Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/04664 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBLD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Madame [B] [E]

demeurant [Adresse 1] (MAROC)

représentée par M^e Charlotte FARIZON, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [W] [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS), avocat au barreau de LYON

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 31 juillet 2021, Madame [W] [F], a donné à bail à Madame [B] [E], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 330,00 €, outre une provision mensuelle sur charges de 20,00 €.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties. En sa page 1, il y est notamment consigné que la porte d’entrée de l’appartement est évaluée dans un état moyen tout en signalant une peinture écaillée par endroits. Quant à ses deux serrures et son verrou intérieur, ils sont évalués en bon état.

Par contrat du 12 janvier 2023, Madame [W] [F] a donné à bail à Madame [R] [L], un appartement dans le même immeuble ;

Par courrier électronique du 22 mars 2023, Madame [B] [E] alertait Madame [W] [F] sur les faits de menaces et de violences qu’elle subissait de la part de Madame [R] [L] depuis trois semaines auparavant et les répercussions de ce comportement.

Le même jour, à 11h58, Madame [B] [E] déposait une main courante auprès des services de police stéphanois à ce titre.

Le 23 mars 2023, Monsieur [U] [K] mandataire de Madame [W] [F] adressait un courrier électronique à Madame [R] [L] pour la mettre en demeure de faire cesser les troubles de voisinage.

Madame [R] [L] s’introduisait peu après de force dans le domicile de Madame [B] [E], la contraignant de quitter les lieux. Madame [B] [E] passait la nuit du 28 au 29 mars 2023 au sein d’un hôtel.

Le 29 mars 2023, Madame [R] [L] adressait un message texte à Monsieur [U] [K], lui demandant les coordonnées téléphoniques de Madame [B] [E], et à défaut, de l’inviter à descendre au rez-de-chaussée à 10h afin qu’elle puisse lui offrir des fleurs et ouvrir au serrurier.

En réponse, à 14h24, Monsieur [U] [K] l’enjoignait de se présenter promptement aux services de police stéphanois.

Par courrier électronique du 29 mars 2023, Madame [B] [E] sollicitait de Monsieur [U] [K] la mise à disposition d’un logement temporaire.

Le 2 avril 2023, Madame [R] [L] était déférée devant le Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne dans le cadre d’une procédure de comparution préalable, pour des faits de menace de mort réitérée, de violation de domicile, d’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, voies de fait ou contrainte, de vol avec destruction ou détérioration, et de dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui, commis à l’encontre de Madame [B] [E] les 28 et 31 mars 2023.

Par jugement définitif en date du 10 mai 2023, le tribunal correctionnel de Saint-Étienne

déclarait irresponsable pénalement Madame [R] [L], en raison d’un trouble psychique ayant aboli son discernement, au sens de l’article 122-1 du Code pénal,– l’expert psychiatre ayant conclu à l’existence d’une pathologie mentale de type psychotique, caractérisée par un état délirant et un vécu de persécution, auxquels s’ajoute un trouble lié à une consommation d’alcool –. Madame [R] [L] fera l’objet d’une mesure d’hospitalisation d’office.

Le tribunal déclarait recevable la constitution de partie civile de Madame [B] [E] et condamnait Madame [R] [L] à lui payer la somme de 6 000,00 € en réparation de son préjudice matériel et renvoyait l’affaire à l’audience sur intérêts civils.

Monsieur [U] [K] adressait un courrier électronique à Madame [B] [E] afin qu’elle lui transmette sa main courante ainsi que son dépôt de plainte aux fins de constitution du dossier d’expulsion à l’encontre de Madame [R] [L].

Madame [B] [E] souscrivait un nouveau bail dans un autre immeuble le 9 avril 2023 et donnait congé à Madame [W] [F], avec préavis d’un mois du fait de la perte de son emploi. Le courrier recommandé du 12 avril 2023 était retourné à l’expéditeur le 15 mai 2023.

Le 5 mai 2023, Monsieur [U] [K] mandataire de la bailleresse, mentionnait que le congé par lettre recommandé n’était pas valable et que Madame [B] [E] devait remettre en état l’appartement vandalisé par Madame [R] [L]. Il précise qu’en l’absence de prise en charge par l’assureur de Madame [B] [E], celui de la bailleresse prendra le relais tout en se réservant le droit d’exercer un recours contre elle, si elle n’est pas assurée à ce titre ou en l’absence de toute démarche de sa part auprès de l’assureur GROUPAMA de Madame [R] [L].

Madame [B] [E] lui répondait que son assureur refusait de prendre en charge des réparations susmentionnées consécutivement au passage de l’expert par son assureur le 19 avril 2023.

