MINUTE

ORDONNANCE DU : 31 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00655 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5OR

AFFAIRE : S.A.S. [Localité 5] INVESTISSEMENTS C/ S.A.S. AUB [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 5] INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELASU INTUITU AVOCAE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. AUB [Localité 4] ETIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 350, substituée par Maître Laurence CONVERS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 31 Décembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 20 novembre et 10 décembre 2019, la SAS [Localité 6] Investissements a consenti à la SAS Aub [Localité 6], un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] pour une durée de 9 années entières à compter du 1er janvier 2020 et pour un loyer minimum garanti de 70 000 € à l’année, et un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d’affaires annuel hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la SAS Saint-Etienne Investissements a assigné la SAS Aub Saint-Etienne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle la SAS [Localité 6] Investissements sollicite de voir :

— Juger que la créance du bailleur s’établit à 62 448.25 € TTC selon décompte arrêté et accepté au 31 décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus ;

— Condamner la SAS Aub [Localité 6] au paiement de cette somme ;

— Donner acte au créancier-bailleur qu’il n’est pas opposé à l’octroi d’un échéancier de paiement de l’arriéré, à condition qu’il soit réaliste et en tout cas sur une période n’excédant pas un an ;

— Juger que la SAS Aub [Localité 6] bénéficiera d’un délai de paiement pour s’en acquitter, moyennant des versements mensuels entre les mains du bailleur jusqu’à extinction de la dette locative ;

— Juger que pendant les délais ainsi accordés et sous respect du moratoire, les effets de la clause seront suspendus ;

— Juger que dans l’hypothèse où à l’issue du délai consenti l’arriéré aura été apuré de même que les frais de la présente instance et le terme du loyer courant, la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais produit ses effets ;

— Juger, à l’inverse, qu’à défaut pour le locataire, la SAS Aub [Localité 6] d’honorer un terme du moratoire consenti, ou le paiement du loyer et des charges courantes, il sera déchu du bénéfice des délais de grâce consentis ;

— Juger que la clause résolutoire produira donc ses entiers effets avec pour conséquences :

— la résiliation de plein droit du bail commercial dont s’agit ;

— l’expulsion subséquente de la SAS Aub [Localité 6] des locaux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin par recours à la force publique ;

— Juger que sera effective l’autorisation donnée à la SAS [Localité 6] Investissements de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après départ volontaire ou forcé des occupants, dans tel garde-meubles ou réserve et ce, aux frais et aux risques du locataire commercial ;

— Juger que dans cette hypothèse l’indemnité d’occupation dont sera redevable la SAS Aub [Localité 6] envers la SAS [Localité 6] Investissements sera équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 26 399.40 € par trimestre et ce à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner dans cette hypothèse la SAS Aub [Localité 6] à payer à la SAS [Localité 6] Investissements une provision équivalente au montant de l’arriéré restant dû au 31 décembre 2025 sous déduction de toutes les échéances qui auront été honorées ;

— Condamner la SAS Aub [Localité 6] à payer et porter à la SAS [Localité 6] Investissements une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré par la SELARL Libercier [E] le 29 juillet 2025 soit 451,26 € ;

— Débouter la SAS Aub [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Au visa des articles L143-2 et 145-41 du Code de commerce, la SAS [Localité 6] Investissements expose que dès le mois d’avril 2021, des incidents et retards de paiement se sont produits ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS Aub [Localité 6] le 29 juillet 2025 ; qu’un mois plus tard, le locataire n’avait pas apuré sa dette ; qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un échéancier sur une période maximale d’un an, assorti d’une clause de déchéance du terme et reprise des effets de la clause résolutoire ; que les arriérés locatifs ont toujours été récurrents, et que depuis août 2025, aucun acompte n’a été versé. Elle précise qu’elle est d’accord avec la demande de la SAS Aub [Localité 6] de voir déduire la somme de 8 037,76 € HT du montant de la provision sollicitée en raison du plafonnement légal de l’augmentation des loyers commerciaux à 3,5% et qu’elle en tient compte dans sa demande actualisée.

La SAS Aub [Localité 6] sollicite de voir :

— Déduire la somme de 8 037,76 € HT du montant de la provision sollicitée par la SAS [Localité 6] Investissements en raison du plafonnement légal de l’augmentation des loyers commerciaux à 3,5 % ;

— Octroyer les plus larges délais de paiement à la SAS Aub [Localité 4] Étienne ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au Bail du 10 décembre 2019;

— Fixer, à titre subsidiaire, le montant de l’indemnité d’occupation due en cas de non-respect des délais de paiement à la somme de 19 999,50 € HT, charges et taxes en sus ;

— Débouter la SAS [Localité 4]-Étienne Investissements de ses demandes, fins, moyens et prétentions plus amples ou contraires ;

— La condamner à payer à la SAS Aub [Localité 5] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle expose qu’au cours de l’année 2024, elle a subi d’importantes difficultés financières, liées à une baisse soudaine d’activité ; qu’elle a sollicité de son bailleur la révision de son loyer, ce qu’il n’a pas accepté ; qu’elle a toujours fait des efforts pour s’acquitter des loyers et charges dus en vertu du bail en procédant, à tout le moins, à des versements mensuels ; qu’elle ne conteste pas l’existence d’impayés dont elle doit s’acquitter auprès de son bailleur ; qu’elle entend cependant remettre en cause le montant des loyers facturés depuis l’année 2023, en raison du plafonnement des loyers commerciaux imposé, au niveau national, pour les indexations réalisées entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024 ; qu’elle sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, d’obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

L’expulsion du Preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Insta immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel."

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SAS Aub [Localité 6] le 29 juillet 2025 pour la somme principale de 64 518,39 €, arrêtée au 29 juillet 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 août 2025.

Toutefois, en application de l’article L145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, la SAS [Localité 5] Investissements justifie du montant de sa créance de 62 448,25 €, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.

Au regard de l’accord du créancier, il convient d’accorder des délais de paiement à la SAS Aub [Localité 6], délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

La SAS Aub [Localité 6] est autorisée à se libérer de sa dette par 12 versements mensuels de 5 200 € en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette.

À défaut de paiement du loyer courant ou d’une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SAS Aub [Localité 6] sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, ainsi qu’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, soit la somme de 26 399.40 € par trimestre, et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS Aub [Localité 6] et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés. La SAS [Localité 6] Investissements sera alors autorisée à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après départ volontaire ou forcé des occupants, dans tel garde-meubles ou réserve et ce, aux frais et aux risques du locataire commercial.

L’équité conduit à ne pas faire droit à la demande de la SAS [Localité 5] Investissements au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de condamner la SAS Aub [Localité 6] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Aub [Localité 6] à régler à la SAS [Localité 6] Investissements la somme de 62 448,25 € € à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 31 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus;

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 12 versements mensuels de 5 200 € et la 12ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 5 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SAS Aub [Localité 6] sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, soit la somme de 26 399.40 € par trimestre et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion de la SAS Aub [Localité 6] et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés, et pourra faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après départ volontaire ou forcé des occupants, dans tel garde-meubles ou réserve et ce, aux frais et aux risques du locataire commercial ;

DEBOUTE la SAS [Localité 5] Investissements du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Aub [Localité 6] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 359,83 €.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

M^e François-Xavier DOS SANTOS ( par la SELASU INTUITU AVOCAE)

COPIES

— la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES

— DOSSIER

Le 31 Décembre 2025