TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00524 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 6], et également [Adresse 1], et également chez M. [L] [D], [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00524 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 août 2020, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [R] [Y] et Madame [W] [O] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 864,97 euros outre une provision sur charges.

Madame [W] [O] épouse [Y] a déposé plainte contre son époux le 11 septembre 2022 pour violences intra familiales. Monsieur [R] [Y] a été placé sous contrôle judiciaire le 14 septembre comportant l’interdiciton de paraître au domicile puis en détention provisoire le 15 septembre suivant. Il a été reconnu coupable des faits objets de la plainte le 18 octobre 2022. La condamnation a comporté l’interdiction d’entrer en relation avec son épouse et leurs trois enfants pendant une durée de 2 ans et l’obligation de fixer sa résidence chez Monsieur [L] [D] au [Adresse 2].

Monsieur [R] [Y] n’a pas délivré de congé à son bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés depuis le 30 juin 2022, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier à Monsieur [R] [Y] Madame [W] [O] épouse [Y], par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, un commandement de payer la somme de 3478,66 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de mai 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [R] [Y] seul devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 10148,54 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2024.

A l’audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 56225,62 euros, selon décompte en date du 22 octobre 2024. Elle a précisé ne pas avoir souhaité assigner Madame [W] [O] épouse [Y] au vu des circonstances de la séparation du couple.

Bien que régulièrement assigné à par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 9 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la caisse aux affaires familiales (CAF) par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 3478,66 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [R] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 17 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Elles tiendront compte du constat qu’en pratique Monsieur [R] [Y] n’habite plus le logement litigieux, ce que met en évidence la délivrance de l’assignation par procès-verbal de recherche infructueuse, prévu par l’article 659 du code de procédure civile.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [Y] Madame [W] [O] épouse [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

L’article 220 du même code pose que les conjoints mariés sont tenus solidairement des dettes ménagères, auxquelles appartiennent les arriérés de loyers et de charges en application d’un bail d’habitation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est admis que le bailleur qui souhaite obtenir le paiement solidaire par des époux séparés de fait d’une indemnité d’occupation doit saisir les juges du fond du moyen tenant au caractère ménager de cette dette. Tel n’est pas le cas lorsqu’il se contente d’invoquer la solidarité ménagère des loyers (Civ. 1re, 17 mai 2017, F-P+B, n° 16-16.732).

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [Y] Madame [W] [O] épouse [Y] restent lui devoir solidairement la somme de 5700,62 euros au 16 août 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Seul locataire assigné à la présente instance, il sera donc condamné au paiement de la somme de 5700,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3478,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, s’agisant de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats le jugement de condamantion de Monsieur [R] [Y] du 18 octobre 2022, qui comporte l’interdiction d’entrer en relation avec son épouse et leurs trois enfants pendant une durée de 2 ans et l’obligation de fixer sa résidence chez Monsieur [L] [D] au [Adresse 2]. Il ne réside plus en pratique dans le logement litigieux depuis qu’il a été placé en détention provisoire dans l’attente de son procès le 15 septembre 2022. En outre, il n’a pas été fait état à l’audience du 28 octobre 2024 de violations éventuelles par Monsieur [R] [Y] de l’interdiction de contact et de l’obligation de fixer sa résidence posées dans la dévision de condamnation. Dans le même temps, la SA ELOGIE SIEMP n’a pas soulevé dans ses écritures ni à l’audience le moyen tenant au caractère ménager de la dette. Dès lors, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation effective du bien, Monsieur [R] [Y] ne pourra y être tenu.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2020 entre la SA ELOGIE SIEMP, Monsieur [R] [Y] et Madame [W] [O] épouse [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 16 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 5700,62 euros (décompte arrêté au 16 août 2023, incluant la mensualité de juillet 2023), correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au jour de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 3478,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les conjoints mariés sont par principe tenus solidairement des dettes ménagères en application de l’article 220 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection