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ORDONNANCE DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER N° : RG 25/00418 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZPS

AFFAIRE : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet DELOMIER – [Adresse 8] C/ S.A.R.L. AS CONSEILS, S.A.S. ET [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S yndicat Des Copropriétaires de l’ensemble IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet DELOMIER – [Adresse 8]

représentée par la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.A.R.L. AS CONSEILS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,:

S.A.S. ET [Localité 9] ETIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par la SELARL ABADA, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Maître Claire DELMAS, avocat au barreau de BEZIERSn avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 30 Septembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er reessort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

La société AS Conseils est propriétaire de lots de copropriété dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

Elle a donné à bail à la SAS ET [Localité 11] un local commercial formant le numéro 13 de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 3 et 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] a fait assigner la SARL AS Conseils et la SAS ET Saint-Etienne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— Condamner in solidum la SARL AS Conseils et la SAS ET [Localité 11] à faire réaliser par un professionnel du Bâtiment les travaux à faire réaliser par un professionnel du Bâtiment la dépose et le retrait de l’ensemble des éléments privatifs (alimentation, évacuation, réseau électrique, etc…) installés par leurs soins au sein des parties communes (notamment des caves), et d’avoir à remettre en état d’origine et dans les règles de l’art les murs et ouvertures au sein des parties communes (notamment des caves), et ce, dans le délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant trois mois ;

— Assortir cette condamnation d’une obligation de justifier de la réalisation des travaux et d’autoriser un Bureau d’études accompagné de l’étude [E], Commissaire de Justice à [Localité 11], mandatés mandatée par le syndic le Cabinet Delomier, à effectuer un contrôle de conformité des travaux aux règles de l’art, et ce, dans le délai de 3 semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions qui seraient formulées par la SARL AS Conseils et la SAS ET [Localité 11] ;

— Condamner in solidum la SARL AS Conseils et la SAS ET [Localité 11] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Delomier la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, y compris les coûts liés au constat de [E] du 19 septembre 2024 ainsi que les dénonces de constat et sommation de faire des 21 février 2025 et 3 mars 2025.

L’affaire est retenue à l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle au visa des articles 834, 835 et 145 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes et expose que dans le cadre de l’aménagement des locaux, la société AS Conseils et la SAS ET [Localité 11] ont annexé une partie des caves pour leur activité et ont procédé à des carottages ainsi qu’aux passages de différents réseaux au sein des parties communes ; que, suite à un constat par un commissaire de justice, il a été fait sommation tant à la bailleresse qu’à la locataire d’avoir à déposer et retirer l’ensemble des éléments privatifs installés dans les parties communes, et d’avoir à remettre en état d’origine les murs et ouvertures au sein des parties communes, en vain ; que les travaux n’ont jamais été soumis à l’approbation de la copropriété, et que la gravité de l’atteinte aux parties communes est manifeste.

La société AS Conseils sollicite de voir :

— Condamner la SAS ET [Localité 11] à relever et garantir la SARL AS Conseils de toutes condamnations prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

— Condamner la SAS ET [Localité 11] ou qui mieux devra à payer à la SARL AS CONSEIL la somme de 2 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de

Procédure Civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du timbre de plaidoirie CNBF de 13 euros et celui de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle expose qu’il résulte du bail commercial du 18 juin 2024 que la société AS Conseils devait faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires le changement de destination des caves en locaux à usage commerciaux ; que la société ET [Localité 11] a effectué des travaux sans l’autorisation de sa bailleresse ; que l’autorisation donnée dans le bail d’effectuer divers travaux ne porte que sur les travaux que la preneuse pouvait être amenée à réaliser à l’intérieur du local, et pas dans les parties communes. Elle relève que la SAS ET [Localité 11] ne sollicite pas sa condamnation dans ces conclusions, mais celle de la société AC Concept.

La SAS ET [Localité 11] sollicite de voir :

A titre principal

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose et retrait des installations litigieuses à défaut pour lui de rapporter la preuve du caractère privatif ou commun des murs sur lesquelles elles ont leur emprise ;

A titre subsidiaire

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société ET [Localité 11] in solidum à déposer et retirer l’ensemble des éléments privatifs installés sans autorisation de la copropriété ;

— Condamner la société AC Concept à supporter à ses frais l’intégralité de la dépose et du retrait au regard de sa seule qualité de copropriétaire ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Statuer ce que de droit sur les frais irrépétibles et les dépens.

Elle expose que, pour pouvoir exercer son activité de restauration rapide au sein du local commercial, elle a été contrainte d’effectuer trois raccordements (toilettes, électrique et écoulement des eaux) ; qu’après avoir obtenu l’accord de son bailleur, et pensant que celui-ci avait fait les démarches nécessaires, en sa qualité de copropriétaire, elle a entrepris les travaux ; que les caves ne sont pas des parties communes mais bien des parties privatives, constituant les lots 1 et 2 de la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère commun ou privatif des murs sur lesquels passent les tuyaux de raccordement ; que le bail prévoyait les travaux litigieux ; qu’elle a d’ores et déjà supprimé le raccordement électrique litigieux ; que seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux, car il n’existe aucun lien de droit entre syndicat des copropriétaires et locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il doit également démontrer le caractère actuel du dit trouble.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, demandeur principal, soutient d’abord que les travaux engagés sur la verrière des bâtiments E et F touchent une partie commune et en tout état de cause l’aspect esthétique de l’immeuble, et n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires contrairement aux dispositions des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Selon le procès-verbal de constat du 19 septembre 2024, le commissaire de justice a relevé qu’après la porte menant aux caves, sur la droite en descendant les escaliers, et sur un mur en parpaing récent, se trouvent un tuyau d’évacuation de fort diamètre en PVC gris, ainsi que deux tuyaux d’alimentation en eaux traversant de part en part ledit mur et poursuivant leur course en longeant le mur latéral droit puis le mur au fond. Il constate que lesdits réseaux se poursuivent ensuite sur la face interne du mur situé au pied des escaliers descendant aux caves et ce, au-dessus du linteau. Au niveau du linteau, le tuyau d’évacuation traverse le mur de part en part pour rejoindre le local commercial du rez-de-chaussée. Les alimentations en eau se poursuivent au sein du local de la chaufferie et traversent le mur de part en part environ 1 mètre après la porte pour rejoindre également ledit local. Le commissaire de justice relève en outre la présente de deux carottages circulaires permettant le passage, au-dessus du linteau vers le mur situé à sa droite, d’une douzaine de câbles électriques de couleur blanche et noire.

Le règlement de copropriété mentionne que constituent des parties communes les portes d’accès aux caves, les descentes de caves, et les couloirs et dégagements des caves.

Il convient de constater que les travaux réalisés sur des parties communes l’ont été

sans autorisation du syndicat des copropriétaires, ce fait constituant en lui-même un trouble manifestement illicite.

Il appartient par principe au copropriétaire, propriétaire du ou des lots objets des travaux constitutifs d’une atteinte aux parties communes, de solliciter l’autorisation de la copropriété pour les mettre en œuvre, peu important que les travaux soient en fait réalisés par son locataire ; à l’égard du syndicat, le copropriétaire est tenu de réparer cette atteinte, à savoir par la remise en état des lieux. La SARL AS Conseils n’est donc pas fondée à soutenir qu’aucune condamnation à faire des travaux de remise en état puisse être prononcée à leur encontre ; il lui appartient, le cas échéant, de les faire exécuter par le locataire ou de concert avec lui.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé en sa demande de condamnation de la SARL AS Conseils à effectuer des travaux de remise en état des murs et ouvertures au sein des parties communes.

La société locataire qui a fait installer les conduits litigieux et à laquelle la bailleresse peut opposer la violation des dispositions relatives à la copropriété devra garantir cette dernière de cette condamnation.

En outre, il convient de condamner la SARL Conseils à justifier de la réalisation des travaux, et d’autoriser un Bureau d’études accompagné de l’étude [E], Commissaire de Justice à [Localité 11], à effectuer un contrôle de conformité des travaux aux règles de l’art, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois passé ce délai.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La SAS ET [Localité 11], qui succombe, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’équité commande de rejeter les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SARL AS Conseils à faire réaliser par un professionnel du Bâtiment les travaux de dépose et le retrait de l’ensemble des éléments privatifs (alimentation, évacuation, réseau électrique, etc…) installés par leurs soins au sein des parties communes (notamment des caves), et d’avoir à remettre en état d’origine et dans les règles de l’art les murs et ouvertures au sein des parties communes (notamment des caves), et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois ;

CONDAMNE la SARL AS Conseils à justifier de la réalisation des travaux, et d’autoriser un Bureau d’études accompagné de l’étude [E], Commissaire de Justice à [Localité 11], à effectuer un contrôle de conformité des travaux aux règles de l’art, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois passé ce délai ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

DIT que la SAS ET [Localité 11] doit garantir ses bailleurs de cette condamnation;

CONDAMNE la SAS ET [Localité 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS ET [Localité 11] aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELARL ABADA ( pour M^e DELMAS)

la SELARL BOST-AVRIL

la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC

COPIES-

— DOSSIER

Le 30 Septembre 2025