Le 26 mai 2023, Madame [B] [E] signifiait son congé à la bailleresse par acte de commissaire de justice, en invoquant la perte de son emploi ouvrant droit à un préavis réduit à un mois et produisant un justificatif. Cet acte a été remis à étude d’huissier.

Le 26 juin 2023, à 16h, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence de Monsieur [U] [K] et Madame [B] [E], locataire sortante. En sa page 2, il est consigné que « La porte de l’appartement palière a été cassée par l’intrusion de la voisine de palier, qui aux dires de la locataire a saccagé l’appartement. Cette dernière n’a pas été changée. Le seul accès est une porte palière qui dessert deux appartements. Le mandataire de la propriétaire, dans ces conditions refuse la remise des clés et quitte les lieux ». Au titre des remarques générales, il observe que le local à usage d’habitation litigieux présente une certaine vétusté tant sur le plan immobilier qu’au niveau de ses équipements.

Par courrier recommandé du 23 août 2023 avec accusé de réception du jour suivant, Madame [B] [E], mettait en demeure sous huitaine Madame [W] [F] de procéder au règlement de la somme de 1639,76 €.

Suivant assignation du 3 novembre 2023, signifiée à étude, Madame [B] [E] a attrait Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, prononcer la responsabilité contractuelle de la défenderesse pour inexécution contractuelle et plus particulièrement pour défaut de jouissance paisible,

— à titre subsidiaire, prononcer la responsabilité délictuelle de cette dernière pour fait d’autrui en raison du trouble anormal de voisinage causé par Madame [R] [L], locataire de Madame [W] [F],

— en tout état de cause, la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  1769,72 €, au titre du préjudice financier subi,

—  1500,00 €, au titre du préjudice de jouissance subi,

—  1500,00 €, au titre du préjudice moral subi,

— dire que la réparation de la porte d’entrée de l’appartement incombe au bailleur,

— dire que le contrat de bail d’habitation a pris fin le 26 juin 2023, date du constat par le commissaire de justice,

—  148,00 €, au titre de l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice,

— le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 330,00 € outre majoration d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 soit à compter du 26 août 2023 soit un montant total de 366,18 € à actualiser au jour de l’audience,

—  350,00 €, au titre du loyer et des charges du mois de juin 2022 indûment perçu par le bailleur,

—  182,04 €, au titre du solde positif lui ayant été versé,

—  1200,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après avoir fait l’objet de trois renvois, l’audience s’est tenue le 20 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [B] [E] a maintenu l’ensemble de ses demandes, sauf à réévaluer la majoration du remboursement du dépôt de garantie susvisée ainsi que l’article 700 du Code de procédure civile pour des montants respectifs de 693,00 € et 1500,00 €, et y ajouter de « débouter Madame [F] de sa demande reconventionnelle » et soustraire de « dire que la réparation de la porte d’entrée lui incombe ».

Madame [B] [E] soutient notamment :

que la responsabilité contractuelle de Madame [F] peut être engagée pour le défaut de jouissance paisible du logement du fait de son inertie face au comportement de Madame [L],qu’à titre subsidiaire, la responsabilité délictuelle de Madame [F] peut être engagée en raison du trouble anormal de voisinage suscité par Madame [L], locataire de Madame [F],que le bailleur minimise le comportement de Madame [L] et les préjudices de Madame [E] alors même qu’un jugement du tribunal correctionnel atteste de la réalité des troubles,que la somme demandée par Madame [F] au titre du paiement des loyers n’est pas due puisque Madame [E] a donné sa dédite en faisant appel à un commissaire de justice et sollicite la restitution du dépôt de garantie.

Madame [W] [F], demandait de :

— débouter Madame [B] [E] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 5039,25 € à parfaire, à titre d’indemnité d’occupation, outre intérêts à compter du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

— la condamner à lui payer la somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens.

A l’appui de sa demande Madame [W] [F] soutient :

que la faute du bailleur ne peut pas être caractérisée eu égard à l’absence de moyens légaux à sa disposition pour faire cesser le trouble causé par Madame [L] et aux diligences accomplies par le bailleur,que le trouble commis par Madame [L] au préjudice de Madame [E] relève de la force majeure puisque Madame [F] n’avait pas connaissance des antécédents psychiatriques de Madame [L] à la signature du bail,que la responsabilité délictuelle au titre de la responsabilité du fait d’autrui n’est pas applicable au cas de l’espèce,que les dégradations causées par Madame [L] dans le logement de Madame [E] ne relèvent que de désordres,que lorsque Madame [L] a été hospitalisée, le bailleur a restitué les clés à Madame [E] qui pouvait de ce fait réintégrer son logement.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire », « prononcer la responsabilité » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

*

Sur les demandes en paiements de Madame [B] [E] au titre du trouble de jouissance

Sur la responsabilité pour trouble de jouissance

Attendu que l’article 1719 du code civil précisé par l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible du bien loué, que les dispositions légales ne supposent pas que soit démontré une faute de la part du bailleur mais la simple existence d’un préjudice, que seule la démonstration de la force majeure peut permettre au bailleur de s’exonérer de sa responsabilité,

Qu’en l’espèce, la force majeure qui doit être imprévisible, irrésistible et extérieure à celui qui s’en prévaut, ne peut être retenue, qu’en effet si la présence d’une locataire voisine mentalement dérangée et qui trouble gravement la jouissance paisible de Madame [B] [E] ne pouvait être prévue et prévenue, que par contre le fait que Madame [W] [F] soit la bailleresse de Madame [R] [L] fait que la condition d’extériorité n’est pas rapportée,

Que pour caractériser la responsabilité du bailleur pour les troubles de jouissance de son locataire, il convient de déterminer l’existence d’un trouble anormal et l’existence d’un préjudice qui par ailleurs n’a pas déjà été indemnisé,

Qu’en l’espèce l’existence du trouble de jouissance ressort exclusivement du comportement agressif et violent de Madame [R] [L] pour lequel celle-ci a été par ailleurs déclaré responsable par la juridiction pénale même si elle n’a pas été condamnée du fait de son état mental, que la description précise des agissements de Madame [R] [L] par Madame [B] [E], qui ont conduit celle-ci a devoir quitter son logement et à subir des dégradations de celui-ci, constitue un trouble particulièrement caractérisé de sa jouissance, que pendant trois jours, Madame [B] [E] a été totalement privée de la jouissance de son bien,

Que toutefois, les agissements pénalement répréhensibles de Madame [R] [L] constituent les mêmes faits générateurs et les mêmes préjudices que le trouble de jouissance allégué, dès lors Madame [B] [E] en ne démontrant pas l’existence de trouble de jouissance distinct du comportement délictueux de Madame [R] [L], que cela soit au niveau du préjudice financier ou du préjudice moral, le trouble de jouissance résultant du comportement de cette dernière ne peut faire l’objet, pour le même fait et le même préjudice, d’une double indemnisation devant deux juridictions différentes, à moins de démontrer qu’une faute a été commise par le bailleur,

Sur la responsabilité pour faute du bailleur

Attendu que la faute du bailleur doit s’apprécier par rapport à ses moyens d’actions et par rapport à ses diligences, qu’il n’est pas établi que le bailleur avait connaissance du comportement problématique de Madame [Z] [L] avant son entrée dans les lieux,

Qu’il est par contre établi que, dès que le mandataire de la bailleresse a été contacté il a invité Madame [B] [E] à lui adresser par écrit le descriptif des nuisances que commençait à causer Madame [R] [L], que suite à cette première plainte, il allait mettre en demeure Madame [R] [L] de cesser son comportement agressif,

Que par la suite, il va, suite au comportement fautif de Madame [R] [L], entamer les procédures en vue d’obtenir son expulsion, demandant des éléments de preuve à Madame [B] [E],

Que dès lors, Madame [W] [F] a mis en œuvre tout ce qui était dans ses possibilités légales en vue d’assurer la jouissance de Madame [B] [E] et n’a dans l’exécution du contrat commis aucune faute contractuelle ou délictuelle,

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu que l’article 12 et l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis de trois mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou d’une signification par commissaire de justice, délai qui peut être réduit à un mois si le locataire justifie notamment d’un changement dans sa situation professionnelle,

Qu’en l’espèce Madame [B] [E] a donné congé à Madame [W] [F], en invoquant la perte de son emploi, ouvrant droit à un préavis réduit à un mois, circonstance pour laquelle elle a produit un justificatif, par courrier recommandé du 12 avril 2023, retourné à l’expéditeur le 15 mai 2023,

Que Monsieur [U] [K] contacté le 4 mai pour l’organisation de l’état des lieux de sortie, lui a répondu le jour suivant, ne pas avoir été destinataire du congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, que le congé n’était donc pas valable,

Que le 26 mai Madame [B] [E] a signifié son congé à la bailleresse par acte de commissaire de justice, en invoquant la perte de son emploi ouvrant droit à un préavis réduit à un mois, circonstance pour laquelle elle a produit un justificatif, que dès lors le bail prenait fin le 26 juin 2023,

Que le 26 juin 2023, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en présence de Monsieur [U] [K] et Madame [B] [E], locataire sortante, que dès lors à compter de cette date, il n’est pas démontré que Madame [B] [E] se soit maintenue dans les lieux,

Qu’il est pas contre établi qu’elle a remis les clefs, peu important que la porte soit dégradée ou que le mandataire du propriétaire ait refusé la remise des clefs et ait quitté les lieux sans prendre celles-ci,

Que dès lors, les demandes concernant des indemnités d’occupation concernant une période postérieure au 26 juin 2023 ne sont pas justifiées,

Qu’il ressort de la pièce n°12 du demandeur qu’à la date du 16 juin 2023, le solde des sommes dues était favorable au locataire à hauteur de 182,04 €, qu’à cette somme il convient d’enlever les loyers dus du 17 au 26 juin soit 10 jours (soit un tiers du mois), que le montant du loyer pour cette période est dès lors de (361,87 €, montant du loyer, divisé par trois) soit la somme de 120,62 €,

Qu’il y a lieu de condamner Madame [W] [F] à payer à Madame [B] [E] la somme de 61,42 € au titre des loyers indument payés.

Sur la demande au titre du remboursement du dépôt de garantie

Attendu que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clefs,

Que Madame [B] [E] a versé au début de son bail un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer, soit la somme de 330,00 €,

Que Madame [W] [F] ne prétend pas avoir procédé au remboursement de ce dépôt de garantie au terme du bail,

Qu’en l’espèce, les clefs ont bien été remis au bailleur le 26 juin 2023, que le fait que le bailleur ait refusé ces clefs n’est pas un obstacle au fait que ces clef ont bien été remises,

Que les dégradations locatives qui sont évoquées par Madame [W] [F] ne peuvent être mises à la charge de la locataire que s’il est démontré une faute de la part de celle-ci, qu’en l’espèce il n’est pas démontré que des dégradations aient pu avoir pour origine la locataire Madame [B] [E],

Qu’au surplus, ces dégradations sont constitutives de la force majeure, étant imprévisibles, irrésistibles et extérieures à Madame [B] [E], celle-ci n’ayant aucun rapport contractuel avec Madame [Z] [L],

Qu’il y a lieu de condamner Madame [W] [F] à payer la somme de 330,00 € à Madame [B] [E] au titre du dépôt de garantie,

Que concernant l’indemnité prévu au dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne pouvant ignorer l’origine des dégradations et le fait que celles-ci ne peuvent être imputables au locataire, il ne pouvait dès lors retenir le dépôt de garantie,

Que dès lors, il était tenu de procéder dans le délai de deux mois à compter de la remise des clefs à la restitution du dépôt de garantie,

Qu’il y a lieu de condamner Madame [W] [F] à payer la somme de 361,87 € (montant du loyer) divisé par 10 (10 pourcents) multiplié par 22,5 mois (du 26 août 2023 au 17 juin 2025) soit la somme de 814,21 €, Madame [B] [E] limitant ses demandes à la somme de 693,00 €, Madame [X] [N] [F] sera condamnée à lui payer cette somme,

Sur la demande en paiement au titre des frais d’état des lieux de sortie

Attendu que l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux d’entrée comme de sortie peut se faire de manière contradictoire et amiable, mais qu’en cas d’impossibilité celui-ci doit être fait par commissaire de justice aux frais partagées par moitié entre le bailleur et le locataire,

qu’il n’est pas prévu de conditions à l’intervention d’un commissaire de justice, aucune des deux parties ne pouvant s’opposer à ce recours,

Qu’il ressort de la facture produite que Madame [B] [E] a réglé au commissaire de justice la somme de 296,15 € au titre de l’état des lieux de sortie effectué le 26 juin 2023,

Qu’il y a lieu de condamner Madame [W] [F] au paiement de la moitié de cette somme limité par le montant de la prétention à la somme de 148,00 €,

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il y a lieu de condamner Madame [W] [F] aux entiers dépens,

Il y a lieu de condamner Madame [W] [F] à la somme de 650,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [B] [E] de ses demandes en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [W] [F] de ses demandes au titre des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [F] à payer à Madame [B] [E] les sommes suivantes :

61,42 € au titre des loyers indument impayés 330,00 € au titre du dépôt de garantie693,00 € au titre de l’indemnité du dernier aliéna l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989148,00 € au titre des frais d’établissement d’état des lieux de sortie,

DIT que la dégradation de la porte d’entrée n’est pas imputable à la locataire ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [F] à payer à Madame [B] [E] la somme de 650,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 4], le 17 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE