TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/00854 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HRFZ

Jugement n° : 25/00252

MB/CH

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. MAISONS PIERRE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 07 Octobre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

En présence d'[O] [J], auditeur

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 04 Novembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 août 2022, la société par actions simplifiée MAISONS PIERRE (ci-après, la « société MAISONS PIERRE ») a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec Madame [E] [D] et Monsieur [I] [X] (ci-après, les « Consorts [P] ») pour l’édification d’un pavillon sur un terrain à bâtir, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour un prix de 256 530 euros. Cet acte comporte plusieurs conditions suspensives, dont une relative à l’obtention de prêts bancaires.

A l’occasion de ce contrat, les Consorts [P] ont versé à la société MAISONS PIERRE un acompte de 12 184 euros.

Suivant acte sous seing privé du même jour, les sociétés SOFIMEST AMENAGEMENT et HOLCRIS ont consenti aux Consorts [P] une promesse unilatérale de vente du terrain précité, stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Les 28 octobre et 3 novembre 2022, les établissements bancaires BNP PARIBAS et LCL ont informé les Consorts [P] de leurs refus de demandes de prêt.

Par courriel du 7 novembre 2022, l’étude notariale SAS COURTIER [Localité 6] LE [Localité 3] et [T] a avisé les Consorts [P] de la restitution du dépôt de garantie consenti dans le cadre de la promesse de vente, compte tenu de la justification de la non-obtention du prêt prévu par ladite promesse.

Par courrier du 18 novembre 2022, la société MAISONS PIERRE a informé les Consorts [P] de son refus de leur restituer l’acompte versé dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

Par courrier recommandé en date du 2 février 2023, les Consorts [P] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société MAISONS PIERRE de leur restituer cet acompte.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 février 2024, les Consorts [P] ont fait assigner la société MAISONS PIERRE devant le Tribunal judiciaire de Melun, aux fins de restitution de l’acompte versé.

Aux termes de leur assignation, valant conclusions et constituant leurs dernières écritures, les Consorts [P] demandent au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer leurs demandes recevables ;

condamner la société MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 12 184 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;

condamner la société MAISONS PIERRE aux dépens ;

condamner la société MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant à la restitution de l’acompte, se fondant sur l’article 1103 du code civil, les Consorts [P] font valoir que l’article 16 du contrat de construction de maison individuelle prévoit un délai de 36 mois après la signature du contrat pour la réalisation des conditions suspensives, dont l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain et l’obtention de prêts. Or, ils soulignent que leurs demandes de prêt faites conformément à la promesse de vente ont été refusées les 28 octobre et 3 novembre 2022, de sorte qu’ils n’ont pu faire l’acquisition du terrain.

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, la société MAISONS PIERRE demande au Tribunal de :

débouter les Consorts [P] de l’ensemble de leurs prétentions ;

condamner in solidum les Consorts [P] à lui payer la somme de 24 369 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat ;

condamner in solidum les Consorts [P] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Brice AYALA ;

condamner in solidum les Consorts [P] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de restitution de l’acompte, au visa de l’article 1304-3 du code civil, la société MAISONS PIERRE soutient en premier lieu que les demandeurs n’ont pas justifié auprès d’elle du dépôt d’un ou plusieurs dossiers de demandes de prêt avant l’expiration du délai de 68 jours à compter de la signature du contrat de construction de maison individuelle, tel que prévu en son article 7.

En second lieu, elle souligne que les demandes de financement déposées ne sont pas conformes aux conditions contractuelles liant les parties. Elle précise que les montants sollicités sont supérieurs à ceux prévus au contrat de construction de maison individuelle, indiquant que les demandeurs ont occulté leur apport personnel.

En conséquence, elle en conclut que la non-réalisation de la condition suspensive prévue audit contrat leur est imputable en ce qu’ils ont volontairement fait échec à l’obtention du financement.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de l’indemnité forfaitaire, la société MAISONS PIERRE fait valoir, au visa de l’article 1794 du code civil, qu’en cas de résiliation du contrat de construction de maison individuelle par le maître de l’ouvrage, une indemnité d’un montant correspondant à 10 % du prix convenu est due au constructeur, conformément aux dispositions de l’article 17.2 dudit contrat.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 9 décembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, en l’absence de fin de non-recevoir soulevée, il est considéré que la demande figurant au dispositif des Consorts [P] tendant à les recevoir et déclarer bien fondés en leurs demandes constitue une clause de style n’y ayant pas sa place et n’appelant pas à statuer sur une recevabilité non contestée.

Sur la demande principale en restitution de l’acompte

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi conformément à l’article 1104 du même code.

En vertu de l’article 1186 dudit code, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive souhaitant la voir réputée accomplie de prouver que le débiteur en a empêché la réalisation.

En l’espèce, il résulte de l’article 16 du contrat de construction de maison individuelle que celui-ci a été conclu sous plusieurs conditions suspensives devant être réalisées dans les 36 mois suivant sa signature.

Ces conditions comprennent « l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain » objet de la promesse de vente du 12 août 2022. Rien n’est spécifié sur les cas dans lesquels cette condition serait réputée accomplie.

Les conditions suspensives visent également « l’obtention des prêts », étant précisé que cette condition « est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières » à savoir un prêt principal de 321 730 euros et un prêt complémentaire de 129 000 euros, soit 450 730 euros au total.

L’ensemble des conditions suspensives figurant à l’article 16 du contrat de construction de maison individuelle devait être réalisé, la non-réalisation d’une seule d’entre elles entraînant sa caducité et la restitution des sommes versées par le maître de l’ouvrage.

Il est constant que les Consorts [P] n’ont pas acquis le terrain mentionné dans la promesse de vente visée dans les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle, dans le délai de 36 mois prévu par celui-ci.

Or, le Tribunal observe qu’aucun élément ne permet d’affirmer que le défaut de la réalisation de cette vente procède du fait des Consorts [P].

En effet, cette promesse était stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximum de 520 000 euros, au taux maximum de 2,57 % hors assurance, avant le 30 novembre 2022, et de réalisation de la vente définitive avant le 15 juin 2023. Or, en premier lieu, il n’est pas contesté que la vente définitive n’a pas été réalisée au 15 juin 2023. En second lieu, les demandeurs démontrent avoir effectué des démarches pour satisfaire la condition suspensive d’obtention de prêt afférente à la promesse de vente, en sollicitant un prêt d’un montant inférieur à 520 000 euros et s’être heurtés à un refus de deux établissements bancaires distincts. Ils justifient de ce que le notaire chargé de la réitération de la vente a estimé ces refus justifiés et la promesse caduque le 7 novembre 2022.

La société MAISONS PIERRE, simple tiers à la promesse de vente, ne saurait imposer à cet égard des conditions supplémentaires ou différentes de celles prévues à ladite promesse pour réputer l’acquisition accomplie, à savoir les conditions figurant au contrat de construction de maison individuelle, la réalisation de la vente étant soumise aux seules conditions prévues par le propriétaire du bien et l’acquéreur. Elle ne saurait davantage remettre en cause la caducité de la promesse constatée par le mandant du promettant.

Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive d’acquisition du terrain ne saurait être imputé au comportement des demandeurs.

Ainsi, la condition suspensive d’acquisition du terrain par les Consorts [P] ayant défailli, le contrat de construction de maison individuelle signé le 12 août 2022 est caduc.

Le fait qu’une autre condition suspensive soit réputée accomplie, du fait du non-respect par les maîtres de l’ouvrage des dispositions de l’article 7 du contrat de construction de maison individuelle, est dès lors inopérant.

En conséquence, la caducité du contrat de construction de maison individuelle impose la restitution de l’acompte de 12 184 euros, versé par les Consorts [P] à la société MAISONS PIERRE, laquelle sera ordonnée.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023, date de la mise en demeure adressée par les Consorts [P] à la société MAISONS PIERRE, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité forfaitaire

Aux termes de l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Conformément à l’article 1187 alinéa 1er du même code, la caducité met fin au contrat.

Néanmoins, la caducité du contrat n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce, l’article 17.2 du contrat de construction de maison individuelle stipule que « la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage entraîne l’exigibilité […] d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagent des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

Cette clause vise expressément le cas d’une résiliation et non d’une caducité du contrat. Elle n’est donc pas applicable en l’espèce au regard de ce qui précède.

A titre surabondant, et ainsi qu’il a été jugé ci-avant, il n’a pas été démontré par la société MAISONS PIERRE que l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’acquisition du terrain à construire par les Consorts [P] résulte d’une défaillance de leur part.

En conséquence, la société MAISONS PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société MAISONS PIERRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, et ses demandes contraires à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MAISONS PIERRE, condamnée aux dépens, devra payer aux Consorts [P], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [I] [X] la somme de 12 184 euros, au titre de la restitution de l’acompte versé par ces derniers, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;

DEBOUTE la société MAISONS PIERRE de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [I] [X] la somme de 1 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société MAISONS PIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Novembre 2025, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Martine GIACOMONI CHARLON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT