet et le renouvellement des peintures.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement de la somme de 411,60 euros sur la base de cette facture, somme correspondant seulement à 10 % du montant de celle-ci compte tenu de l’usure liée à la durée de la location.

C) En ce qui concerne la facture n°F-20221052 du 28 février 2022

Cette facture a pour objet le remplacement de l’évier et du meuble sous évier de la salle de bains ainsi que le WC. Cette facture s’élève à un montant de 917,40 euros toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [O] [N] à payer la somme de 91,74 euros sur la base de cette facture.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, la vasque sur pied de la salle de bain était entartrée et démunie de sa bonde. En outre, le WC se trouvait également dans un état de saleté très avancé et ne disposait plus d’abattant.

Ces constatations justifient que ce mobilier soit renouvelé sans toutefois mettre à la charge du précédent locataire l’ensemble de la facture compte tenu de l’usure liée à la durée de la location et à la vétusté des meubles changés.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement de la somme de 91,74 euros, conformément à la demande de la S.A BATIR ET LOGER, somme correspondant à 10 % du montant de cette facture.

D) En ce qui concerne la facture n°F-20221115 du 01er avril 2022

En ce qui concerne cette facture, il s’agit de procéder au remplacement d’une bouche VMC, comprenant la main d’œuvre et la fourniture de ladite bouche. Cette facture s’élève à un montant de 130,35 euros toutes taxes comprises.

Il ressort du constat valant état des lieux sortant, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que le cache de la VMC du WC est absente.

Dès lors, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement de la somme de 130,35 euros correspondant au remplacement de cette bouche.

E) En ce qui concerne la facture n°FA15516 du 08 mars 2022

En ce qui concerne cette facture, il s’agit de procéder à la démolition de la dalle extérieure et de la semelle béton clôture, leur chargement, leur évacuation ainsi que la dépose d’un pas japonais. Cette facture s’élève à un montant de 1 397,00 euros toutes taxes comprises.

L’état des lieux entrant mentionne que le terrain extérieur est entretenu et en bon état. Aucune mention n’est faite concernant une dalle béton extérieure.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, il apparaît qu’une dalle béton a été posée sur le terrain extérieur.

Dès lors, le locataire, conformément à l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 n’avait autorisation à déposer des dalles sur le terrain extérieur et le bailleur est donc fondé dans sa demande. Toutefois, le même article prévoit que le bailleur peut solliciter la remise en état du lieu. Lors de l’entrée, le terrain extérieur ne possédait pas de dalles, il s’agissait juste d’un terrain vide.

Dans ces conditions, il convient de déduire la somme de 275,00 euros toutes taxes comprises qui correspond à la dépose d’un caillebotis et de pas japonais qui ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [N] à payer la somme de 1 122,00 euros toutes taxes comprises.

F) En ce qui concerne la facture n°22-09-269 du 22 septembre 2022

En ce qui concerne cette facture, il s’agit de procéder à la remise en état du jardin privatif, notamment la création d’un gazon sur 25m², un apport de terre végétal et l’évacuation des déchets. Cette facture s’élève à un montant de 456,00 euros toutes taxes comprises.

L’état des lieux entrant ne mentionne rien en ce qui concerne le terrain si ce n’est qu’il est entretenu et en bon état.

Toutefois, au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, il apparaît qu’une dalle béton a été posée sur le terrain extérieur.

Dès lors, en l’absence de mentions supplémentaires sur le terrain de l’état des lieux entrant et de la date à laquelle la facture relative à la création d’un gazon a été dressée (6 mois après le départ du locataire), la somme de 300,00 euros demandée au titre de cette facture n’apparaît pas justifiée.

G) En ce qui concerne les factures n°FAC005456 du 24 mars 2022 et n°FAC005440 du 14 mars 2022

La facture n°FAC005456 du 24 mars 2022 correspond au nettoyage de l’appartement pour un montant de 150,00 euros toutes taxes comprises. La facture n°FAC005440 du 14 mars 2022 correspond à la mise en déchetterie des encombrants dans le logement et l’enlèvement des encombrants du garage.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, il apparaît que le logement se trouvait dans un état de saleté avancé et le nettoyage est donc nécessaire. Toutefois, il n’est pas indiqué si des encombrants se trouvait dans le logement ou le garage.

Si la présence de biens personnels dans le logement et dans le garage est mentionnée dans le procès verbal d’intervention dans le logement en date du 18 janvier 2022, visant à permettre à Madame [I] de récupérer certaines affaires appartenant à son fils, il est insuffisant pour quantifier les biens laissés dans le logement et le garage justifiant qu’un professionnel intervienne pour les enlever et les apporter en déchetterie.

Dans ces conditions, seule la facture n°FAC005456 est justifiée et Monsieur [O] [N] sera condamné à payer la somme de 150,00 euros toutes taxes comprises. La facture n°FAC005440 n’étant pas suffisamment justifiée, la somme de 1 200,00 euros sera donc déduite du montant des réparations locatives demandée.

H) En ce qui concerne la facture n°FA01570 du 14 avril 2022

La facture n°FA01570 du 14 avril 2022 correspond à des travaux de remplacement des arrêts de volets, de fournitures diverses, d’un cylindre de la serrure de la boite aux lettres et de main d’œuvre pour un montant de 341,00 euros toutes taxes comprises.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un huissier de justice, il apparaît que les stop-volets en PVC de la chambre numéro 1 sont absents de sorte que le changement des arrêts de volets est justifié. De plus, il manque la porte de la boite aux lettres justifiant le changement de cylindre. Enfin, au regard de l’état général du logement, les fournitures diverses facturées apparaissent nécessaires.

Dès lors, le montant de 341,00 euros est justifié et Monsieur [O] [N] sera condamné à le régler.

En conséquence, Monsieur Monsieur [O] [N] sera condamné à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 3 061,21 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [O] [N].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la mise en demeure de payer du 31 mai 2024 et de l’assignation.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 1 935,98 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 3 061,21 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût de la mise en demeure de payer du 31 mai 2024 et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE